Unieważnienie aktu własności ziemi

Przyznawanie aktu własności na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r.

Z Pani wyjaśnień wynika, że po śmierci Pani rodziców w ich gospodarstwie rolnym zamieszkiwał Pani najstarszy brat. Także on otrzymał akt własności gospodarstwa rolnego po Pana (i swoich) rodzicach.

Kwestię przyznawania aktu własności (uwłaszczenia nieruchomości) regulowała ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy w brzmieniu obowiązującym w 1975 roku nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych, zwane dalej „nieruchomościami”, i znajdujące się w dniu wejścia w życie ustawy w samoistnym posiadaniu rolników stają się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku.

Natomiast według ust. 2 tego artykułu rolnicy, którzy do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy posiadają nieruchomości jako samoistni posiadacze nieprzerwanie od lat pięciu, stają się z mocy samego prawa właścicielami tych nieruchomości, chociażby nie zachodziły warunki określone w ust. 1. Jeżeli jednak uzyskali posiadanie w złej wierze, nabycie własności następuje tylko wtedy, gdy posiadanie trwało co najmniej przez lat dziesięć.

Następnie według art. 5 przedmiotowej ustawy nabycie własności nieruchomości następuje nieodpłatnie, jeżeli:

1. rolnik spłacił całą cenę nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy albo
2. objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy zamiany lub darowizny, albo
3. objęcie nieruchomości w posiadanie nastąpiło na podstawie umowy zawartej bez prawem przewidzianej formy o zniesienie współwłasności lub działu spadku, a roszczenia współwłaścicieli lub spadkobierców z tytułu spłat lub dopłat zostały zaspokojone, albo
4. nabycie opiera się na przepisie art. 1 ust. 2.

Jeżeli nie zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 5 pkt 1-3, rolnik, który nabył własność nieruchomości na podstawie art. 1 ust. 1, obowiązany jest spłacić należność odpowiadającą wartości nieruchomości ustalonej według cen określonych w przepisach o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych, chyba że w umowie ustalono cenę niższą. Na poczet tej należności zalicza się wpłaty dotychczas dokonane. Nadwyżka ponad tak ustaloną wartość nieruchomości nie podlega zwrotowi. Spłata za nieruchomość przysługuje osobom, od których rolnik nabył posiadanie nieruchomości, a w uzasadnionych wypadkach ich poprzednikom lub właścicielom, jeżeli spełniają warunki określone w Kodeksie cywilnym (w skrócie: K.c.) do otrzymania spłat w razie zniesienia współwłasności.

Powyższe spłaty stosuje się odpowiednio do spadkobierców osoby, od której rolnik nabył posiadanie nieruchomości.

Według art. 12 omawianej ustawy:

„1. Właściwy do spraw rolnych organ prezydium powiatowej rady narodowej stwierdza nabycie nieruchomości przez posiadacza samoistnego oraz orzeka o przekazaniu nieruchomości na własność dotychczasowego posiadacza zależnego w drodze wydania aktu własności ziemi, zwanego dalej »decyzją«.

2. W decyzji tej ustala się zarazem obszar nieruchomości, wysokość, sposób i terminy spłat albo orzeka się o zwolnieniu od obowiązku spłaty należności, a w wypadku przewidzianym w art. 8 stwierdza się powstanie prawa dożywocia.

3. (…).

4. Od decyzji organu do spraw rolnych, przysługuje odwołanie do wojewódzkiej komisji do spraw uwłaszczenia, której decyzja jest ostateczna.

5. Postępowanie w sprawie nabycia własności nieruchomości wszczyna się na wniosek osób uprawnionych lub z urzędu”.

Ostateczna decyzja stwierdzająca nabycie własności nieruchomości stanowi podstawę do ujawnienia nowego stanu własności w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów (art. 15).

Celem tej ustawy było uporządkowanie nieformalnego obrotu ziemią, a także uwłaszczenie rzeczywistych posiadaczy gruntów rolnych.

Czy można unieważnić wydany w 1975 r. akt własności ziemi?

W 2007 roku dowiedziała się Pani o tym, że właścicielem gruntów wchodzących w skład spadku był Pani brat, wpisany do księgi wieczystej, który nabył je na podstawie decyzji administracyjnej, jaką był akt własności ziemi. Z dokumentów wynika, iż decyzja ta nie była Pani doręczona, toteż uniemożliwiono Pani wniesienie sprzeciwu na tą decyzję w ustawowym czasie. Obecnie chciałaby Pani wzruszyć tę decyzję. Niestety będzie to niewątpliwie bardzo trudne, o ile nie niemożliwe.

