Uchwała o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej

Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej

Zacznę od wyjaśnienia kwestii zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Otóż zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali, konkretniej w myśl art. 3 ust. 3 ustawy – udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jak przyjęto w orzecznictwie, przepis ten określa bezwzględnie obowiązującą zasadę obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli udziały w nieruchomości wspólnej zostały określone wadliwie, winno doprowadzić się do ich zmiany, tak aby dostosować owe udziały do wymogów ustawowych. W tym celu pierwszym, podstawowym krokiem jest zwołanie zebrania właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, w opisanym przypadku ten etap miał już miejsce.

Uchwała właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych lokali

W trakcie wspomnianego zebrania winna zostać podjęta uchwała właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych lokali poprzez dostosowanie ich do prawidłowej wysokości. Mówi o tym wyraźnie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5a ustawy, stanowiąc, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest m.in. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Jak podkreśla się w nauce prawa, prawidłowa wykładnia cytowanego przepisu prowadzi jednak do wniosku, że uchwała wskazana w art. 22 ust. 3 pkt 5a nie może dotyczyć dowolnej zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Należy w tej kwestii podzielić poglądy prezentowane przez G. Bieniek, Z. Marmaj (Własność lokali, Warszawa 2008), zgodnie z którymi na podstawie cytowanego przepisu można zmienić wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy zostały one błędnie obliczone (tzw. sprostowanie udziałów). Ten etap też już jest za Państwem.

Protokół z zebrania wspólnoty

Protokół z zebrania wspólnoty powinien być sporządzony przez notariusza obecnego na zebraniu. Nie wiem, czy taką formę w opisanym przypadku zachowano – zakładam, że nie.

Wyjaśniam, dlaczego według mnie, że ta uchwała powinna mieć formę aktu notarialnego – otóż jak zauważa się w doktrynie, właściciele lokali, podejmując uchwałę dotyczącą konkretnej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinni jednocześnie umocować w tej uchwale zarząd wspólnoty (lub inne wskazane osoby) do podjęcia określonych czynności, stanowiących wykonanie uchwały. Jeżeli do ważności czynności prawnej, którą podjąć ma zarząd, potrzebna jest szczególna forma, to pełnomocnictwo do jej dokonania powinno zostać udzielone w tej samej formie; art. 99 § 1 K.c. Przykładowo, jeśli chodzi o nabycie nieruchomości (art. 22 ust. 3 pkt 6a WłLokU), przepis art. 158 K.c. wymaga dla umowy sprzedaży, darowizny, zamiany itp. zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości formy notarialnej pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 zd. 1 K.c.), dlatego też pełnomocnictwo do dokonania takiej czynności powinno zostać udzielone także w formie notarialnej. Aby temu wymaganiu sprostać, wspólnota mieszkaniowa powinna na zebranie właścicieli zaprosić notariusza, który z tego zebrania sporządzi protokół notarialny. Protokół notarialny z zebrania wspólnoty powinien w swej treści zawierać udokumentowanie podjętej przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na to, aby zarząd nabył dla wspólnoty określoną nieruchomość, oraz uchwały wyrażającej oświadczenie o udzieleniu zarządowi pełnomocnictwa na wykonanie pierwszej uchwały. Tak uchwała wyrażająca zgodę, jak i uchwała umocowująca zarząd do działania podejmowane są w trybie art. 23, a więc większością głosów liczonych według udziałów (tak np. G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali, Warszawa 2008).

Czy zmiana udziałów w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego?

Ponieważ zmiana udziałów w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, to uchwała właścicieli lokali udzielająca pełnomocnictwa zarządowi winna mieć właśnie tę formę.

Na tej podstawie zarząd wspólnoty składa w formie aktu notarialnego już jednostronne oświadczenie o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej w oparciu o uchwały podjęte przez właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i udzielone mu pełnomocnictwo mocą uchwały pełnomocnictwo. Nie ma zatem konieczności fatygowania wszystkich właścicieli lokali do notariusza, wystarczy, że stawi się tam już sam zarząd wspólnoty – to chciałabym uściślić.

I odpowiadając teraz na właściwe pytanie – jak zmusić zarząd do działania? – proszę pamiętać, że na mocy art. 20 ust. 2 ustawy członków zarządu można w każdej chwili odwołać lub zawiesić w wykonywaniu ich funkcji. Jeśli zatem właściciele lokali nie są zadowoleni z działania zarządu, bo nie wykonuje on swoich powinności, powinni rozważyć tę opcję.

Jak doprowadzić do zmiany zarządu wspólnoty?

Aby doprowadzić do zmiany zarządu, trzeba do zarządu skierować wniosek o zwołanie zebrania podpisany przez właścicieli dysponujących łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości (art. 31 litera b ustawy).

We wniosku najlepiej podać porządek obrad i termin, w jakim zebranie ma się odbyć, żeby zarząd nie opóźniał jego zwołania. Na zebraniu takim można odwołać jeden zarząd i powołać drugi, który będzie działał.

Uchwała o odwołaniu zarządu nie wymaga uzasadnienia, dlatego gdyby została zaskarżona, sąd nie będzie badał przyczyn takiej decyzji wspólnoty.

Nieudzielenie absolutorium zarządowi wspólnoty

Inna opcja to nieudzielenie absolutorium zarządowi Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 2 ustawy właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi z prowadzonej przez niego działalności. To akurat nie rodzi wprost skutków dla zarządu, ale jest wyraźnym sygnałem niezadowolenia właścicieli lokali z działań zarządu i na pewno ma przez to oddziaływanie moralne na zarząd.

Teoretycznie jeszcze na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy istnieje możliwość powołania zarządy przymusowego przez sąd. Przepis ten mówi bowiem, że jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Na ten moment jednak jest to chyba nieco na wyrost, raczej zalecałabym rozważyć możliwość odwołania zarządu, jeśli nadal pozostanie bezczynny.

Reasumując, żeby zrealizować zmianę udziałów w formie aktu notarialnego, także pełnomocnictwo dla zarządu musi mieć formę aktu notarialnego. Krótko mówiąc, trzeba będzie zaprosić notariusza na zebranie, aby podjąć uchwałę w poprawnej, tj. notarialnej, formie.