Umowa dożywocia dotycząca części mieszkania

Z Pani relacji wynika, że Pani rodzice byli właścicielami odrębnej własności lokalu na zasadzie wspólności majątkowej. Po śmierci Pani ojca, w wyniku dziedziczenia ustawowego, Pani wraz z siostrą i mamą stałyście się właścicielkami odpowiednio po 1/6 (dla Pani i siostry) oraz 4/6 należą do mamy. Wynika to z prostego przeliczenia, że w skład spadku po Pani ojcu wchodził udział wynoszący 1/2 w prawie własności lokalu (pozostała część – 1/2 należała do Pani mamy). Każdy dziedziczył po Pani ojcu w równych częściach, czyli:

• dla Pani 1/2 x 1/3 = 1/6,
• dla Pani siostry 1/2 x 1/3 = 1/6,
• dla Pani mamy: 1/2 x 1/3 + 1/2 = 4/6.

Obecnie Pani mama chce, aby jej część mieszkania przypadła jednej z wnuczek (a Pani córce), która od kilku lat jest zameldowana u Pani mamy. Wskazuje Pani także, że zainteresowanie Pani siostry jej mamą sprowadza się do telefonów i pytanie o zdrowie, jeśli odwiedza Pani mamę, to są to wizyty okazjonalne. Do tego wskazuje Pani, że Pani rodzice dokonali darowizny na rzecz Pani siostry w postaci środków finansowych pokrywających pełny wkład na jej mieszkanie, a do momentu przeprowadzki (5 lat) mieszkała ona ze swoim mężem i dwójką dzieci w rodzinnym mieszkaniu, nie ponosząc żadnych kosztów utrzymania.

Przekazanie części mieszkania wnuczce bez konieczności płacenia zachowku

Obecnie Pani mama chce, aby jej wnuczka już teraz stała się właścicielką jej części mieszkania, a przy tym nie płaciła w przyszłości zachowku.

Wskazuje Pani, że pani notariusz zaproponowała Pani umowę darowizny z zapisem o zwolnieniu darowizny z obowiązku zaliczenia jej na schedę spadkową, która miałaby chronić Pani córkę przed wypłatą zachowku, jednak Pani z kolei ma co do tej umowy wątpliwości.

Już teraz wskazuję, że słuszne są Pani wątpliwości i dziwi mnie pewność notariusza co do proponowania Pani tego typu umowy w sytuacji, gdy w przyszłości Pani córka ma uniknąć zachowku. Darowizna z wyłączeniem jej z zaliczenia na schedę spadkową nie uchroni Pani córki od zapłaty zachowku.

Darowizna a scheda spadkowa

Zaliczanie darowizn na poczet należnych spadkobiercom sched spadkowych jest rezultatem przyjęcia idei równego traktowania wszystkich dzieci spadkodawcy. Jeżeli więc niektóre z dzieci uzyskały pewne korzyści za życia spadkodawcy, powinno się to uwzględnić przy dokonywaniu działu spadku.

Darowizny, zwłaszcza znacznej wartości, z reguły – w przekonaniu zainteresowanych – dokonywane są na poczet przyszłego spadku. Zaliczanie darowizn obowiązuje jedynie przy dziedziczeniu ustawowym (szerzej o tym L. Stecki, Zaliczanie darowizn między spadkobiercami darczyńcy, AUNC Prawo 1976, nr 75, s. 127 i n.).

Oświadczenie spadkodawcy o zwolnieniu darowizny z obowiązku zaliczenia może być złożone przy dokonywaniu tej darowizny lub w innym momencie. Zachowanie określonej formy nie jest tutaj wymagane. Jeżeli spadkodawca sporządza testament, którego treść nie wyłącza dziedziczenia z ustawy (np. zawiera jedynie zapisy), może także w testamencie zawrzeć postanowienie o wyłączeniu darowizny od obowiązku zaliczenia.

Konstrukcja schedy spadkowej oraz zaliczania (bądź nie) darowizny na jej rzecz ma zastosowanie jedynie do działu spadku. Wynika to z umiejscowienia art. 1039 K.c. w tytule VIII księgi 4 Kodeksu cywilnego. Zaliczanie więc darowizn na schedę spadkową zostało umiejscowione w części Kodeksu poświęconej wspólności majątku spadkowego i działowi spadku.

Kwestia zaliczania lub niezaliczania darowizny do schedy spadkowej nie ma wpływu na wysokość zachowku. Tę wylicza się bowiem o tzw. substrat zachowku – analogicznie do obliczania schedy spadkowej.

Przepisy dotyczące zachowku posiadają własne normy dotyczące zaliczania do substratu darowizn (co również przemawia na rzecz tego, aby dwóch instytucji – schedy spadkowej i substratu zachowku nie traktować jako jednej).

Tak więc należy wyraźnie podkreślić, iż Kodeks cywilny nie przewiduje możliwości zwolnienia darowizny z zaliczania do spadku przy obliczaniu zachowku.

Umowa dożywocia i brak zachowku

Jak Pani wie, umowa dożywocia jest najlepszym sposobem, żeby uchronić się przez wypłatą ewentualnego zachowku.

