Termoizolacja stropu we wspólnocie, kto płaci?

Termoizolacja stropu za zgodą wspólnoty lub bez takiej zgody

Otóż zależy, czy dokonał Pan termoizolacji stropu za zgodą wspólnoty, czy też bez takiej zgody. Proszę jednak nie wiązać zgody z istnieniem uchwały o wykonaniu termoizolacji całego stropu, bo to nie jest tożsame pojęcie, niestety.

Oczywiście wszystko zależy od okoliczności sprawy, tj. czy po Pana wiadomości, że dokona Pan samodzielnie termoizolacji, zarząd wspólnoty zgodził się na dokonanie tej czynności przez Pana. Jeśli udzielił Panu zgody, to wówczas może się Pan domagać zwrotu całości kosztów i w zasadzie wspólnota powinna dokonać płatności na Pana rzecz w określonym przez Pana terminie. Może się Pan również zgodzić na raty, jeśli będzie to Pana satysfakcjonowało.

Jeśli jednak nie udzielono Panu zgody, to niestety dokonał Pan tych prac na swoje ryzyko. Nie ma bowiem w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przepisów, które upoważniałyby Pana do dokonywania określonych prac na koszt wspólnoty.

Zwrot kosztów prac remontowych części wspólnych w budynku

Aby nie być gołosłowną, przytoczę Panu znany wyrok sądu rejonowego w Świdnicy z dnia 10 maja 2013 roku, wydany w sprawie o sygn. akt I C 52/13, w którym to wyroku sąd ten oddalił powództwo lokatora przeciwko wspólnocie o zwrot kosztów prac remontowych części wspólnych w budynku. Konkretnie przytoczę uzasadnienie tego wyroku, bo myślę, że będzie on bardzo przejrzysty:

UZASADNIENIE

Powód P. K. (1) wniósł o zasądzenie od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ś. kwoty 477,75 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 3 X 2012 roku do dnia zapłaty. W uzasadnieniu podniósł, że powód jest współwłaścicielem lokalu nr (...) w budynku położonym przy ul. (...) w Ś., właściciele lokali tworzą tzw. dużą wspólnotę; w czerwcu 2011 roku Wspólnota w formie uchwały wyraziła zgodę na wykonanie prac remontowych polegających na ociepleniu części budynku od strony elewacji zewnętrznej; powód na początku października 2011 roku przystąpił do wykonywania remontu zgodnie z uchwałą wspólnoty; koszt prac remontowych poniesionych przez powoda wyniósł 2.296,04 zł, z tej kwoty powód dochodzi kwotę 477,75 zł, wyliczone zgodnie z wezwaniem do zapłaty; powód podjął prace zgodnie z uchwałą wspólnoty, miały one na celu zabezpieczenie majątku wspólnoty, w konsekwencji podniesienie jego wartości; beneficjentami poniesionych przez powoda nakładów jest ogół współwłaścicieli; w świetle art. 13 i 14 ustawy powód ma prawo domagać się zwrotu od Wspólnoty poniesionych przez niego nakładów, które poczynił na rzecz Wspólnoty; pomimo wezwania do zapłaty Wspólnota odmówiła zapłaty.

Strona pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu podniosła, że wprawdzie została podjęta uchwała, jednakże Wspólnota nie wyraziła zgody, aby powód samowolnie wykonywał prace polegające na ociepleniu części budynku należącego do Wspólnoty; uchwała polegała tylko na wyrażeniu zgody na wykonanie ocieplenia łazienki w lokalu mieszkalnym nr (...) od strony wewnętrznej budynku, prac tych miał dokonać sam powód; Wspólnota może podejmować decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem, dlatego nie może swobodnie dysponować środkami pieniężnymi przekazanymi przez właścicieli; wspólnota najpierw winna określić potrzeby w zakresie prac remontowych, środków niezbędnych do ich realizacji, plan niezbędnych prac, wysokość obciążeń każdego właściciela z tego tytułu i termin wpłat; prace podjęte przez powoda zostały wykonane w części wspólnej nieruchomości, jednakże bez wcześniejszego ustalenia środków niezbędnych do ich realizacji, planu niezbędnego prac czy wysokości obciążeń każdego właściciela z tego tytułu; czynności te powód określił sam bez konsultacji z zarządcą, jak również innych współwłaścicieli nieruchomości; ponadto pozwana domniemywa, że powód dokonał tzw. samowoli budowlanej ze względu na to, że powód wykonał prace bez zgłoszenia zamiaru ich wykonania do właściwego organu.

