Uniemożliwienie dojazdu do nieruchomości nowemu właścicielowi

Blokowanie przez sąsiada możliwość dojazdu nowego właściciela do nieruchomości

Do zasiedzenia Panu daleko, chyba że wniósłby Pan wniosek o zasiedzenie na poprzedniego właściciela. Bowiem Pan mógłby doliczyć sobie posiadanie tylko w wymiarze 15 lat – tylko tyle lat zostałoby Panu zaliczone.

Był Pan przez 3 miesiące posiadaczem wjazdu, nie właścicielem, ale posiadaczem, który z niego korzystał. Pozostaje Panu obecnie:

1. żądanie przywrócenia posiadania wjazdu,
2. zaniechanie dalszych naruszeń,
3. żądanie ustanowienia służebności przejazdu przez działkę sąsiada, jeśli faktycznie nie może Pan przeprowadzić przejazdu po swojej posesji.

Szkoda, że zareagował Pan tak późno. Mógł Pan w ramach samopomocy dokonać rozebrania ogrodzenia i umożliwić sobie wjazd. Przepisy na to pozwalają. Zgodnie z art. 343 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) – w razie zaistniałego naruszenia posiadania, przy spełnieniu określonych przesłanek, posiadacz jest uprawniony do samodzielnego przywrócenia stanu poprzedniego.

W świetle wskazanego uregulowania dozwolona samopomoc jest takim środkiem ochrony posiadania, którym posiadacz może się posłużyć w razie zaistniałego naruszenia posiadania i którego celem jest przywrócenie stanu istniejącego przed naruszeniem. Posłużenie się dozwoloną samopomocą jest dopuszczalne o tyle, o ile przywrócenie stanu poprzedniego jest obiektywnie możliwe (zobacz: S. Rudnicki „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe” wyd. VII Warszawa 2006 r. str. 514-515), zaś pomiędzy naruszeniem posiadania a podjęciem dozwolonej samopomocy upłynął relatywnie krótki czas (zobacz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 1968 r., II CR 69/68, Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny 1969/1 str. 373). Wydaje się, iż podobnie jak w przypadku obrony koniecznej, realizacja dozwolonej samopomocy winna następować przez podjęcie działań proporcjonalnych do działań prowadzących do naruszenia posiadania (zobacz: E. Gniewek „Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz” Zakamycze 2001 r. str. 801). W razie, gdy w ramach dozwolonej samopomocy doszło do przywrócenia utraconego posiadania, posiadanie uważane jest za nieprzerwane (art. 345 Kodeksu cywilnego).

Artykuł 343 § 2 K.c. reguluje zagadnienie dozwolonej samopomocy odmiennie w odniesieniu do nieruchomości i odmiennie w odniesieniu do rzeczy ruchomych.

W świetle art. 343 § 2 zd. 1 K.c. posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Takie uregulowanie oznacza, iż działanie posiadacza zmierzające do przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości może być podjęte w razie zaistnienia naruszenia posiadania nieruchomości w jakikolwiek sposób, a zatem nie tylko wówczas, gdy posiadacz został pozbawiony posiadania (zobacz: E. Gniewek „Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz” Zakamycze 2001 r. str. 800). Działanie posiadacza winno być podjęte niezwłoczne po naruszeniu posiadania, a zatem winno nastąpić bez nieuzasadnionej zwłoki w relatywnie krótkim okresie czasu po ingerencji w posiadanie. Czas ten winien być określany odrębnie w każdym przypadku, stosownie do występujących w nim okoliczności (zobacz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2005 r., V KK 435/2004, LexPolonica nr 390199).

Zastosowanie dozwolonej samopomocy w odniesieniu do naruszenia posiadania rzeczy ruchomych 

Podejmując dozwoloną samopomoc, posiadacz nieruchomości może stosować wszelkie środki konieczne dla przywrócenia stanu poprzedniego, za wyjątkiem zastosowania przemocy fizycznej względem osób.

W świetle art. 343 § 2 zd. 2 K.c. posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego. Takie uregulowanie oznacza, iż działanie posiadacza zmierzające do przywrócenia stanu poprzedniego rzeczy ruchomej może być podjęte jedynie wówczas, gdy posiadacz został pozbawiony posiadania rzeczy ruchomej. Niedopuszczalne jest natomiast, odmiennie aniżeli w przypadku nieruchomości, zastosowanie dozwolonej samopomocy w razie zaistnienia naruszenia posiadania rzeczy ruchomej w inny sposób (zobacz: E. Gniewek „Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz” Zakamycze 2001 r. str. 800). Dozwolona samopomoc w odniesieniu do naruszenia posiadania rzeczy ruchomych wchodzi w grę wyłącznie wówczas, gdy posiadaczowi grozi niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, a zatem w razie, gdy w świetle zasad doświadczenia życiowego można zakładać, że przywrócenie posiadania na drodze sądowej bądź ewentualna realizacja interesów posiadacza w inny sposób nie wchodzą w grę, czy też są mało prawdopodobne.

