Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży gruntu rolnego

Umowa przedwstępna o przeniesienie własności gruntów

Z Pana relacji wynika, że chce Pan kupić sąsiadujący z Pana nieruchomością grunt rolny o powierzchni 14 arów wymierzony przez geodetę.

Przede wszystkim sugeruję, aby umowa przedwstępna sprzedaży przedmiotowej nieruchomości odbyła się u notariusza. Ma Pan wtedy pewność, że wszystkie dokumenty potrzebne dla danej nieruchomości są dostarczone i sprawdzone (m.in. istnienie hipotek czy też służebności gruntowych lub osobistych). Wprawdzie zawarta między stronami w formie pisemnej umowa przedwstępna o przeniesienie własności może być prawnie skuteczna, jeżeli w świetle jej postanowień spełnia wymagania art. 389 Kodeksu cywilnego, jednak brak formy notarialnej wyłącza możliwość dochodzenia przez strony zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 Kodeksu cywilnego). Ma to znaczenie wtedy, gdy strona, która zobowiązała się do sprzedaży nieruchomości, nie chce zbyć tej nieruchomości. Wtedy to przeniesienia własności takiej nieruchomości można dochodzić w sądzie.

Warto więc, jeśli istnieje taka konieczność, zawrzeć u jednego notariusza dwie umowy: przedwstępną i przenoszącą własność nieruchomości w formie aktów notarialnych. Uzupełnienie, zmiana, rozwiązanie, a także odstąpienie od umowy o przeniesienie własności nieruchomości wymaga, tak jak sama umowa, zachowania formy aktu notarialnego.

Jakie dokumenty będą potrzebne do podpisania umowy przedwstępnej kupna działki rolnej?

Oczywiście notarialna umowa przedwstępna jest dużo tańsza niż sporządzenie umowy ostatecznej (odpada m.in. podatek).

Generalnie do sprzedaży takiej nieruchomości sprzedawca powinien Panu dostarczyć odpis zwykły z księgi wieczystej, podstawę nabycia tej działki przez sprzedawcę, czyli jeden z wymienionych dokumentów, to jest wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia w przypadku spadkobrania łącznie z zaświadczeniem urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego. Ponadto musi Pan dokładnie znać dane osobowe sprzedającego (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu osobistego lub paszportu PESEL, NIP, adres zameldowania). Stan cywilny jest o tyle ważny, o ile dana nieruchomość może wchodzić do majątku wspólnego i do takiej sprzedaży będzie potrzebna zgoda żony sprzedawcy. Sprzedawca powinien przedstawić również dowód opłacenia podatku od nieruchomości lub opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu. Niezbędny jest też wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku lub decyzja o warunkach zabudowy, a to dla Pana wiedzy, czy czasem gmina nie ma co do tej nieruchomości swoich planów (np. poprowadzenia drogi gminnej itp.). Jak Pan już wspomniał, warto posiadać wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, gdy będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej, ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, gdy następuje podział, mapa sytuacyjna do celów prawnych.

Oczywiście są to dokumenty, które mają dać możliwość kompleksowego zapoznania się z sytuacją prawną i faktyczną działki.

Nie wiem, jaki cel jest związany z zakupem nieruchomości, więc tę kwestię proszę wyjaśnić. Na tym etapie przyjmuję, iż chce Pan po prostu powiększyć swoją działkę rekreacyjną.

Tak jak już wspominałem, z miejscowego planu dowiemy się, jakie inwestycje na wskazanym gruncie będą możliwe i co może powstać wokół naszej działki. Bo może się okazać, że zaplanowano tam trasę szybkiego ruchu lub np. bar czy inne uciążliwe sąsiedztwo. Jeżeli planu nie ma, można taką nieruchomość kupić, ale jest to związane z ryzykiem. Najlepiej w takim przypadku wystąpić do gminy o warunki zabudowy, które w ustalają, co można na takiej działce wybudować i skąd doprowadzić odpowiednie media jak prąd czy wodę.

Proszę uważać, gdyż może się zdarzyć, że powierzchnia działki w księdze wieczystej będzie się różnić od powierzchni w ewidencji. Wtedy należy przyjąć powierzchnię z ewidencji gruntów.

Nabycie nieruchomości rolnej przez nierolnika

Jak już wskazywałem, może Pan jako „nierolnik” nabyć nieruchomość rolną, ale pod jednym warunkiem wskazanym w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 tej ustawy „w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;

2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

2. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę, o której mowa w ust. 1, zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.

3. Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, zawiadomienie, o którym mowa w ust. 2, wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu”.

Prawo pierwokupu gruntów rolnych

Następnie zgodnie z ust. 4 przedmiotowej ustawy „w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha”.

Jednak przepisów ust. 1–4 nie stosuje się, jeżeli:

„1) nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;

2) sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz innego członka tej spółdzielni;

3) nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji rolnej – w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;

4) nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego”.

Prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 4, nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Ust. 8 stanowi, iż „jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę nieruchomości, o której mowa w ust. 8, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami”.

Należy zaznaczyć, iż instytucja prawa pierwokupu ogranicza uprawnionego co do swobody rozporządzenia przedmiotem sprzedaży stanowi zastrzeżenie uprawnienia pierwszeństwa przy kupnie oznaczonej rzeczy, w razie gdyby ta była komukolwiek sprzedawana.

Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy „w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są warunki ustawowe”.

W orzecznictwie podkreślono, że konstrukcja pierwszeństwa nie nawiązuje do kategorii uprawnienia (prawa podmiotowego), lecz polega w istocie na zakazie rozporządzania przez określony podmiot rzeczą (prawem) w sposób naruszający to pierwszeństwo. Jego istota prawna sprowadza się zatem do eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz (zob. uchwałę SN z 23 lipca 1992, III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214, LexPolonica nr 296708). Pierwszeństwo powstaje ex lege, co ma znaczenie decydujące, nawet wtedy gdy w określonej umowie powtórzono istnienie po stronie kontrahenta takiego pierwszeństwa.

W myśl art. 596 Kodeksu cywilnego, „jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału”. Ustawowe prawo pierwokupu w komentowanej ustawie nie zostało unormowane w sposób wyczerpujący. Przepisy Kodeksu cywilnego mają wobec tego zastosowanie do ustawowego prawa pierwokupu przewidzianego w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, a to oznacza, że:

• Sprzedawca i kupujący, zawierając umowę sprzedaży dotyczącą nieruchomości, co do której przysługuje innemu podmiotowi prawo pierwokupu, nie mogą zawrzeć równocześnie zobowiązującej umowy sprzedaży i umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości, lecz muszą się ograniczyć do zawarcia umowy zobowiązującej do takiego przeniesienia na wypadek, gdy uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu.
• W umowie zobowiązującej (sprzedaży) do przeniesienia prawa między stronami tkwi stosunek obligacyjny, który ulega zniesieniu w wyniku skorzystania z pierwokupu. W orzecznictwie i w literaturze przedmiotu utrwalony jest pogląd, że umowy tego rodzaju nie stanowią umowy przedwstępnej regulowanej treścią art. 389 Kodeksu cywilnego (zob. uchwałę SN: z 21 marca 1968 r., sygn. akt III CZP 23/68, OSNCP 1969, nr 1, poz. 5, LexPolonica nr 299059; uchwałę składu 7 sędziów SN z 7 stycznia 1967 r., sygn. akt III CZP 32/66, OSNCP 1968, nr 12).
• Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu stanowi jednostronną czynność prawną o charakterze prawokształtującym. Składa się je osobie zobowiązanej z tytułu prawa pierwokupu (por. postanowienie SN z 9 września 2009 r., sygn. akt V CSK 43/09, Biul. SN 2009, nr 11, s. 13, LexPolonica nr 2080388).
• Uprawniony z prawa pierwokupu nie ma możliwości renegocjacji warunków umowy, a to oznacza, że może je przejąć albo zrezygnować z przysługującego mu prawa;
• Oświadczenie woli o wykonaniu prawa pierwokupu wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
• W razie rezygnacji uprawnionego z przysługującego mu prawa pierwokupu strony takiej zobowiązującej umowy sprzedaży dla osiągnięcia zamierzonego celu gospodarczego muszą zawrzeć drugą umowę, już bezwarunkową, rodzącą skutki rzeczowe w postaci przeniesienia prawa własności.

W Pana sytuacji zapytanie należy kierować jedynie do ewentualnego dzierżawcy nieruchomości, gdyż nieruchomość ma powierzchnię mniejszą niż 5 ha.

Według postanowień przyjętych we wspólnym stanowisku Krajowej Rady Notarialnej i Agencji Nieruchomości Rolnych w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 lipca 2003 r. – w przypadku sporządzenia umowy w warunkach stosowania art. 3 ustawy notariusz sporządza umowę warunkową. Ustawowy obowiązek zawiadomienia uprawnionego o treści umowy obciąża sprzedawcę. Zawiadomienie następuje przez doręczenie uprawnionemu, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, wypisu aktu notarialnego. Za wyraźną zgodą zobowiązanego stwierdzoną w akcie notarialnym czynności tej dokonuje notariusz.

Choćby właśnie dla zachowania powyższych przesłanek koniecznych przy zbywaniu nieruchomości rolnych warto taką umowę sporządzić u notariusza i jego zobowiązać do powiadomienia ewentualnych uprawnionych do prawa pierwokupu.

Zgodnie bowiem z art. 9 ust 1 omawianej ustawy „czynność prawna dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez zawiadomienia Agencji, jest nieważna. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej z przyczyn, o których mowa w ust. 1, oprócz osób mających w tym interes prawny może wystąpić Agencja”.