Udostępnianie wynajmowanego mieszkania osobom trzecim

Złamanie zasad umowy najmu

Niestety nie widzę na powyższym fragmencie umowy wyszczególnionego zakazu udostępniania pokoju osobom trzecim, jednak w przypadku chęci rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym proponuję powołać się na zapis umowy § 7 pkt 4 oraz § 8 pkt 3. Oprócz tego może się Pani powołać także na regulację ustawową.

Zgodnie bowiem z treścią art. 685 Kodeksu cywilnego „jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

Nie każde naruszenie porządku domowego przez najemcę uzasadnia wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Musi być ono rażące (tzn. ciężkie, poważne i zawinione) lub uporczywe (tzn. powtarzalne lub trwałe, przy czym też wymagać należy w tym przypadku zawinionych zachowań najemcy; podobnie – ale bez wymogu przesłanki winy – G. Kozieł, w: Kidyba, Komentarz, 2014, art. 685 KC, Nb 3, s. 534).

Powtarzalność udostępniania mieszkania osobom trzecim

Zachowanie, które czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym, ma być „niewłaściwe”, a więc zawinione, nieuzasadnione okolicznościami, bezprawne (np. niezgodne z udzieloną zgodą na prace remontowe) lub niezgodne ze zwyczajami, dobrymi obyczajami, zasadami współżycia społecznego (por. J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 685 KC, Nb 3, s. 1326). Mimo że ustawodawca nie wprowadza takiego wymogu wprost w odniesieniu do niewłaściwego zachowania, powinno ono być również długotrwałe lub powtarzające się, co wywieść można z istoty uciążliwości (tak H. Ciepła, w: Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 685 KC, Nb 3, s. 441, oraz G. Kozieł, w: Kidyba, Komentarz, 2014,).

Czynienie korzystania z innych lokali uciążliwym z reguły wiąże się z nieuprawnionym naruszaniem ciszy nocnej, prowadzeniem działalności, która nie daje się pogodzić z przeznaczeniem lokali (np. posiadanie hodowli psów w lokalu mieszkalnym, co wiąże się nie tylko z hałasem, ale obawą napaści ze strony psa; urządzeniem pracowni kserograficznej, w której działające urządzenia powodują drgania ścian; prowadzenie nieformalnej agencji towarzyskiej), naruszaniem zasad higieny, co skutkować może rozwinięciem się insektów czy drobnoustrojów zagrażających mieszkańcom innych lokali, emitowanie uciążliwych zapachów (np. palenie tytoniu na balkonie, urządzanie grilla), zatykaniem pionów kanalizacyjnych na niższych kondygnacjach, blokowaniem zsypów, wyrzucaniem nieczystości przez okna co powoduje zabrudzenie okien lokali sąsiednich, itd. Uciążliwości mogą też być związane z działalnością najemcy poza lokalem, np. na klatkach schodowych (zaśmiecanie, niszczenie urządzeń wspólnych). Nawet składanie nieprawdziwych i szkalujących skarg na sąsiadów może uzasadniać, zdaniem SN, zastosowanie komentowanego artykułu (zob. wyrok SN z 6.3.1980 r., sygn. akt III CRN 12/80).

Z uwagi na powyższe, jak Pani widzi, powyższe zwroty są niedookreślone i można w tym przypadku zastosować bardzo wiele zachowań najemcy. Jeżeli ustalone było, iż najemca nie może udostępniać lokalu osobom trzecim, jak najbardziej może powołać się Pani na powyższe naruszenie postanowień umowy oraz unormowania ustawowego.