Umowa powierniczego nabycia nieruchomości

Na czym polega powiernicze zlecenie nabycia nieruchomości?

W mojej opinii najlepszym rozwiązaniem byłoby zawrzeć z babcią tzw. umowę powierniczego nabycia nieruchomości.

Powiernicze (fiducjarne) zlecenie nabycia nieruchomości polega na tym, że zleceniobiorca zobowiązuje się na zlecenie zleceniodawcy nabyć nieruchomość w imieniu własnym i na swoją rzecz, a następnie przenieść własność nieruchomości na dającego zlecenie na jego żądanie.

Przykład: Andrzej chciałby zakupić nieruchomość od Jana, ale z jakichś powodów nie chce on w tym momencie figurować oficjalnie jako jej właściciel. Stąd zleca on Marii, aby ta nabyła nieruchomość w imieniu własnym i na swoją rzecz. Maria zakupuje nieruchomość od Jana, figuruje jako jej nabywca w akcie notarialnym, wpisuje się także jako jej właściciel do księgi wieczystej. Andrzej może jednak domagać się w każdym momencie od Marii przeniesienia własności nabytej nieruchomości na siebie. Formalnie właścicielem nieruchomości jest Maria, faktycznie – została ona nabyta dla Andrzeja na mocy umowy powierniczego nabycia nieruchomości.

Instytucja ta przypomina znaną z prawa common law (które to obowiązuje w systemach anglosaskich) konstrukcję trustu. Trust polega na tym, iż jedna osoba (powiernik – trustee) jest właścicielem majątku (własność powierzona – trust property) i własność tę wykonywa ona na rzecz i z korzyścią dla osoby trzeciej (beneficjenta – beneficiary). W wielu sytuacjach mamy jeszcze trzecią osobę – tzw. ustanawiającego trust (settlor), który to powierza powiernikowi majątek w celu wykonywania przez niego własności na rzecz i z korzyścią dla beneficjenta. Możliwe jest jednak i rozwiązanie takie, że sam ustanawiający jest jednocześnie beneficjentem i właśnie tutaj występuje zbieżność z powierniczym zleceniem. Z tą różnicą, że ustanawiający (zleceniodawca) nie powierza majątku powiernikowi (zleceniobiorcy), zleca natomiast jego nabycie. Nieruchomość w momencie nabycia staje się więc z punktu widzenia osób trzecich własnością zleceniobiorcy (powiernika), zaś z punktu widzenia stosunków między zleceniodawcą a zleceniobiorcą – własnością powierzoną. Zleceniodawcy przysługuje skuteczne względem zleceniobiorcy roszczenie o przeniesienie na niego przedmiotu własności powierzonej (nieruchomości).

Dla skutecznego nabycia rzeczy przez zleceniobiorcę oraz skutecznego przeniesienia przez niego własności na dającego zlecenie nie ma znaczenia, czy zbywcy nieruchomości wiedzą o istnieniu dającego zlecenie.

Fiducjarne zlecenie należy odróżnić od pełnomocnictwa. Otóż przy pełnomocnictwie udzielonym zleceniobiorcy skutki podjętej czynności (nabycia własności nieruchomości) powstają bezpośrednio dla dającego zlecenie mocodawcy. To mocodawca – zleceniodawca, a nie pełnomocnik – zleceniobiorca staje się właścicielem nieruchomości. Natomiast przy zleceniu fiducjarnym zleceniobiorca nie działa w imieniu dającego zlecenie, a w imieniu własnym. Jest on jedynie zobowiązany do przeniesienia własności nabytej nieruchomości (własności powierzonej) na dającego zlecenie.

Dopuszczalność umowy zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości i skuteczność roszczenia zleceniodawcy o przeniesienia na niego własności takiej nieruchomości nie budzi żadnych wątpliwości.

Czy umowa zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego?

