Umowa z pośrednikiem nieruchomości a zakup bezpośrednio od właściciela

Zawarcie umowy z pośrednikiem nieruchomości

Kwestie związane z umową, którą zawarł Pan z pośrednikiem nieruchomości, regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (w skrócie: u.g.n.) i posiłkowo – przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.). Art. 180 u.g.n. przewiduje wykonywanie przez pośredników czynności, które zmierzają do zawarcia m.in. umów sprzedaży nieruchomości.

Przepis art. 180 ust. 1 u.g.n. nie precyzuje jednak, jakiego rodzaju mają to być czynności, ani nie stawia w tym zakresie żadnych ograniczeń. Należy zatem przyjąć, że mogą to być bardzo różne czynności: zarówno oferowanie nieruchomości klienta do sprzedaży, jak i wyszukiwanie nabywców, poszukiwanie nieruchomości dla konkretnych nabywców, negocjowanie warunków umów albo warunków zamiany nieruchomości, poszukiwanie potencjalnych najemców lub dzierżawców itp., a także udostępnianie nieruchomości do oględzin, przygotowywanie stosownych protokołów, udział w spisywaniu protokołów i umów, doradztwo w sprawie przyszłych umów i różnych nieruchomości, a także zawieranie w imieniu klienta umowy przedwstępnej lub składanie w jego imieniu oferty potencjalnym kontrahentom¹.

Z Pańskiego opisu wynika, że pośrednik, z którym podpisał Pan umowę, podjął działania, które umożliwiły Panu kontakt ze sprzedającym i ustalenie warunków potencjalnej transakcji, a także zbadanie stanu prawnego nieruchomości. W przypadku dokonania przez Pana zakupu nieruchomości będzie on zatem uprawniony do żądania zapłaty prowizji. Aby zwolnić się z obowiązku jej zapłaty, musiałby Pani wykazać, że do zawarcia umowy sprzedaży doszło wyłącznie w skutek wskutek Pana samodzielnych działań, niezwiązanych z czynnościami pośrednika.

Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawarta z zastrzeżeniem wyłączności

Podobne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który w wyroku z dnia 30 kwietnia 2009 r. (I ACa 249/09, OSAG 2010, nr 1, poz. 50) orzekł, że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności, przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku. Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a u.g.n. w zw. z art. 550 K.c., nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika.

Obawiam się jednak, że w opisywanych przez Pana okolicznościach wykazanie tego może być trudne.

Bezczynność pośrednika nieruchomości a prowizja

Niestety sam fakt, że właściciel nieruchomości nie podpisał umowy z pośrednikiem, nie polepsza Pańskiej sytuacji . Oznacza to bowiem tylko tyle, że to sprzedający – ponieważ nie została z nim zawarta umowa w formie pisemnej – nie będzie zobowiązany do ponoszenia jakiegokolwiek kosztu prowizji pośrednika. Nie wpływa to jednak na ważność umowy z pośrednikiem nieruchomości zawartej przez Pana. Są to bowiem dwie zupełnie niezależne od siebie, odrębne umowy i dopuszczalne jest zawarcie umowy tylko z jedną ze stron. Jeżeli więc nawet jeżeli sprzedający zrezygnowałby z wystawienia tej działki u pośrednika, to nie wpływa to na ważność i skuteczność umowy zawartej z Panem. Niestety zgodnie z treścią umowy, którą Pan zawarł, nawet w przypadku jej wypowiedzenia i późniejszego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, pośrednik będzie uprawniony do żądania prowizji, o ile oczywiście dowie się o dokonaniu przez Pana transakcji. Także jeżeli ktoś zawrze umowę w Pańskim imieniu (np. któryś z członków Pana rodziny bądź osoba z Panią w jakiś inny sposób powiązana), pośrednik będzie uprawniony do żądania prowizji.

Jeżeli nie chce Pan zapłacić całej prowizji, najłatwiejszym rozwiązaniem byłoby rozpoczęcie negocjacji ze sprzedającym w celu rozdzielenia prowizji pośrednika pomiędzy kupującego i sprzedającego albo rozpoczęcie negocjacji z pośrednikiem. Może Pan np. wskazać, że zdecyduje się Pan na zakup nieruchomości, o ile pośrednik obniży swoją prowizję.

Jeżeli te sposoby zawiodą, może się Pan po prostu wstrzymać z zapłatą prowizji i poczekać na to, co zrobi pośrednik. Jeżeli wystąpi do sądu z powództwem o zapłatę, będzie Pan mógł wywodzić przed sądem, że pośrednik nie podjął praktycznie żadnych działań w celu umożliwienia Panu sfinalizowania transakcji, a jego działania ograniczyły się do pokazania nieruchomości, a tym samym nie należy mu się wynagrodzenie w pełnej wysokości.

Argumentem sprzyjającym będzie tutaj okoliczność, że pośrednik nie wskazał Panu właściciela nieruchomości, a jedynie jego żonę, a kontakt z właścicielem uzyskał Pan zupełnie samodzielnie. Szanse na skuteczność tego typu argumentacji oceniam na 50%. Niestety w przypadku przegranej będzie się Pan musiał liczyć (obok kosztu samej prowizji) z dodatkowym wydatkiem w postaci odsetek i kosztów sądowych.

1. Bończak-Kucharczyk E., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011.