Umowa przedwstępna na zakup mieszkania przed ślubem a wspólność majątkowa

Podpisanie umowy przenoszącej własność nieruchomości po zawarciu związku małżenskiego

Podstawę prawną dla przedstawionego zagadnienia stanowią przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie bowiem z treścią art. 31:

„§ 1. Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

§ 2. Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków”.

Do majątku osobistego wchodzą zatem przedmioty majątkowe nabyte: po pierwsze, przed zawarciem małżeństwa; po drugie, nabyte po zawarciu małżeństwa, ale w czasie obowiązywania rozdzielności majątkowej lub rozdzielności z wyrównaniem dorobków.

Na czym polega surogacja majątku?

Wobec faktu, iż zawarcie umowy przenoszącej własność nastąpi w trakcie wspólności ustawowej, Pana sytuację należy rozpatrywać w kategorii surogacji majątkowej. 

Przez pojęcie surogacji rozumie się zastąpienie w pewnej masie majątkowej jednego przedmiotu innym przedmiotem. Problematyka surogacji tworzy wiele kwestii teoretycznych, dlatego też sformułowane wcześniej określenie należy traktować jako pewne uproszczenie, jednak wystarczające na potrzeby komentarza (szerzej o surogacji zob. J. Kitłowski, Surogacja rzeczowa…). Niezbędne jest jedynie wskazanie, że w komentowanym przepisie surogacja obejmuje zarówno tzw. surogację bezpośrednią (zamiana jednej rzeczy na inną), jak i surogację pośrednią (rzecz zostaje sprzedana, a uzyskana kwota - przeznaczona na nabycie innej rzeczy).

W orzecznictwie wskazano, że do wystąpienia surogacji konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, wyjście określonego przedmiotu z majątku osobistego oraz nabycie innego przedmiotu następuje w wyniku jednego zdarzenia; po drugie, przedmiot nabyty zostaje uzyskany kosztem majątku odrębnego (obecnie osobistego) także w sensie ekonomicznym (tak wyrok SN z 12 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 50/2000). Co do drugiej przesłanki nie budzi ona wątpliwości, jednak rygorystyczne przestrzeganie wymagania, aby wyjście określonego przedmiotu z majątku osobistego i nabycie innego przedmiotu następowało w wyniku jednego zdarzenia, prowadziłoby do ograniczenia surogacji jedynie do surogacji bezpośredniej (np. zamiana rzeczy należącej do majątku osobistego na inną rzecz). Tylko w takich sytuacjach jedno zdarzenie (zawarcie umowy zamiany) prowadzi do zbycia i nabycia własności rzeczy. Należy zatem przyjąć, że przesłanka taka nie jest konieczna i do majątku osobistego wejdzie w wyniku surogacji przedmiot majątkowy nabyty w pewnym ciągu zdarzeń (np. zbycie rzeczy należącej do majątku osobistego – wejście do tego majątku wierzytelności z tytułu należnej ceny – realizacja roszczenia i nabycie określonej kwoty pieniędzy – nabycie za uzyskane środki innej rzeczy).

Mieszkanie wejdzie w skład majątku osobistego i na podpisanie aktu notarialnego nie musi Pan przybyć z żoną.