Sporna była natomiast kwestia, czy umowa zlecenia powierniczego nabycia nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

W uchwale z dnia 27.06.1975 r., sygn. akt III CZP 55/75, Sąd Najwyższy orzekał na gruncie następującego stanu faktycznego. Umową w formie aktu notarialnego pozwana nabyła w imieniu własnym nieruchomość zapisaną w księdze wieczystej Państwowego Biura Notarialnego. Powód domagał się zobowiązania pozwanej do zawarcia z powodem umowy notarialnej przenoszącej na powoda prawo własności do połowy przedmiotowej nieruchomości. Powód twierdził, że pozwana nabyła opisaną wyżej nieruchomość na skutek zlecenia udzielonego pozwanej przez powoda i jego brata – Józefa M. do nabycia dla nich tej nieruchomości w równych częściach. Sąd Powiatowy oddalił powództwo, ustalając, że strony nigdy nie wiązała umowa zlecenia, na którą powód powoływał się. Sąd Wojewódzki, rozpoznając sprawę na skutek rewizji powoda, przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne: czy pod rządem art. 158 Kodeksu cywilnego, wymagającego dla wszystkich umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości formy aktu notarialnego, umowa zlecenia zawarta z zachowania tej formy, której treścią było nabycie przez zleceniobiorcę na jego nazwisko, ale na rzecz zleceniodawcy nieruchomości rolnej, może stanowić podstawę do żądania przeniesienia własności na dającego zlecenie?

Umowa zlecenia o nabycie nieruchomości dla zleceniodawcy przez zleceniobiorcę w jego imieniu

Sąd Najwyższy wskazał na ugruntowane orzecznictwo, zgodnie z którym umowa zlecenia o nabycie nieruchomości dla zleceniodawcy przez zleceniobiorcę w jego imieniu nie wymaga formy aktu notarialnego (orzeczenia SN z 05.05.1949 r. Kw C 186/49-PN 4-6/50/451; z 09.01.1951 r., ŁC 1907/50 – OSN 1951, poz. 81; z dnia 12.06.1950 r. C 22/50 CPP 1951, s. 747, z 01.10.1955 r. III CRN 783/55 – OSN 1957, poz. 42, uchwała SN z 02.04.1975 r., sygn. akt IV CO 38/56 – OSPiKA 1958, poz. 258). Orzeczenia te dotyczyły jednak poprzedniego stanu prawnego na gruncie art. 46 prawa rzeczowego oraz 506 § 2 Kodeksu zobowiązań.

Sąd stwierdził, iż wskazany pogląd jest aktualny także na gruncie przepisów obecnych. Zgodnie z art. 734 § 1 Kodeksu cywilnego umowa zlecenia ani nie przenosi na zleceniodawcę prawa własności, ani nie zobowiązuje bezpośrednio zleceniobiorcy do takiego przeniesienia. Nie należy zatem do kategorii umów, z którymi art. 158 Kodeksu cywilnego wiąże obowiązek ich zawarcia w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności tych umów. Umowa zlecenia zobowiązuje bezpośrednio zleceniobiorcę tylko do nabycia nieruchomości w imieniu zleceniodawcy. Wprawdzie zgodnie z art. 740 zdanie 2 Kodeksu cywilnego zleceniobiorca powinien wydać zleceniodawcy wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym, jest to jednak obowiązek pośredni, który wynika z samej ustawy, a ponadto powstaje nie w momencie zawarcia umowy zlecenia, lecz dopiero po jej wykonaniu.

Sama zatem umowa powierniczego zlecenia nabycia nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego. Może być zawarta w formie dowolnej, nawet ustnej, choć naturalnie udowodnienie takiej ustnej umowy w sądzie z pewnością rodzić będzie problemy.

Oczywiście, formy aktu notarialnego wymagają natomiast:

• umowa nabycia nieruchomości przez zleceniobiorcę oraz
• umowa przeniesienia własności nieruchomości przez zleceniobiorcę na zleceniodawcę.

W takim przypadku naturalnie zleceniodawcą jest Pan i to Pan ma de facto dokonać nabycia nieruchomości. Natomiast Pana babcia wykupuje mieszkanie od miasta, sprawuje władztwo powiernicze i następnie w wykonaniu tejże umowy powierniczego zlecenia, przenosi na Pana własność przedmiotowego mieszkania. Środki na wykup dostarcza Pan.