Tereny zamknięte – czy gmina może je sprzedać?

Definicja „terenu zamkniętego”

Na wstępie chciałbym zauważyć, iż definicję „terenu zamkniętego” reguluje ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287), która w art. 2 pkt 9 stanowi, iż są to „tereny o charakterze zastrzeżonym ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa, określone przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych”.

Ponadto, zgodnie z art. 4 ust. 2a wymienionej ustawy „tereny zamknięte są ustalane przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych w drodze decyzji. W decyzji tej określane są również granice terenu zamkniętego. Dokumentacja geodezyjna określająca przebieg granic i powierzchnię terenu zamkniętego przekazywana jest przez organy wydające decyzje o zamknięciu terenu właściwym terytorialnie starostom w trybie art. 22”.

Dla przykładu decyzji ustalających tereny zamknięte podam m.in. decyzję Nr 217 Komendanta Głównego Straży Granicznej z dnia 17 października 2006 r. w sprawie ustalenia terenu zamkniętego, a także decyzję Nr 45 Ministra Infrastruktury z dnia 17 grudnia 2009 r. w sprawie ustalenia terenów, przez które przebiegają linie kolejowe, jako terenów zamkniętych. Oczywiście powyższe przykładowe decyzje wybrałem w sposób całkowicie przypadkowy i niemający związku z Pańskim pytaniem.

Tereny zamknięte niezbędne dla obronności państwa

Chciałbym zwrócić uwagę na rozporządzenie Ministra Obrony Narodowej z dnia 18 lipca 2003 r. w sprawie terenów zamkniętych niezbędnych dla obronności państwa (Dz. U. z 2003 r. Nr 141, poz. 1368), które w § 3 pkt 1 za tereny zamknięte niezbędne dla obronności państwa, na których Minister Obrony Narodowej nadzoruje prace geodezyjne i kartograficzne, uznaje „tereny zajęte pod:

1. stanowiska kierowania państwem i stanowiska dowodzenia Siłami Zbrojnymi Rzeczypospolitej Polskiej w stanie zagrożenia bezpieczeństwa państwa i wojny,
2. obiekty rozpoznania i walki radioelektronicznej oraz obrony powietrznej i przeciwlotniczej kraju,
3. obiekty telekomunikacyjne służące do przekazywania informacji niejawnych stanowiących tajemnicę państwową,
4. porty wojenne i urządzenia Marynarki Wojennej,
5. lotniska wojskowe,
6. składy i magazyny amunicji, uzbrojenia oraz materiałów pędnych i smarów,
7. obiekty przeznaczone do produkcji materiałów i środków służących do celów obrony kraju”.

Wypada również wspomnieć, iż ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) również posługuje się terminem „terenu zamkniętego” i w art. 3 ust. 1 stanowi, iż „kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy”, a ponadto zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy „w odniesieniu do terenów zamkniętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się tylko granice tych terenów oraz granice ich stref ochronnych. W strefach ochronnych ustala się ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów, w tym zakaz zabudowy”.

Czy tereny objęte statusem terenów zamkniętych mogą być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego?

W swoim pytaniu słusznie podniósł Pan kwestie dotyczące dyspozycji płynących z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ), zgodnie z którym „z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji”.

Analizując powyższy art. 13 ust. 1, chciałbym wyjaśnić, iż wyjątki wynikające z ustaw, o których mowa w artykule. odnoszą się do następujących ustaw:

1. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194), która w art. 11d ust. 9 stanowi, iż „nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego, objęte wnioskiem o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie mogą być przedmiotem obrotu w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami”;
2. ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019), która w art. 12 ust. 4 stanowi, iż „grunty pokryte płynącymi wodami powierzchniowymi nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt stanu faktycznego opisanego w pytaniu, a także biorąc w szczególności pod uwagę art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, chciałbym stwierdzić, iż w mojej ocenie tereny  objęte statusem terenów zamkniętych mogą być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego, o ile nie znajdą zastosowania przepisy art. 11d ust. 9 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji oraz art. 12 ust. 4 ustawy Prawo wodne, a zatem gmina może sprzedać takie nieruchomości.