Udział we współwłasności - zakup udziału w mieszkaniu

Nabycie udziału we współwłasności nieruchomości

Określenie „udział ze wskazaniem” nie jest określeniem, jakie funkcjonuje oficjalnie w przepisach prawa. Przedmiotem Pani zainteresowania na wtórnym rynku nieruchomości jest najprawdopodobniej udział we współwłasności nieruchomości, bez ustanowionej odrębnej własności lokalu w budynku wzniesionym na gruncie. Dlatego można mówić, że zbywca tego udziału „wskazuje”, z jakim lokalem jest on związany. Rzeczywiście, ta forma prawa do lokalu jest zwykle tańsza niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, będące ograniczonym prawem rzeczowym, czy odrębne nieruchomości lokalowe. Z tą formą władania nieruchomością mamy do czynienia najczęściej w przypadku starych kamienic.

Jeśli nabywa się udział we współwłasności nieruchomości, to zbywca tego udziału (posiadający przykładowo 1/3 czy 1/8 udziału w całej nieruchomości), może przenieść na nabywcę swoje prawo bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jak wynika z treści przepisu art. 198 Kodeksu cywilnego, „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Udział w prawie własności nieruchomości, czyli ułamkową część tej nieruchomości, można obciążyć hipoteką, jest on dziedziczny i podlega egzekucji (art. 65 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – j.t. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.). Nie może jednak sobie Pani założyć osobnej księgi wieczystej, bowiem zmiana uprawnionego właściciela udziału będzie ujawniona w księdze wieczystej dotychczas prowadzonej dla całej nieruchomości.

Nabywca udziału w prawie własności nieruchomości (udziału we współwłasności), a więc ułamkowej części tej nieruchomości nie ma prawa do władania wyodrębnionym fragmentem tej nieruchomości, o powierzchni odpowiadającej jego udziałowi, chyba że współwłaściciele dokonali tzw. podziału quoad usum, czyli do wyłącznego korzystania. Prawdopodobnie tak jest w przypadku, o jakim Pani pisze, w ten sposób określone mieszkanie jest niejako „przypisane” jednemu ze współwłaścicieli.

Różnice pomiędzy udziałem w nieruchomości a wyodrębnioną nieruchomością lokalową

Dokładnie widać różnicę pomiędzy udziałem w nieruchomości a wyodrębnioną nieruchomością lokalową, gdy spojrzymy przez pryzmat art. 2 pkt 2 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z treścią tych przepisów, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali, wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (lokale użytkowe). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej

Prawem związanym (akcesoryjnym) z odrębną własnością nieruchomości lokalowej jest udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Innymi słowy, właściciel wyodrębnionego lokalu posiada ten konkretny lokal na wyłączną własność, a w nieruchomości wspólnej (grunt, wspólne części budynku) posiada proporcjonalny udział, określony ułamkiem. Odrębna własność lokalu powstaje wskutek zawarcia umowy o jego ustanowieniu w formie aktu notarialnego, do jej powstania niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy).

Przykładowo, aby dokonać remontu zajmowanego lokalu niewyodrębnionego (wskazanego jedynie do korzystania), jakiego zakup Pani rozważa, potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli, bowiem jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Zasady współdziałania współwłaścicieli nieruchomości (rzeczy wspólnej) szczegółowo normują przepisy art. 195-221 Kodeksu cywilnego. W przypadku, kiedy okaże się, że współwłaściciele są konfliktowi, korzystanie z własnego udziału może być utrudnione. W razie konfliktu dotyczącego wspólnej nieruchomości, którego współwłaściciele nie mogą rozwiązać we własnym zakresie, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić z wnioskiem do sądu. Istnieje również potencjalne ryzyko, że jeden ze współwłaścicieli zechce tę współwłasność znieść, także na drodze sądowej, żądając np. spłaty swego udziału i jego przejęcia. Ma do tego prawo bez ograniczeń czasowych, roszczenie o zniesienie współwłasności nigdy nie ulega bowiem przedawnieniu (art. 220). Generalnie można stwierdzić, że im więcej współwłaścicieli ma nieruchomość, tym większa szansa na konflikt.

Konsekwencje podatkowe nabycia udziału w nieruchomości

Chciałabym również poświęcić kilka słów konsekwencjom podatkowym nabycia udziału w nieruchomości. Jako współwłaściciel ponosiłaby Pani solidarnie odpowiedzialność za uiszczanie należności (np. podatku od nieruchomości), co oznacza, że w razie zaległości organ podatkowy może wystąpić do jednego czy kilku wybranych współwłaścicieli, kierując przeciwko nim egzekucję administracyjną, niezależnie od wielkości udziałów, jakie im przysługują. Kwestia wzajemnych rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami nie będzie interesować organów skarbowych. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach (art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.).