Zgodnie z uzasadnieniem Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2010 r. (sygn. II SA/Kr 1279/09) art. 63 ust. 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, który wprowadził z dniem 1 stycznia 1992 r. zmiany do ustawy z dnia 26.03.1982 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, stanowi, że do ostatecznych decyzji wydanych na podstawie przepisów ustawy z dnia 26.10.1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych nie stosuje się przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, dotyczących wznowienia postępowania, stwierdzenia nieważności i uchylenia lub zmiany decyzji.

Oznacza to zatem, że nie jest możliwe wszczęcie i prowadzenie w trybie administracyjnym postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji wydanej na podstawie ustawy z dnia 26.10.1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, nie budzi zaś wątpliwości, że to ta właśnie ustawa stanowiła podstawę dla wydania przedmiotowego aktu własności ziemi. Wyrażony pogląd znajduje także uzasadnienie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 13.05.1999 r. (sygn. akt II SA 569/99; Lex nr 46213) Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że do ostatecznych decyzji, wydanych na podstawie ustawy z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, nie stosuje się przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczących wznowienia postępowania, stwierdzenia nieważności i uchylenia lub zmiany decyzji, a wszczęte w tych sprawach postępowanie administracyjne podlega umorzeniu.

Oznacza to, że z woli ustawodawcy wymienionych trybów nadzwyczajnych przewidzianych w postępowaniu administracyjnym w zakresie wzruszenia ostatecznych decyzji (aktów własności ziemi) nie stosuje się, chociażby te decyzje były dotknięte takimi kwalifikowanymi wadami, które w innych sytuacjach niż uregulowane w tym przepisie skutkowałyby stosowanie tych trybów. A zatem niektóre decyzje (akty własności ziemi) mimo kwalifikowanych wad będą funkcjonowały w obrocie prawnym.

Nadto, w prawomocnym wyroku z dnia 13.08.2007 r. (sygn. akt II SA/Kr 805/05) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził, że właściwą formą załatwiania kierowanych do organów administracji publicznej wniosków o stwierdzenie nieważności aktów własności ziemi jest wydanie decyzji o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności aktu własności ziemi.

Wydanie aktu własności ziemi bez przeprowadzenia odpowiedniej procedury

Jak wynika z powyższego, wskutek zmian stanu prawnego obecnie przepisy wyłączają stwierdzenie nieważności decyzji oraz wniesienie innych nadzwyczajnych środków administracyjnych w odniesieniu do aktu własności ziemi, mimo iż wynika, że został wydany bez odpowiedniej procedury (brak odebrania pisma od organu, czyli brak informacji o akcie własności).

Pozostaje kwestia stwierdzenia nieważności takiej decyzji (aktu własności ziemi) w postępowaniu cywilnym, co może być wątpliwe, gdyż istnieje zasada związania sądu cywilnego decyzją administracyjną.

Jednak zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 21 kwietnia 2010 roku (sygn. akt II Cz 252/10) zasada związania sądów powszechnych skutkami prawnymi orzeczeń organów administracyjnych doznaje ograniczenia w myśl koncepcji tzw. bezwzględnej nieważności decyzji administracyjnej, zgodnie z którą decyzja administracyjna, dotknięta wadami godzącymi w jej istotę, nie może wywoływać skutków prawnych.

Należy zaznaczyć, że do wad godzących w istotę decyzji administracyjnej zaliczyć należy brak organu powołanego do orzekania w określonej materii względnie wydanie decyzji przez organ oczywiście niewłaściwy, wydanie decyzji bez jakiejkolwiek podstawy w obowiązującym prawie materialnym, czy bez zachowania jakiejkolwiek procedury. W takich sytuacjach, kwalifikujących decyzję administracyjną jako akt nieistniejący, sąd cywilny nie jest nią związany, a legalność decyzji administracyjnej pod tym kątem może być przedmiotem badania sądu cywilnego w ramach incydentalnej, swoistej kontroli stosowania prawa.

Sąd cywilny nie jest natomiast uprawniony do kwestionowania decyzji administracyjnej, w szczególności pod względem jej merytorycznej zasadności, i jest nią związany także w sytuacji, gdy w ocenie tego sądu decyzja administracyjna jest wadliwa merytorycznie.

