Umowa na wynajem domu na rok a później sprzedaż

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży działki

Powinna Pani zacząć od sformułowania odpowiedniej umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży działki, w której określi Pani warunki, termin, kwotę sprzedaży.

Przedmiotem umowy przedwstępnej jest bowiem zobowiązanie się stron, że w przyszłości zawrą określoną umowę właściwą (przyrzeczoną), np. umowę sprzedaży.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że dla ważności umowy przedwstępnej należy w niej zamieścić co najmniej minimalną treść umowy, która ma być w przyszłości zawarta. Przykładowo, jeśli umową właściwą ma być sprzedaż, to w umowie przedwstępnej należy podać co najmniej rzecz i cenę lub podstawę do jej ustalenia.

W umowie przedwstępnej można zamieścić również postanowienia dodatkowe, w szczególności termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Określenie terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, powinno nastąpić bądź przez wyraźne podanie daty kalendarzowej, bądź przez takie oznaczenie kresu terminu, aby dał się on z góry ustalić bez żadnych trudności (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1972 r., III CRN 331/72, OSPiKA 1973/10, poz. 195). Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony w umowie przedwstępnej, to powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Prawo do wyznaczenia terminu na zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje przez okres 1-go roku od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli w ciągu tego okresu żadna ze stron nie wyznaczy terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 K.c.).

Forma umowy przedwstępnej

To, czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego, nie wpływa na jej ważność, nawet gdy umowa ta dotyczy nieruchomości (lokalu). Ma to jedynie znaczenie w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W zależności bowiem od tego, w jakiej formie umowę przedwstępną zawarto (pisemnej czy w formie aktu notarialnego), różne są konsekwencje nieprzystąpienia do umowy przez jedną ze stron.

Jeśli zatem umowę zawarto na piśmie, wówczas strony, która odmawia przystąpienia do umowy przyrzeczonej, nie można prawnie zmusić do jej zawarcia. Strona ta zobowiązana jest jedynie do naprawienia szkody, jaką druga strona (ta, która umowę chce zawrzeć) poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Natomiast, jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas strona, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, może zmusić drugą stronę (która się uchyla) do jej zawarcia. Możliwe jest bowiem wystąpienie do sądu o wydanie wyroku, który zastąpi zgodę strony na zawarcie umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji, pomimo odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa ta dojdzie do skutku w oparciu o wyrok sądu (art. 64 K.c.).

Jeśli zawrze Pani umowę najmu, to będzie Pani musiała rozliczać się z US z dochodu.

Powinna Pani zadbać także o odpowiednie zapisy użytkowania działki z domem przez okres od dnia udostępnienia działki do dnia sprzedaży.

Obowiązki kupujących, które warto zastrzec w umowie

Niemniej w umowie warto zastrzec dokładnie obowiązku kupujących:

• obowiązek zawarcia na ich nazwisko umów z dostawcami mediów – woda, prąd, gaz, ścieki, śmieci;
• obowiązek dokonywania napraw w domu, bieżących konserwacji;
• obowiązek dbania o działkę, koszenie, utrzymanie czystości;
• obowiązek odśnieżania, aby nie narazić się na odpowiedzialność karną;
• obowiązek ubezpieczenia nieruchomości, przedstawienia Pani dowodu ubezpieczenia, i cesja na Pani rzecz, jeśli np. spali się dom – odszkodowanie powinna dostać Pani, nie oni.