Tryb bezprzetargowy sprzedaży nieruchomości przez gminę

Pierwszeństwo w przetargach na nieruchomości gminne

Przede wszystkim na wstępie pozwolę sobie uściślić jedną rzecz. Fundacja nie jest podmiotem objętym przepisem regulującym kwestię pierwszeństwa w przetargach na nieruchomości gminne. Dla porządku przywołam stosowny przepis ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:

„Art. 34. 1. W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

(…).”

Jak widać katalog wymienionych powyżej podmiotów nie obejmuje fundacji. Są jednak inne przepisy tej samej ustawy ważne dla nas z punktu widzenia poruszonego zagadnienia. Na potrzeby dalszych rozważań przywołam je w tym momencie:

Kiedy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej?

„Art. 37.

1. Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

2. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34;

2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;

3) jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;

4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;

6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;

7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;

(…)

3. Wojewoda – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik – w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. Przepis ten stosuje się również, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Przepisu tego nie stosuje się, w przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki.”

(Przyjmuję, że nie pyta Pani o fundację dopiero tworzoną, stąd pkt 7 pogrubiam jedynie dla porządku.)

„Art. 68.

1. Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiedniego zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

1) na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;

2) osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;

(…)”

Innymi słowy, powyższy zapis art. 37 ust. 2 pkt 3) możemy sprowadzić do następującej zasady odnoszącej się do Pani pytania:

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osób fizycznych i osób prawnych, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego.

Sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym

Od siebie mogę dodać, że sądy dosyć restrykcyjnie i wąsko interpretują powyższe zapisy, zatem jeżeli podmiot powołuje się na fakt prowadzenia np. niezarobkowej działalności kulturalnej, to bez wątpienia taką ona musi być ze wszech miar – przede wszystkim musi wynikać bezpośrednio ze statutu fundacji, a nie tylko z faktycznych jej działań, dających się w inny sposób uprawdopodobnić.

Nie istnieje zatem – dla poruszanego przez Panią przypadku – mechanizm pierwszeństwa w toku procedury przetargowej, a co za tym idzie: nie ma miejsca również sytuacja, w której np. burmistrz wycofuje ofertę przetargową w sytuacji zgłoszenia się oferenta spełniającego przesłanki z art. 37 ust. 2. Mogłoby tak się stać jedynie wówczas, gdyby w toku przetargu skargę wniósł podmiot uprawniony do pierwszeństwa w nabyciu lokalu na podstawie art. 34 wspomnianego na początku tej odpowiedzi, nie dotyczy to jednak fundacji.

Jeśli chodzi o tryb bezprzetargowy, odbywa się to na zasadzie wniosku składanego we właściwym urzędzie gminy, który następnie jest rozpatrywany i w przypadku podjęcia pozytywnej decyzji podejmowana jest uchwała (lub zarządzenie – w zależności czy sprawa decyduje się na szczeblu gminy czy województwa) w sprawie zgody na sprzedaż nieruchomości w trybie bezprzetargowym, a następnie podpisywana umowa np. między gminą a fundacją (czyli np. burmistrzem a prezesem). Co do szczegółowej procedury wnioskowania o nabycie lokalu w tym trybie najlepiej udać się do właściwego urzędu, ponieważ wewnętrzne regulacje proceduralne mogą się w tym zakresie minimalnie różnić.