Zaznaczyć jednak należy, że wskazana wyżej zasada związania sądów powszechnych skutkami prawnymi orzeczeń organów administracyjnych doznaje ograniczenia w myśl koncepcji tzw. bezwzględnej nieważności decyzji administracyjnej, zgodnie z którą decyzja administracyjna, dotknięta wadami godzącymi w jej istotę, nie może wywoływać skutków prawnych. W takiej sytuacji sąd cywilny jest uprawniony do odmowy stosowania decyzji administracyjnej, pomimo iż formalnie nie została ona uchylona. Do wad godzących w istotę decyzji administracyjnej zaliczyć należy brak organu powołanego do orzekania w określonej materii względnie wydanie decyzji przez organ oczywiście niewłaściwy, wydanie decyzji bez jakiejkolwiek podstawy w obowiązującym prawie materialnym czy bez zachowania jakiejkolwiek procedury. W takich sytuacjach, kwalifikujących decyzję administracyjną jako akt nieistniejący, sąd cywilny nie jest nią związany, a legalność decyzji administracyjnej pod tym kątem może być przedmiotem badania sądu cywilnego w ramach incydentalnej, swoistej kontroli stosowania prawa. Sąd cywilny nie jest natomiast uprawniony do kwestionowania decyzji administracyjnej, w szczególności pod względem jej merytorycznej zasadności i jest nią związany także w sytuacji, gdy w ocenie tego sądu decyzja administracyjna jest wadliwa merytorycznie.

Koncepcja bezwzględnej nieważności decyzji administracyjnej, w konsekwencji dopuszczalności badania przez sąd cywilny w pewnych wyjątkowych przypadkach jej legalności, a także zakresu związania sądu decyzją administracyjną mimo jej wadliwości znajduje szerokie oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2007 r., III CZP 46/07; OSNC 2008/3/30 oraz bogate orzecznictwo SN przytoczone w jej uzasadnieniu).

Reasumując: sąd cywilny jest zatem uprawniony do kontroli decyzji administracyjnej, w tym także wydanej na podstawie przepisów ustawy uwłaszczeniowej z dnia 26 października 1971 r., jeżeli decyzja ta jest bezwzględnie nieważna. Kontrola ta nie została wyłączona także przez ustawę z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 107, poz. 464), a w szczególności przez wejście w życie art. 63 tej ustawy, czemu Sąd Najwyższy dał wyraz w postanowieniu z dnia 9 listopada 1994 r. (III CRN 36/94; OSNC 1995/3/54).

Jak z powyższego wynika, mogłaby Pani teoretycznie powoływać się na bezwzględną nieważność aktu własności ziemi, jedynie wpadkowo, np. przy dziale spadku po swoich rodzicach, twierdząc, że dane nieruchomości wchodzą nadal do spadku po nich.

Brak jednak doręczenia moim zdaniem może nie uzasadniać stwierdzenia nieważności takiej decyzji. Przez wadę decyzji administracyjnej w postaci wydania jej z pominięciem wszelkich zasad proceduralnych, kwalifikującą ją jako decyzję bezwzględnie nieważną, rozumieć należy niezastosowanie jakiejkolwiek procedury. Trudno powiedzieć, z jakich powodów decyzja nie została Pani doręczona. Wprawdzie brak doręczenia decyzji pozbawił Panią możliwości ewentualnego zaskarżenia decyzji – aktu własności ziemi, a więc możliwości obrony swych praw w postępowaniu administracyjnym („uwłaszczeniowym”), jednak nie znamy przyczyny braku Pani podpisu.

Nie mam informacji, czy sprawa o stwierdzenie nabycia spadku po Pani rodzicach została przeprowadzona, jeżeli tak – można wnieść sprawę o dział spadku i w tym postępowaniu żądać uznania nieważności aktu własności ziemi.

Na marginesie dodam, iż właściciele tej nieruchomości (obecnie – spadkobiercy Pani brata), mogą się bronić zarzutem zasiedzenia nieruchomości (upływ 30 lat od dnia nabycia ziemi na podstawie aktu własności, nawet przyjmując złą wiarę). Wtedy to przedmiotowe grunty nie wejdą do spadku po Pani rodzicach, nawet mimo uznania aktu własności ziemi za nieważny.