Umowa sprzedaży działki pod drogę, analiza prawna zapisów o płatności w ratach

Odszkodowanie za przejęcie działek pod drogę

Na wstępie wskazuję, że gdyby wydzielenie działek pod drogę następowało w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wówczas na podstawie art. 98 ust. 3 ww. ustawy za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Wówczas w myśl art. 132 ust. 1 ww. ustawy zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, z zastrzeżeniem ust. 1a i 1b.

Zakup nieruchomości przez gminę

Natomiast w opisanym przez Panią przypadku w mojej ocenie nastąpi zbycie nieruchomości na rzecz gminy na realizację celu publicznego, jakim jest droga publiczna. Co do zasady, umowa sprzedaży nieruchomości może również obejmować różne zapisy uzgodnione między stronami. Z opisu w mojej ocenie wynika, że mogłaby być wpierw zawarta warunkowa umowa sprzedaży, zobowiązująca gminę do zapłaty wartości nieruchomości w 3 ratach, a po uregulowaniu całej płatności zawarty zostałby akt notarialny przenoszący prawo własności działek na gminę. 

Wyjaśniam, że zgodnie z art. 157 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.

Co istotne, „nie jest wyłączone, aby w umowie sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, strony – poza oświadczeniami woli o kupnie i sprzedaży - zamieszczały różnego rodzaju postanowienia regulujące np. kwestię płatności ceny i terminy rat oraz zagadnienia dotyczące terminu przekazania poszczególnych części składowych gruntu. W podobnych wypadkach nie można mówić o warunku lub terminie w sensie art. 157 k.c.” (wyrok SN z dnia 7 kwietnia 1975 r., sygn. akt II CR 97/75).

Spłata w ratach

Wobec powyższego zbycie na rzecz gminy i uregulowanie w umowie przedwstępnej lub od razu w akcie notarialnym terminu płatności rat i przeniesienia prawa własności jest dopuszczalne i zgodne z prawem. 

Jeśli zaś chodzi o stwierdzenie, czy jest to korzystne lub niekorzystne dla Pani, pozostaje już to poza rozważaniami prawniczymi. Bowiem taka jak wyżej konstrukcja jest dopuszczalna, natomiast kwestie finansowe należą już do ustaleń stron umowy. Można bowiem również zgodzić się na przeniesienie własności nieruchomości i odroczenie płatności części ceny w czasie. Niemniej jednak tu już decyzja, tak jak wskazałam, należy do stron.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1975 r., sygn. akt II CR 97/75