W TOKU POSTĘPOWANIA SĄD USTALIŁ NASTĘPUJĄCY STAN FAKTYCZNY:

Powód jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w Ś.

DOWÓD: wyciąg z informacji KW k. 15

W styczniu 2011 roku pozwana Wspólnota podjęła uchwałę o wykonaniu remontu, którego zakres obejmować miał m.in. remontu dachu oraz malowanie elewacji. Malowanie elewacji objąć miało także część elewacji pomalowaną już przez powoda. Remont został wykonany.

DOWÓD: zeznania świadka I. W. k. 50

S. B. (za stronę pozwaną) k. 50-51

W październiku 2011r powód wykonał prace polegające na dociepleniu łazienki w lokalu nr (...) na zewnętrznej stronie elewacji, a także pomalował tę część elewacji i wymienił orynnowanie.

BEZSPORNE

Powód pismem z dnia 25 IX 2012 roku wezwał stronę pozwaną do zapłaty kwoty 477,75 zł wydatkowanej w związku z malowaniem elewacji zewnętrznej budynku i wymianą orynnowania, wskazując sposób wyliczenia żądanej kwoty oraz dołączając faktury.

Strona pozwana odmówiła zapłaty.

DOWÓD: wezwanie do zapłaty wraz z załącznikami w postaci faktur i dowód wpłaty k. 6-12

pismo strony pozwanej z 1 X 2012r k. 5

W TAK USTALONYM STANIE FAKTYCZNYM SĄD ZWAŻYŁ:

Powództwo jest bezzasadne.

Powód jest członkiem pozwanej Wspólnoty i wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej Wspólnoty kwoty 477,75 zł tytułem zwrotu części kosztów wykonanego na koszt powoda remontu części wspólnych nieruchomości.

Zastosowanie w niniejszej sprawie będą miały przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali (t.j. Dz. U. 2000/80/903 z późn. zm.) – zwana dalej ustawą. Zgodnie z treścią art. 17 ustawy za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń. Wspólnotę reprezentuje zarząd wybrany przez właścicieli lokali (art. 21 ust. 1 w zw. z art. 20 ust.1 ustawy). Reprezentacja ta dotyczy zarówno spraw na zewnątrz jak i w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd także kieruje sprawami wspólnoty – z tym, że czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie, a do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 i 2 ustawy). Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania z zarządzie nieruchomością wspólną, co nie uchybia uprawnieniom zarządu opisanym powyżej (art. 27 ustawy). Tym samym właściciel lokalu nie może samodzielnie podejmować czynności dotyczących części wspólnych nieruchomości, musi posiadać zgodę zarządu bądź uchwałę wspólnoty wyrażającą zgodę na taką czynność (w zależności czy jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd czy nie).

Obowiązek posiadania stosownej zgody dotyczy także wykonywania prac remontowych części wspólnych nieruchomości. W związku z powyższym powód chcąc ocieplić łazienkę w swoim lokalu od strony zewnętrznej (jako czynności dotyczące części wspólnych nieruchomości) powinien uzyskać zgodę Wspólnoty. Zgodę taką powinien uzyskać także na wykonanie malowania elewacji i wymianę orynnowania. W przypadku, kiedy prace miały być wykonane częściowo na koszt Wspólnoty, zgoda powinna także dotyczyć wysokości kosztów ponoszonych przez Wspólnotę.