Według art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Stosownie do art. 908 § 2 K.c. jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Jak więc wynika z przepisów, w zamian za przeniesienie na rzecz Pani córki własności nieruchomości Pani córka zobowiąże się do opieki nad babcią, dostarczania jej środków utrzymania, mieszkania itp.

Z przepisów Kodeksu wynika, że strony umowy dożywocia mogą swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości w związku z umową dożywocia. W takiej umowie strony same określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania. Dopiero w braku postanowień umownych ważne są obowiązki określone w art. 908 K.c.

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem (darowizną) i dlatego, jeżeli zostanie zawarta, Pani siostra nie będzie mogła żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytej na rzecz Pani córki tą umową (tak jakby to miało miejsce w przypadku darowizny czy dziedziczenia testamentowego).

Wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. wykonywanie umowy dożywocia, nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną i również przy liberalnym pojmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Tak też stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2006 r. (sygn. akt VI ACa 99/2006).

Własność części mieszkania a umowa dożywocia

Pani mama wprawdzie nie ma własności całego mieszkania, a jedynie większościowy udział. Nie ma to jednak znaczenia dla ważności umowy dożywocia, bowiem z przepisu art. 908 wynika, że przedmiotem świadczenia dożywotnika może być własność nieruchomości. Może być to nieruchomość dowolna, zarówno gruntowa, budynkowa, jak i lokalowa, a także jej część (udział we współwłasności – por. wyrok SN z 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98).

Dożywocia jednak nie można zaś ustanowić na prawie do lokalu spółdzielczego, gdyż art. 908 wyraźnie wskazuje, że przedmiotem świadczenia zbywcy może być tylko prawo własności. Spółdzielcze prawo do lokalu jest rzeczowym prawem ograniczonym i brak podstaw do przyjęcia, tak jak się to ma odnośnie do użytkowania wieczystego, do zastosowania wykładni rozszerzającej (por. np. S. Dmowski, w: G. Bieniek i in., Komentarz…, t. 2, 2006, s. 789).

Proszę też zaznaczyć notariuszowi, że w postanowieniu z 13 grudnia 2001 r., sygn. akt IV CKN 566/2000, Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli własność dożywotnika wynika z dziedziczenia, to przedmiotem umowy dożywocia może być tylko udział w nieruchomości spadkowej, a nie udział w spadku. Oczywiście, samo zawarcie umowy dożywocia nie jest wolne od opłat.

Opłaty przy umowie dożywocia

Pierwszą jest kwota, którą trzeba zapłacić notariuszowi za przygotowanie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości w ramach umowy dożywocia.

Stawki opłat notarialnych zostały uregulowane przepisami rozporządzenia z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z § 3 tego rozporządzenia, maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi od wartości:

1. do 3000 zł — 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł — 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł — 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł — 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn ustawy nie więcej niż 7500 zł.

Należy jednak podkreślić, że podane powyżej stawki stanowią stawki maksymalne, a tym samym notariusz może zastosować stawki niższe, natomiast nie może zastosować stawek wyższych niż podane powyżej. Można więc z notariuszem negocjować (szczególnie w większym mieście, gdzie notariuszy jest wielu).

Do stawek powyższych należy również doliczyć należny podatek VAT w wysokości 23%.

Podatek PCC a umowa dożywocia

Ponadto zawarcie umowy dożywocia powoduje obowiązek zapłaty podatku. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (w skrócie: pcc) przeniesienie własności nieruchomości powoduje konieczność zapłaty podatku pcc. W tym przypadku do zapłaty podatku zobowiązany jest nabywca nieruchomości, a nie zbywca.

Zatem Pani córka, która w ramach umowy dożywocia otrzymuje udział we współwłasności mieszkania, ma obowiązek zapłacić od tej umowy podatek pcc. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości podatek pcc wynosi 2% wartości nieruchomości.

W przypadku zawarcia umowy dożywocia podatek pcc powinien pobrać oraz wpłacić notariusz jako płatnik tego podatku.

Podatek dochodowy

Proszę też wziąć pod uwagę, że zawarcie umowy dożywocia może powodować konieczność zapłacenia podatku dochodowego PIT na mocy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwana dalej: PIT).

Organy podatkowe niejednokrotnie stawały na stanowisku, że umowa o dożywocie powinna być kwalifikowana na równi z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Tym samym Pani mama, która podpisuje umowę dożywocia i przekazuje swoje mieszkanie w zamian za dożywotnią opiekę, uzyskuje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT.

Niemniej jednak nie trzeba płacić podatku PIT od umowy dożywocia, jeżeli przekazany lokal jest własnością zbywającego dłużej niż pięć lat.

Jeżeli więc cały udział w mieszkaniu stanowi własność Pani mamy przez okres dłuższy niż pięć lat (swoją połowę Pani mama posiada na pewno dłużej, jednak nie wiem, co w przedmiocie części nabytej po mężu, spotkałem się ze stanowiskami, że nabycie udziału po mężu nie jest nabycie w rozumieniu PIT – będzie się trzeba nad tym zastanowić, jeżeli rzeczywiście nie upłynął okres 5 lat), wówczas jego zbycie nie jest traktowane jako źródło przychodów PIT, a tym samym nie trzeba zapłacić podatku dochodowego.