Działanie posiadacza w ramach dozwolonej samopomocy winno być podjęte natychmiast po pozbawieniu go posiadania. Takie uregulowanie wskazuje na konieczność podjęcia działań od razu po ingerencji w posiadanie. Wydaje się, iż w tym przypadku, podobnie jak w odniesieniu do obrony koniecznej, mówić można, co do zasady, o jedności czasu i miejsca działania podmiotu naruszającego posiadanie i działania posiadacza mającego na celu usunięcie skutków naruszenia. Podejmując dozwoloną samopomoc, posiadacz rzeczy ruchomej może zastosować wszelkie środki konieczne dla przywrócenia stanu poprzedniego, w tym może zastosować przemoc fizyczną względem osób.

Ad. 1. Ad. 2. Sądowa ochrona posiadania polega na zainicjowaniu przez posiadacza postępowania sądowego, w efekcie przeprowadzenia którego dojdzie do wydania orzeczenia sądowego nakazującego przywrócenie stanu sprzed naruszenia posiadania lub zakazującego dokonywania naruszeń posiadania. Sądowa ochrona posiadania uregulowana jest na gruncie prawa polskiego w głównej mierze w art. 344 i art. 347 Kodeksu cywilnego, a także w art. 478-479 Kodeksu postępowania cywilnego.

Zgodnie z art. 344 § 1 K.c. – w razie naruszenia posiadania, posiadaczowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń, zwane roszczeniem posesoryjnym. Roszczenie to może być dochodzone przed sądem w ramach powództwa o ochronę posiadania, zwanego powództwem posesoryjnym. Wytoczenie powództwa posesoryjnego powoduje wszczęcie postępowania sądowego w sprawie o naruszenie posiadania, zwanego postępowaniem posesoryjnym.

Roszczenie posesoryjne

Przede wszystkim, należy zwrócić uwagę, iż roszczenie posesoryjne służy ochronie pewnego stanu faktycznego, jakim jest posiadanie, a nie ochronie prawa podmiotowego. Ochroną posesoryjną objęte jest każde posiadanie, co do zasady, niezależnie od tego, czy jest posiadaniem samoistnym, czy zależnym; czy jest posiadaniem zgodnym z prawem, czy niezgodnym z prawem, w tym posiadaniem w dobrej wierze i w złej wierze; czy jest posiadaniem wadliwym, czy niewadliwym. Oznacza to, iż roszczenie o ochronę posiadania może być skutecznie realizowane niezależnie od faktu, czy temu, kto z roszczeniem występuje przysługiwało lub przysługuje określone prawo podmiotowe do rzeczy. Na gruncie prawa polskiego przyjęto zatem jako zasadę model procesu posesoryjnego. Od wskazanej zasady ustawodawca wprowadza wszakże pewien wyjątek. Zgodnie z art. 344 § 1 zd. 2 K.c. roszczenie posesoryjne jest zależne od zgodności posiadania ze stanem prawnym wówczas, gdy prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

Zgodnie z art. 344 § 1 zd. 1 K.c. – roszczenie posesoryjne przysługuje posiadaczowi rzeczy, którego posiadanie zostało samowolnie naruszone. W istocie zatem, roszczenie posesoryjne przysługuje w zależności od zaistniałego rodzaju naruszenia posiadania, albo osobie, która była uprzednio posiadaczem i posiadania tego została pozbawiona, albo posiadaczowi, który doznał innego naruszenia posiadania. W razie, gdy określona rzecz pozostaje jednocześnie w posiadaniu samoistnym i w posiadaniu zależnym, wówczas roszczenie posesoryjne przysługuje samodzielnie tak posiadaczowi samoistnemu, jak i posiadaczowi zależnemu, o ile doszło do naruszenia obu wskazanych rodzajów posiadania (zobacz bliżej: E. Gniewek „Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz” Zakamycze 2001 r., str. 809 i powołana tam literatura).

Ad 3. Służebność przejazdu – drogi koniecznej może być ustanowiona na drodze sądowej.

Służebność ta uregulowana jest w art. 145 K.c. i znajduje się wśród przepisów o tzw. prawie sąsiedzkim (art. 140-154 K.c.). Oprócz tych regulacji, stosuje się do niej oczywiście ogólne przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 244-251 K.c.) oraz przepisy o służebnościach.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która:

• nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub
• nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Jak nakazuje art. 145 § 2 K.c. zdanie pierwsze – przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Oznacza to np. że w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r.; III CRN 311/84; LexPolonica nr 350724). Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy.

Z treści art. 145 K.c. wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest „nieodpowiedni”. Kryterium „odpowiedniości” jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 K.c.).

Ochrony swojego interesu będzie Panu musiał szukać jednak w sądzie.