Udział w przetargu bez zgody współmałżonka

Czy potrzebna jest zgoda małżonka do udziału w przetargu na zakup nieruchomości?

Zgodnie z art. 37 ust. 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania m.in. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Drugi małżonkek może udzielić swej zgody: przed dokonaniem czynności, jednocześnie z tą czynnością, bądź – w przypadku umów – po jej dokonaniu.

Brak potwierdzenia czynności prawnej powoduje, iż umowa jest bezwzględnie nieważna od samego początku. Z kolei złożenie potwierdzenia powoduje, iż umowa jest ważna od samego początku.

Mając na uwadze powyższy przepis, organizator przetargu z reguły wymaga, aby w przypadku uczestnictwa w przetargu tylko jednego ze współmałżonków – przedłożył on pisemne oświadczenia woli drugiego współmałżonka o wyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości ze środków pochodzących ze wspólnego majątku lub żeby małżonek uczestniczący w przetargu złożył oświadczenie woli nabycia nieruchomości z majątku osobistego. Podejrzewam, że podobnie było też w przedmiotowej sprawie, ale dla pewności radzę sprawdzić dokładnie warunki przetargu.

Jeśli małżonek nie spełnił powyższego warunku, to moim zdaniem nie powinien być on dopuszczony do brania udziału w przetargu.

Udział w przetargu i wpłata wadium przez tylko jednego z małżonków

Trzeba jednak zauważyć, że co do zasady wadium powinno być wpłacone przez oboje małżonków. Wpłata wadium tylko przez jedno z małżonków może być w danych okolicznościach potraktowana jako zamiar nabycia nieruchomości do majątku osobistego małżonka. Nie jest więc wykluczone, że w sytuacji, gdy tylko mąż uiścił wadium, organizator przetargu uznał, że mąż chce nabyć nieruchomość do majątku osobistego.

Generalnie jednak jeśli mąż został dopuszczony do udziału w przetargu bez pisemnego oświadczenia żony, a z okoliczności sprawy nie wynikało, że nabywał nieruchomość do majątku osobistego, wówczas moim zdaniem organizator przetargu dopuścił się błędu proceduralnego.

Błąd proceduralny w organizacji przetargu

Jeśli został popełniony błąd proceduralny, to zgodnie z art. 40 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami „uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki”.

Jak wynika z powyższego artykułu, legitymowany do wniesienia skargi jest wyłącznie uczestnik przetargu, w tym również wyłoniony w przetargu nabywca nieruchomości.

Wojewoda albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego może uznać skargę za zasadną i nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub unieważnić przetarg albo uznać skargę za niezasadną. Warto zauważyć, że unieważnienie przetargu powinno następować po dokonaniu wyboru nabywcy i zamknięciu przetargu.

Kiedy następuje zwrot wpłaconego przetargu?

Natomiast kwestię zwrotu wadium reguluje szczegółowo rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Zgodnie z § 4 ust. 7 tego rozporządzenia „wadium zwraca się niezwłocznie po odwołaniu albo zamknięciu przetargu jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia, odpowiednio:

1. odwołania przetargu;
2. zamknięcia przetargu;
3. unieważnienia przetargu;
4. zakończenia przetargu wynikiem negatywnym”.

Reasumując, należy stwierdzić, że mąż może spróbować domagać się unieważnienia przetargu, powołując się na fakt, że został on dopuszczony do przetargu bez przedłożenia wymaganych dokumentów.