Umowa użyczenia mieszkania a odpowiedzialność za długi, kto płaci rachunki?

Umowa użyczenia a zaległości czynszowe

Niestety, w przypadku zaległości czynszowych za mieszkanie to Pan, jako właściciel, będzie odpowiedzialny.

Biorący do używania (Pana córka) ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczyni inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Tak przewiduje art. 713 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi, iż biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Poprzez zwykłe koszty utrzymania należy rozumieć wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie nie pogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Chodzi więc o takie koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy.

Koszty utrzymania użyczonego mieszkania

Orzecznictwo jako przykłady kosztów objętych regulacją przepisu art. 713 K.c. wskazuje na koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw, nawożenia gleby, karmienia i leczenia zwierząt, koszty paliwa, olejów, części, a jako przykład „zwykłych kosztów utrzymania rzeczy użyczonej” koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem użyczanego lokalu. Pojęcie kosztów eksploatacji nie ma definicji legalnej. Według Głównego Urzędu Statystycznego są to koszty, które w sposób naturalny wiążą się ze stanami istnienia (utrzymania) nieruchomości, a więc związane są z używaniem przedmiotu. I są traktowane bardzo szeroko, co niekoniecznie w punktu widzenia użyczenia lokalu mieszkalnego mogłoby się spotkać z aprobatą fiskusa.

Dlatego też dla naszego przypadku bardziej przydatna jest ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej „ustawa”). Art. 2. ust. 1 pkt 8a tej ustawy definiuje wydatki związane z utrzymaniem lokalu, podkreślając jednocześnie, że obciążają one właściciela. Są to opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty: konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzenia remontów, zarządzania nieruchomością, utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni, ubezpieczenia nieruchomości oraz inne, o ile wynikają z umowy. Z kolei zaś art. 2 ust. 1 pkt 8 wskazuje na „opłaty niezależne od właściciela”, do których zalicza opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych. W przypadku np. kosztów utrzymania urządzeń, takich jak telefon czy internet w użyczonym lokalu, należy przyjąć, że jeżeli tylko są one zależne od decyzji biorącego w użyczenie, to na nim spoczywał będzie obowiązek ich ponoszenia.

Koszty eksploatacyjne mieszkania w spółdzielni

Koszty utrzymania lokalu nie stanowią żadnego wynagrodzenia za używanie, lecz są jedynie następstwem korzystania z lokalu wziętego w użyczenie. Związane jest z tym ograniczenie obowiązków użyczającego, a z kolei zwiększenie odpowiedzialności biorącego w użyczenie. Jeżeli zatem dane opłaty związane z używaniem lokalu można zakwalifikować do kosztów związanych z faktem bieżącego używania tego lokalu, tzn. jeżeli bez ich pokrycia niemożliwe stałoby się korzystanie z rzeczy użyczonej, to mieszczą się w dyspozycji przepisu art. 713 K.c. Zatem „koszty eksploatacyjne” są normalnym następstwem korzystania z rzeczy. Nie są bez znaczenia dla zachowania lokalu w stanie niepogorszonym, czyli jego utrzymania w zakresie sprzed zawarcia umowy. Nie jest bowiem obowiązkiem użyczającego łożenie na utrzymanie biorącego w użyczenie. Wystarczającą pomoc i bezinteresowność wykazuje on, oddając bezpłatnie lokal do używania.

W mojej więc opinii, z tytułu nieodpłatnego oddania w używanie lokalu mieszkalnego oraz kosztów używania tego lokalu, takich jak czynsz – opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, koszty zarządu, gaz, energia elektryczna itp., będzie ponosić w całości biorący lokal w użyczenie, czyli Pana córka.

Biorący do używania ponosi odpowiedzialność za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli używa jej w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy nie będąc do tego upoważniony ani zmuszony przez okoliczności powierza rzecz innej osobie. Oczywiście dla powstania odpowiedzialności Pana córki znaczenie ma to, czy rzecz uległaby utracie lub uszkodzeniu, gdyby jako biorący do używania używała jej w sposób właściwy albo gdyby zachowała ją dla siebie.

Wnioski

Jednak to są Pana roszczenia jako użyczającego do Pana córki jako biorącej w używanie. Nigdy stroną roszczenia nie będzie spółdzielnia, ponieważ nie jest ona stroną umowy. Zatem nic dziwnego, iż spółdzielnia odmówiła Panu przepisania rachunków na córkę, ponieważ dla nich Pana córka jest osobą trzecią niezwiązaną ze spółdzielnią żadnym stosunkiem prawnym. To dla Pana to oznacza, że w przypadku zaległości czynszowych wobec spółdzielni ta wystąpi przeciwko Panu, a Pan dopiero na zasadzie regresu może wystąpić przeciwko córce, albo też w trakcie, gdyby doszło do sprawy sądowej miałby Pan możliwość przypozwania jej jako osoby odpowiedzialnej za długi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733