Powód powoływał się na fakt, że zgodę taka posiadał, powołując się na uchwałę wspólnoty z 10 VI 2011 roku. Podkreślić należy, że (niezależnie od ważności tej uchwały) nie ma ona znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż dotyczy ona jedynie wyrażenia zgody na wykonanie docieplenia łazienki w lokalu mieszkalnym nr (...) od strony zewnętrznej elewacji. Pozwem w niniejszej sprawie powód nie dochodzi zwrotu kosztów wykonanego docieplenia, lecz – jak wynika z wezwania do zapłaty i treści pozwu – żąda zwrotu kosztów związanych z malowaniem i orynnowaniem części wspólnych budynku, także dołączone do pozwu faktury dotyczą farb i wymiany orynnowania. Takich prac powoływana przez powoda uchwała nie dotyczy. Tym samym uznać należało, że powód nie miał zgody Wspólnoty na pomalowanie części elewacji i wymianę orynnowania. Brak jest także zobowiązania się Wspólnoty do pokrycia kosztów takiego remontu. Z zebranego materiału dowodowego (zeznania świadka I. W. i członka zarządu pozwanej Wspólnoty S. B.) wynika, że w styczniu 2011 r. Wspólnota podjęła uchwałę o pracach remontowych m.in. remontu dachu oraz malowaniu elewacji, kosztorys (a tym samym umowa z wykonawcą) obejmował całość elewacji – także tę część, którą ocieplał powód; remont taki został wykonany i Wspólnota poniosła koszty tego remontu zgodnie z umową. Tym samym – skoro powód bez zgody wspólnoty dokonał częściowego remontu pokrywającego się z zakresem remontu zleconego przez Wspólnotę, czynił to na własne ryzyko. Brak jest więc podstaw do obciążenia pozwanej Wspólnoty kosztami wskazanymi w pozwie. Nie można bowiem dopuścić do sytuacji, że każdy z właścicieli lokali będzie we własnym zakresie podejmował decyzje co do zasadności, terminu wykonania i zakresu remontów dotyczących części wspólnych nieruchomości. Takie uprawnienie zgodnie z art. 22 ustawy ma wyłącznie zarząd Wspólnoty – w zależności od zakresu remontu – samodzielnie lub po uzyskaniu stosownej uchwały wspólnoty.

Podkreślić należy, że powoływane przez powoda art. 13 i 14 ustawy nie uzasadniają żądania powoda. Art. 13 ustawy wskazuje na obowiązek właściciela lokalu m.in. do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem swojego lokalu i uczestniczeniu w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, współdziałania w ochronie wspólnego dobra oraz zezwolenia na wstęp do lokalu ilekroć jest to niezbędne dla dokonania określonych czynności. Art. 14 ustawy wskazuje jakie koszty składają się na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Z przepisów tych nie wynika uprawnienie właściciela lokalu do samodzielnego podejmowania decyzji o wykonaniu prac remontowych części wspólnych nieruchomości.

Rozważaniom Sądu nie podlegał zarzut strony pozwanej, że powód wykonał prace jako tzw. samowolę budowlaną, gdyż okoliczność ta nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Wobec przytoczonych powyżej rozważań dotyczących treści uchwały z 10 VI 2011 roku Sąd nie badał okoliczności związanych z jej podjęciem, gdyż – jak wyżej zaznaczono, uchwała ta nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż nie dotyczy zakresu prac, których zwrotu kosztów żąda powód.

Oddalono wniosek dowodowy o przesłuchanie w charakterze świadków J. K., S. B. (2) i P. K. (2), gdyż osoby te są członkami pozwanej Wspólnoty i członkami zarządu Wspólnoty i tym samym mogą być przesłuchane tylko w charakterze strony.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 kpc mając na względzie wynik procesu i koszty poniesione przez stronę pozwaną (60 zł kosztów zastępstwa procesowego wynikające z § 6 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 IX 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349)).

Dlatego też, jeśli zgody wspólnoty nie było, może powinien Pan przystać na propozycję wspólnoty, względnie spróbować wynegocjować sobie jeszcze większy zwrot, bo niestety w postępowaniu sądowym obawiam się, że wyrok mógłby być podobny do wyżej cytowanego.