Umowa deweloperska a ulga mieszkaniowa

Ulga mieszkaniowa

Jak Pan słusznie zauważa, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku PIT w wysokości 19%. Ów okres 5 lat liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. A zatem skoro nieruchomość została nabyta w marcu 2016 r., to chcąc uniknąć podatku, musiałby ją Pan sprzedaż dopiero w 2022 r. Nie mniej jednak ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadza tzw. ulgę mieszkaniową. Oznacza to, że sprzedając mieszkanie w owym 5-letnim okresie, może Pan ze zwolnienia podatkowego skorzystać, jeśli przeznaczy Pan środki otrzymane ze sprzedaży tegoż mieszkania otrzymanego w darowiźnie na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzeda Pan darowaną Panu nieruchomość.

Wydatki poczynione na własne cele mieszkaniowe

Kluczowe jest zatem ustalenie, czym owe wydatki są przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. To nic innego jak koszty związane z:

1) nabyciem budynku, lokalu mieszkalnego, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego albo części lub udziału w tych obiektach lub prawa,

2) nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w tym prawie,

3) spłatą kredytu lub pożyczki albo odsetek od nich, jeśli były zaciągnięte przed uzyskaniem dochodu z odpłatnego zbycia na cele związane z nabyciem, adaptacją lub remontem budynków lub lokali mieszkaniowych albo ich części;

4) wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont, a także adaptację własnego budynku, jego części albo własnego lokalu mieszkalnego.

Podsumowując, jeśli zaciągnął Pan kredyt na nabycie własnego mieszkania przed sprzedażą mieszkania otrzymanego w darowiźnie, to może Pan z owej ulgi mieszkaniowej skorzystać. Organy podatkowe stoją bowiem na stanowisku, że przeznaczenie całości środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na realizację własnych celów mieszkaniowych pozwala na skorzystanie z ulgi w PIT i w takim przypadku nie trzeba płacić podatku dochodowego od przychodów uzyskanych ze sprzedaży mieszkania. Tak wynika m.in. z interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP3 2.4011.371.2020.1.MJ. Jest jednak jeden haczyk. Otóż od 2019 r. sam fakt podpisania umowy deweloperskiej i wpłata pieniędzy na konto bankowe dewelopera, bez podpisania w ustawowym terminie umowy ostatecznej przenoszącej własność nieruchomości, nie daje prawa do ulgi mieszkaniowej, ale za to podatnik ma aż 3-letni termin na zrealizowanie własnego celu mieszkaniowego (do 2018 r. były to tylko 2 lata).

Trzyletni termin na wydatkowanie środków ze sprzedaży mieszkania

Jeśli zatem w terminie 3 lat od dnia zbycia mieszkania z darowizny środki ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie przelane zostaną na konto dewelopera i w tym też czasie (3 lata od sprzedaży) dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nowego mieszkania na Pana, to może Pan skorzystać z ulgi podatkowej pod warunkiem, że kredyt na nowy dom został zaciągnięty wcześniej niż sprzeda Pan nieruchomość z darowizny, a całość kwoty ze sprzedaży przeznaczy Pan na spłatę tegoż kredytu. Tylko bowiem wówczas, gdy podatnik przeznaczy pieniądze uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed zbyciem nieruchomości, na zakup innej nieruchomości, może zaliczyć te środki do własnych celów mieszkaniowych. Tak uznał również m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. akt 0115-KDIT2.4011.787.2020.2.MD, oraz Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacjach indywidualnych z dnia 27 stycznia 2021 r., sygn. akt 0112-KDIL2-1.4011.23.2021.1.MM. Przy czym ów kredyt musi być kredytem na nową nieruchomość podatnika (czyli na tzw. własne cele mieszkaniowe).

Podsumowując, by nie płacić podatku, musi Pan:

1. kredyt na nowe mieszkanie mieć zaciągnięty wcześniej niż sprzedaż mieszkania z darowizny;

2. w ciągu 3 lat od sprzedaży mieszkania z darowizny mieć zawartą ostateczną umowę przenoszącą na Pana własność nowego mieszkania (nie tylko umowę z deweloperem i przelew środków na jego rachunek – to bowiem za mało);

3. w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczyć całą kwotę na spłatę kredytu na nowe mieszkanie.

Jeżeli termin 3-letni nie zostanie dotrzymany, będzie Pan musiał zwrócić ulgę.