Udowodnienie stanu posiadania sprzed II wojny światowej

Wystąpienie o wydanie nieruchomości

Z Pana wyjaśnień oraz szczegółowej analizy załączonej przez Pana dokumentacji wynika, iż Pana pradziadkowie na podstawie aktu notarialnego nabyli działkę. Było to w roku 1931 r., gdy na ziemiach polskich niejednokrotnie obowiązywały przepisy prawne ustanowione jeszcze przez dawnych zaborców, do których ja nie mam dostępu, a do których dostęp będzie musiał uzyskać sąd rozpoznający sprawę.

Działki te były użytkowane przez Pana rodzinę, jednak z różnych względów wpis prawa własności wydzielonej nieruchomości pozostał przy zbywcy nieruchomości. Obecnie Pana ojciec wystąpił o wydanie nieruchomości przez jej współwłaścicieli.

Pozwani podnieśli wspólnie zarzut braku legitymacji czynnej (legitymacji Pana ojca). Moim zdaniem jednak nie jest to zarzut odpowiedni, chyba że sąd ustali, że zgodnie z przepisami obowiązującymi przed wojną wpis prawa własności miał charakter konstytutywny.

Na gruncie obecnych przepisów wpis prawa własności ma charakter deklaratoryjny (nie jest konieczny wpis własności do księgi wieczystej dla skuteczności przeniesienia własności). Obecnie jako właściciele w księdze wieczystej widnieją pozwani.

Domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej w skrócie u.k.w.h):

„1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje”.

Powyższy artykuł określa więc domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to jest wzruszalne i może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego.

Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, zgodnie z którym obalenie tego domniemania może nastąpić nie tylko w drodze powództwa z art. 10 u.k.w.h., ale także w każdym innym postępowaniu, w którym obalenie takiego domniemania stanowi przesłankę rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”.

Dorobek orzecznictwa w kwestii możliwości obalenia prawdziwości wpisu w postępowaniu innym niż proces, o jakim mowa w art. 10 u.k.w.h., odnosi się w zasadzie do wpisu prawa własności. Wpis prawa własności ma charakter odmienny, gdyż jest wpisem deklaratywnym. Do nabycia prawa własności nie jest konieczny wpis do księgi wieczystej, podczas gdy wpis ten jest wymogiem nabycia np. prawa użytkowania wieczystego.

Różnica pomiędzy wpisem deklaratywnym a mającym charakter wyjątku wpisem konstytutywnym

Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy wpisem deklaratywnym a mającym charakter wyjątku wpisem konstytutywnym. Różnica polega na tym, że do nabycia prawa, którego dotyczy wpis deklaratywny, nie jest potrzebny wpis w księdze wieczystej. Wpis ten, dokonany na podstawie dokumentu, zawierającego podstawę materialnoprawną, potwierdza jedynie istniejące prawo. Do nabycia prawa objętego wpisem konstytutywnym konieczna jest natomiast zarówno podstawa materialnoprawną (np. umowa), jak i sam wpis w księdze wieczystej. Inaczej rzecz ujmując, osoba uprawniona na podstawie stosownej czynności prawnej prawa tego nie nabędzie dopóty, dopóki nie nastąpi wpis.

Tak więc na gruncie obecnych przepisów Pana ojciec słusznie postąpił, występując z roszczeniem windykacyjnym (o wydanie nieruchomości), które służy przede wszystkim właścicielowi, gdyż na podstawie aktu notarialnego nabył własność i tej nieruchomości. Nie musiał występować z roszczeniem na podstawie art. 10 u.k.w.h., gdyż jego roszczenie wynika nie z umowy nabycia gospodarstwa od wuja (w księdze wieczystej gospodarstwa wyraźnie jest napisane, jakie ziemie nabywa), a na podstawie faktu, że dziedziczy w spadku nabytą nieruchomość po swoich dziadkach, a Pana pradziadkach.

Moim zdaniem kwestią podstawową będzie ustalenie przez sąd, czy w ówcześnie obowiązujących przepisach (w 1931 r.) mieliśmy do czynienia z wpisem konstytutywnym przeniesienia własności, czy też nie. Jeżeli bowiem oprócz sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości konieczny był wpis do księgi, to wskutek braku wpisu w księdze Pana pradziadkowie nie nabyli skutecznie własności tego skrawka ziemi, a przez to automatycznie sąd oddali powództwo.

