Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę zaległego czynszu

Kiedy przedawnia się roszczenie o zapłatę czynszu?

Roszczenie o zapłatę czynszu najmu jest roszczeniem o świadczenie okresowe i podlega trzyletniemu terminowi przedawnienia na podstawie przepisu art. 118 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że należność z tytułu czynszu za każdy miesiąc przedawnia się w swoim własnym terminie. Roszczenie o zapłatę odsetek ustawowych z tytułu braku płatności w terminie także jest roszczeniem o świadczenie okresowe. Terminy przedawnienia nie mogą być skracane ani przedłużane przez czynność prawną (art. 119 K.c.). Termin przedawnienia rozpoczyna swój bieg z dniem wymagalności roszczenia, czyli z dniem następnym po upływie terminu płatności każdego świadczenia (por. art. 120 § 1 K.c.). Przykładowo, jeśli jest Pani zobowiązana regulować czynsz co miesiąc z góry do 10-go dnia każdego miesiąca, wymagalność roszczenia powstaje z dniem 11-go danego miesiąca. Ponieważ w treści pytania brak niezwykle ważnego z punktu widzenia jasności wypowiedzi znaku interpunkcyjnego, czyli kropki, to jeśli płaci Pani regularnie czynsz od pięciu lat, dawniejsze należności są przedawnione. Zakładam jednak wariant dla Pani mniej korzystny, a mianowicie, że zadłużenie dotyczy pięciu lat wstecz od chwili obecnej, a regularność wpłat to stan tylko aktualny.

Upływ terminu przedawnienia roszczenia a skierowanie przez wierzyciela pozwu do sądu o zapłatę

Roszczenie przedawnione nie przestaje jednak istnieć, a tylko ulega przekształceniu w tzw. zobowiązanie naturalne. Nadal więc zarówno wierzyciel może domagać się jego zapłaty od dłużnika w całości, włącznie z możliwością skutecznego skierowania powództwa o zapłatę na drogę procesu cywilnego, a dłużnik może dobrowolnie spełnić swoje świadczenie. Dłużnik nie będzie mógł wówczas żądać zwrotu spełnionego świadczenia z powołaniem się na to, że zadośćuczynił roszczeniu przedawnionemu i świadczył nienależnie (art. 411 pkt 3 K.c.). Prawem, a nie obowiązkiem dłużnika jest natomiast skorzystanie z faktu, że upłynął termin przedawnienia, zanim wierzyciel skierował do sądu pozew o zapłatę. Powołać się na upływ terminu przedawnienia dłużnik może zarówno po otrzymaniu wezwania do zapłaty przed wszczęciem procesu. Wtedy wierzyciel może zadecydować, czy występować o zapłatę kwot przedawnionych, wiedząc że dłużnik jest świadomy swoich uprawnień i narażając się na przegranie procesu, czyli oddalenie powództwa w tej części. Jeśli sprawa znajdzie swój finał w sądzie, dłużnik podnosi upływ terminu przedawnienia w formie zarzutu procesowego. Sąd nigdy nie bierze pod uwagę przedawnienia roszczenia z urzędu, nawet jeśli jest ewidentne, konieczne jest powołanie się przez pozwanego na tę okoliczność prawną.

Czy gmina może wypowiedzieć umowę najmu lokalu przez zwłokę z zapłatą czynszu?

Skoro gmina będąca właścicielem wynajmowanego lokalu komunalnego domaga się wobec Pani zapłaty czynszu najmu za pięć lat wstecz, może Pani odmówić bez konsekwencji uregulowania należności wymagalnych dawniej jak trzy lata temu, ale to jedyny „przywilej” z którego jako dłużniczka może Pani skorzystać. Jak stanowi przepis art. 11 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W mojej ocenie dla możliwości wypowiedzenia nie ma znaczenia, czy zwłoka dotyczy należności już przedawnionych czy nieprzedawnionych.

Pozostaje Pani w zwłoce za zdecydowanie więcej pełnych okresów płatności niż trzy, jeśli zaległości sięgają pięciu lat. To, że obecnie od jakiegoś czasu płaci Pani czynsz regularnie nie uchyla istniejącej zaległości, co do części której może Pani powołać się na upływ terminu przedawnienia, ale część przedawnieniu nie uległa i może być skutecznie dochodzona także na drodze sądowej z inicjatywy gminy. Warunkiem prawidłowości wypowiedzenia jest pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jak wynika z treści informacji zawartych w pytaniu, właśnie takie pisemne uprzedzenie gmina do Pani już wystosowała. Aby uniknąć wypowiedzenia stosunku najmu powinna Pani uregulować należności. Jeśli kwota do zapłaty nie jest możliwa do uregulowania jednorazowo, proszę zwrócić się do wierzyciela z prośbą o rozłożenie jej na raty, proponując ze swej strony określony harmonogram spłat, na który gmina wprawdzie może przystać, ale obowiązku takiego nie ma.