Uniemożliwienie korzystania z nieruchomości przez współwłaściciela

Pani Henryka zwróciła się do nas o poradę po tym, jak odmówiono jej dostępu do nieruchomości, której była współwłaścicielką. A dokładnie współwłaścicielką działki i domu, w którym zajmowała część z osobnym pomieszczeniem i z oddzielnym wejściem. Przebywała tam głównie w weekendy i w czasie urlopu wypoczynkowego. Taki stan trwał od 25 lat, ale w tym roku córka współwłaścicielki (która mieszka tam na stałe) zmieniła zamek w furtce, zainstalowała domofon i odmówiła pani Henryce możliwości dorobienia sobie klucza i swobodnego wchodzenia na podwórko. Innej możliwości wejścia nie ma. Jakby tego było mało, owa córka robi awantury i grozi pani Henryce pobiciem, jeśli ta wezwie policję. Pani Henryka pyta więc, co zrobić w tej sytuacji, jeśli nie ma klucza i nie może dostać się na podwórko i do swojej części domu. Dopóki mieszkała tam matka tej kobiety, stosunki sąsiedzkie były poprawne, natomiast teraz, kiedy pani Henryka przyjeżdża, sąsiadka robi awantury, jest wręcz agresywna. Pani Henryka pyta, co w tej sytuacji zrobić, aby otrzymać klucz i nie obawiać się, że dojdzie do rękoczynów.

Współwłaścicielka działki uniemożliwia korzystania ze wspólnej działki i domu

Pani Henryka, jako współwłaścicielka, oczywiście może korzystać z działki i domu. Przysługuje jej w udziale prawo własności nieruchomości, podobnie jak pozostałym współwłaścicielom (tj. jej lokal nie został wydzielony). Do treści prawa własności należy to, że właściciel może, z wyłączeniem innych osób (niebędących właścicielami), korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (art. 140 Kodeksu cywilnego – „K.c.”). W przypadku współwłasności każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.).

 Uprawnienia współwłaścicieli do korzystania ze wspólnej nieruchomości

W opisanej sprawie nastąpił podział domu do korzystania – pani Henryka zajmuje jedno pomieszczenie z oddzielnym wejściem. Co do podwórka taki podział nie nastąpił – pani Henryka korzystała z niego w ten sposób, że swobodnie mogła przez nie wchodzić i wychodzić do swojej części domu. Współwłaściciele mogą zawrzeć umowę (choćby w sposób dorozumiany, por. wyr. SN z 10.2 .2004 r., IV CK 17/03) o podziale rzeczy do korzystania. Taka umowa jednak nie może być sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, stać w sprzeczności z ustawą, nie może też prowadzić do obejścia ustawy (por. art. 58 K.c.). Z pewnością zatem nie można byłoby dowodzić, iż strony mogły dokonać takiego podziału do korzystania, który prowadziłby do tego, że pani Henryka nie mogłaby korzystać ze swojej rzeczy, tj. nie miałaby swobodnej drogi do swojej części domu. Trzeba nadmienić, że nie jest tak, by współwłaścicielowi przysługiwało uprawnienie do korzystania tylko z takiej części wspólnej rzeczy, która odpowiada wielkości jego udziału (por. wyr. SN z 27.4.2001 r., III CKN 21/99, Legalis). Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje uprawnienie do współposiadania i korzystania z całej rzeczy wspólnej (nie dotyczy to oczywiście przypadku, gdy współwłaściciele zawarli umowę o podziale do korzystania). Tak będzie w przypadku podwórka – z furtki i dojścia do domu pani Henryka może korzystać niezależnie od udziału, jaki ma w nieruchomości.

 Uniemożliwienie dojścia do wspólnej nieruchomości przez zmianę zamka w furtce

Współwłaścicielka zmieniła klucz w furtce i uniemożliwia pani Henryce dorobienie tego klucza i w istocie każdorazowo uzależnia jej wejście na nieruchomość od swojej zgody (może otworzyć furtkę bądź nie). Takie postępowanie w rzeczywistości nie pozwala pani Henryce na swobodne korzystanie z rzeczy, do której prawo swobodnego korzystania jej przysługuje. W takiej sytuacji przysługują jej dwie możliwości przeciwstawienia się postępowaniu współwłaścicielki (można zastosować obydwie jednocześnie) – jedną jest wniesienie powództwa do sądu o dopuszczenie do współposiadania (warto je poprzedzić wezwaniem do przekazania klucza do furtki), drugim – wezwanie do zapłaty (a w przypadku jej braku dochodzenie przed sądem) wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy z wyłączeniem pani Henryki. Myślę, że profesjonalnie sformułowane pismo podnoszące te dwa roszczenia powinno zadziałać na współwłaścicielkę mobilizująco.

Pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą

Współwłaścicielowi przysługuje ochrona jego uprawnień przewidziana w art. 222 K.c. dla właściciela. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (§ 1). Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (§ 2).

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli narusza wynikające ze stosunku współwłasności uprawnienia drugiego właściciela do korzystania z rzeczy wspólnej, to współwłaścicielowi, którego prawo zostało dotknięte, przysługuje – w zależności od rodzaju naruszenia – roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.09.1978 r., III CRN 172/78, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23.04.1993 r., III CZP 36/93, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.12.2001 r., IV CZ 198/01, wyr. SN z 9.7.2003 r., IV CKN 325/01, Legalis).

Pozew przeciwko współwłaścicielce o dopuszczenie do współposiadania

Zatem na podstawie art. 222 K.c. pani Henryka może wnieść pozew przeciwko współwłaścicielce o dopuszczenie do współposiadania w ten sposób, że współwłaścicielka wyda klucze do furtki ogrodzenia domu położonego na działce nr … dla której sąd … prowadzi księgę wieczystą pod nr…, pod adresem …. Pozew taki należy wnieść do sądu właściwego dla położenia nieruchomości (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego – „K.p.c.”). Jeśli wartość przedmiotu sporu, którą pani Henryka będzie musiała określić, wyniesie nie więcej niż 75 000 zł, właściwym będzie sąd rejonowy (jeśli powyżej – okręgowy). Opłata od pozwu wyniesie 5% wartości przedmiotu sporu.

Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 K.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub 225 K.c. (uchwała SN (7) z 19.03.2013 r., III CZP 88/12). Pomijając przytaczanie tych przepisów, można stwierdzić, że pani Henryka jest uprawniona żądać od współwłaścicielki wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Jeśli nie ma możliwości korzystania z własnej części domu, a dodatkowo z tej części może korzystać współwłaścicielka (choćby teoretycznie) – to pani Henryka może wyliczyć wynagrodzenie jako czynsz najmu za podobny lokal. Jeśli niemożność swobodnego korzystania dotyczy tylko podwórka, wyliczenie może być mocno szacunkowe, oparte np. o stawki czynszów dzierżawy w okolicy z uwzględnieniem ograniczenia swobody dojścia do lokalu. Właściwość sądu i opłata od pozwu przedstawiać się tu będą podobnie jak we wcześniej opisanym roszczeniu (z tym że wartością przedmiotu sporu będzie wynagrodzenie za każdy miesiąc pozbawienia władztwa nad rzeczą, jeśli ten okres przekracza rok – suma świadczeń za jeden rok, por. art. 22 K.p.c.). Należy pamiętać, że wszystkie opisane roszczenia trzeba będzie udowodnić np. zeznaniami świadków, fotografiami (czyli pani Henryka musi przedstawić dowody na to, że współwłaścicielka zmieniła zamki, założyła domofon, uniemożliwiła jej dorobienie kluczy).

Złożenie pisma do współwłaściciela nieruchomości z wezwaniem do dopuszczenia do współposiadania działki i domu

Podsumowując, pani Henryka powinna napisać pismo do współwłaścicielki z wezwaniem do dopuszczenia do współposiadania działki i domu poprzez wydanie klucza do furtki oraz wezwaniem do zapłaty wynagrodzenia w określonej kwocie za korzystanie z rzeczy w sposób wyłączający jej współposiadanie. Należy wyznaczyć termin spełnienia roszczeń z zagrożeniem, iż po upływie wskazanego terminu pani Henryka wystąpi na drogę sądową, co narazi współwłaścicielkę na dodatkowe koszty.

Odrębną kwestią w tej sprawie jest agresywne zachowanie sąsiadki – tu wszelkie groźby karalne i złośliwe niepokojenie pani Henryka powinna zgłaszać na policję (co z oczywistych powodów może prowadzić do zaognienia konfliktu, ale może też skończyć się ukaraniem sąsiadki). Można też rozważyć powództwo o ochronę dóbr osobistych, jeśli takie byłyby naruszone (np. poprzez zniewagi, wyzwiska, nieprawdziwe oskarżenia itd.). Tak naprawdę jednak trudno jest dać receptę na to, jak czuć się bezpiecznie w podobnej sytuacji – nie wiadomo bowiem, czy np. ukaranie uspokoi sąsiadkę, czy wręcz przeciwnie. Na wszystko jednak proszę gromadzić dowody.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10.2 .2004 r., IV CK 17/0
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27.4.2001 r., III CKN 21/99
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.09.1978 r., III CRN 172/78
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23.04.1993 r., III CZP 36/93
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.12.2001 r., IV CZ 198/01
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9.7.2003 r., IV CKN 325/01
8. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.03.2013 r., III CZP 88/12