W przeciwnym razie przedłożone dokumenty uważam za wystarczające do nabycia własności tej nieruchomości i tylko zarzut zasiedzenia oraz ewentualne wcześniej zawarte umowy przenoszące ten skrawek ziemi na sąsiadów mogą spowodować oddalenie powództwa Pana ojca.

Podstawa do przeniesienia prawa własności dla danej działki

Za rzetelne należy uznać pismo ze starostwa, z którego wynika, że posiadane przez Pana ojca oryginały dokumentów stanowiących podstawę do przeniesienia prawa własności dla danej działki świadczą o tym, że nie zostały dostarczone do ksiąg wieczystych, a zatem nie został spełniony warunek wynikający z przepisów, dlatego w katastrze nieruchomości pozostała działka u właściciela pierwotnego.

Tutaj pozostaje kwestia do rozstrzygnięcia przez sąd. Pewną niefrasobliwością było zwlekanie przez Pana pradziadków z wpisem własności do księgi wieczystej. Moim zdaniem hipoteka nie stanowiła przeszkody.

Mam jedynie wątpliwości odnośnie odkupienia przez Pana ojca działki od wuja. Z pism wynika, że na rzecz nieruchomości nabytej przez Pana ojca była ustanowiona służebność gruntowa (przejazdu, przewozu), dlatego sąd może dojść do przekonania, że Pana ojciec, nabywając nieruchomość od Pana wuja, który ją uwłaszczył, nabył ją jedynie w zakresie wynikającym z księgi wieczystej, bez działki, którą stanowi droga. Sąd więc może dojść do przekonania, że Pana ojciec nie ma uprawnień do występowania z takimi roszczeniami, gdyż z księgi wieczystej jasno wynika, jakie nieruchomości nabył. Szansą będzie, jeżeli sąd uzna, że Pana ojciec jako spadkobierca ustawowy po swoich dziadkach nabył roszczenie o wydanie także tych działek. Proszę o wyjaśnienia w tym zakresie.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Co do zasady nabywców nieruchomości sąsiednich wraz z przedmiotową działką chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zgodnie z art. 5 u.k.w.h. „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.

Jednak rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Z uwagi na powyższe zeznania świadka, który zezna, że kupujący wiedział, że działka nie należy do niego i nie jest objęta sprzedażą, mogą spowodować, że sąd uzna, że kupujący był w złej wierze, nabywając nieruchomość, stąd też rękojmia nie ma zastosowania do jego czynności prawnej. Jest to o tyle ważne, o ile rękojmia jest w praktyce bardzo trudna do obalenia, dlatego świadek ten może być kluczowy.

Zasiedzenie w dobrej lub złej wierze

Co do zarzutu pozwanych w postaci zasiedzenia, należy zaznaczyć, że jeżeli przedmiotowa działka należała do ich nieruchomości, a wynika to z księgi wieczystej, oznacza, że nabyli ją w dobrej wierze. Jak bowiem stanowi art. 172 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie) – posiadacz nieruchomości w złej wierze nabywa bowiem własność dopiero po upływie lat 30.

Przepisy prawa nie definiują wprost pojęcia „dobrej wiary” czy „złej wiary”. Tylko art. 7 Kodeksu cywilnego mówi, że jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.

W kontekście dobrej wiary przy zasiedzeniu wypowiedział się ostatnio Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia 7 października 2010 r. (sygn. akt IV CSK 152/2010) stwierdził, że w dobrej wierze jest ten, kto obejmując nieruchomość, pozostawał w błędnym, ale usprawiedliwionym przekonaniu, że nabywa jej własność. Nie ma przy tym podstaw, aby przyjąć bardziej liberalną koncepcję dobrej wiary dla jakiejś grupy osób, np. tzw. późnych przesiedleńców.

Tak więc powołany przez Pana ojca świadek może być również przydatny dla obalenia ewentualnej dobrej wiary sąsiadów przy nabywaniu nieruchomości.

Reasumując, sprawa jest niezwykle skomplikowana pod względem prawnym, jednak Pana ojciec słusznie postąpił, występując o wydanie nieruchomości, gdyż obecnie będzie to jedyne postępowanie, w którym sąd raz na zawsze rozstrzygnie, do kogo sporna nieruchomość należy i na jakiej podstawie prawnej. Jeżeli chodzi o szanse powodzenia, to z pełną odpowiedzialnością stwierdzę, że żaden prawnik nie podejmie się w takiej sprawie ich oceniać, gdyż nie zezwalają mu na to przepisy etyki zawodu, tym bardziej, że sprawa jest skomplikowana.