Szanse na przejęcie pustostanu z zasobów gminy

Przesłanki uzyskania prawa do lokalu socjalnego

Brak jednoznacznej odpowiedzi na postawione pytanie. Prawo obowiązujące określa – w ustawie o ochronie praw lokatorów … – warunki otrzymywania mieszkań komunalnych (a właściwie przydziałów na mieszkania) oraz utrzymania mieszkań komunalnych (zwłaszcza socjalnych). To zagadnienie uregulowano w artykule 20 i następnych tejże ustawy – jednakże, zwłaszcza odnośnie mieszkań innych niż socjalnych, ustawodawca określił ramy ogólne oraz sformułował delegację ustawową, na podstawie której gminy powinny wydawać przepisy prawa miejscowego, w których ta problematyka powinna zostać uregulowana dość dokładnie. Bardziej precyzyjna regulacja ustawowa dotyczy: przesłanek uzyskania prawa do lokalu socjalnego (art. 14) oraz możliwości utraty tytułu prawnego do lokalu socjalnego (art. 25).

Mieszkania komunalne są na „prawnym pograniczu” między prawem prywatnym a prawem publicznym. Dlatego nie wystarcza uwzględnianie wyłącznie przepisów prawa publicznego (np. zawartych w wyżej wskazanej ustawie), ale też błędem byłoby ograniczanie się tylko do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.). Samo ustawowe określenie własności (art. 140 K.c.) wskazuje na to, że właściciel jest uprawniony o przedmiocie swej własności decydować z wyłączeniem innych osób. Choć nie wprost, to w ustawie o ochronie praw lokatorów… można zauważyć odwołania do prawa cywilnego. W odniesieniu do mieszkań komunalnych chodzi zwłaszcza o używanie przez ustawodawcę słowa może – czyli pozostawienie właścicielowi mieszkania komunalnego (a praktycznie przedstawicielom właściciela) możności niekorzystania z prawnie przewidzianych rozwiązań (np. doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu mieszkania socjalnego, art. 25).

W ustawie o ochronie praw lokatorów… brak jest przepisów, na podstawie których „znalazca mieszkania” (określenie potoczne, bardzo mało precyzyjne) uzyskiwałby uprawnienie do korzystania z takiegoż mieszkania. Skoro brak regulacji specyficznych, to tym bardziej znajdują zastosowanie regulacje ogólne (z K.c.). Wobec powyższego może się okazać nawet tak, że osoba wskazująca faktyczny pustostan może mieć najwyżej satysfakcję z tego, że ułatwiła urzędnikom gminy (miasta) prowadzenie racjonalnej gospodarki mieszkaniowej.

Bezumowne korzystanie z mieszkania

W praktyce dużo zależy od sytuacji w poszczególnych gminach. Jeśli jest mało osób chętnych na mieszkania komunalne, to szybko uzyskuje się przydział. Co więcej, gminy w takich przypadkach są chętne do negocjacji (np. dotyczącej odpracowania zaległych czynszów). Część urzędników gminnych (lub pracowników administracji budynków) praktykuje jeszcze coś innego: akceptację (i to nawet przez ileś lat) bezumownego korzystania z mieszkań (na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów… w takich sytuacjach należy płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu). Coś takiego jest wygodne dla właścicieli mieszkań (nie tylko komunalnych), ponieważ ułatwia im to występowanie z powództwami o eksmisję – skoro nie ma umowy najmu, to nie ma potrzeby doprowadzać do rozwiązania takiej umowy.

Zaakcentowane powyżej zjawisko przedstawiłem w celu zwrócenia Pani uwagi na potrzebę zachowywania ostrożności. Z całą pewnością nie wystarczy jakieś życzliwe słowo kogoś z administracji – nawet w przypadku (nie tylko pokątnego) udostępnienia kluczy. Wszystko trzeba mieć na piśmie; zwłaszcza z uwagi na bardzo duże znaczenie dowodowe formy pisemnej – zwłaszcza: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Starania o przydzielenie pustostanu

Praktycznie nieprawdopodobne wydaje się, by odnośny pustostan stał otworem całymi latami. Włamanie się (nawet do mieszkania „z gołymi ścianami”) może pociągać za sobą poważne następstwa prawne. Niekiedy w grę może wchodzić nawet odpowiedzialność karna – na podstawie art. 193 Kodeksu karnego (K.k.), czyli za naruszenie miru domowego. I bez tego mogłyby wystąpić problemy, np. wytoczenie powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 K.c.) lub skorzystanie przez posiadacza mieszkania z legalnej samopomocy lub obrony koniecznej (art. 343 K.c.).

Gdyby nawet ktoś z administracji lub władz gminy (miasta) zaakceptował objęcie w posiadanie przez Panią jakiegoś mieszkania komunalnego, to trzeba byłoby możliwie szybko – bez czekania i inwestowania – doprowadzić do uzyskania tytułu prawnego, czyli umowy najmu (art. 659 i następne K.c.), która w takich przypadkach poprzedzana jest przydziałem mieszkania; absolutnym minimum (i to na bardzo krótki czas) mogłoby być przyrzeczenie przydziału – oczywiście, w dokumencie urzędowym (którego egzemplarz byłby w Pani zasobach).

Podanie o przydział pustostanu zawsze można złożyć – organ władzy publicznej (gmina i działający w jej imieniu urząd) nie ma prawa odmówić przyjęcia pisma. Składając pismo osobiście (np. w sekretariacie lub w biurze podawczym), należy domagać się pokwitowania jego przyjęcia. Przy korzystaniu z listów poleconych można dopłacić do opcji „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

Samo złożenie pisma (np. podania) nie oznacza, że zostanie ono rozpatrzone pozytywnie (czyli uwzględnione).

Ustawy o samorządach terytorialnych (np. o samorządzie gminnym) definiują dany rodzaj samorządu jako wspólnotę wszystkich mieszkańców danego obszaru, na którym działa określony samorząd, np. gmina. Dlatego (zwłaszcza w sytuacji deficytu dóbr) gminy unikają świadczenia usług (np. bytowych lub z zakresu pomocy społecznej) ludziom, którzy mieszkają poza daną gminą. W wielu przypadkach bardzo duże znaczenie ma zameldowanie (choć nie stanowi ono tytułu prawnego do mieszkania).

Uzyskanie mieszkania komunalnego przez osobę zamieszkującą w innej gminie

Gdyby Pani była przynajmniej zameldowana na terenie tamtej gminy, to łatwiej byłoby liczyć na chęć pomocy ze strony tamtych urzędników. Faktycznie chodzi o ludzi i jeśli trafi Pani na kogoś niechętnego, to nawet „palcem nie kiwnie” w Pani sprawie (poza wysłaniem zdawkowej odpowiedzi na pismo). Może jednak być całkiem inaczej. Proszę rozważyć zadzwonienie do urzędu (lub do administracji mieszkań komunalnych) i zapytanie, czy byłaby szansa na uzyskanie mieszkania komunalnego z ich zasobów przez osobę dotychczas mieszkającą w innej gminie. Od uzyskanej informacji mogłoby zależeć sformułowanie ewentualnego pisma.

Urzędnicy gminni lub pracownicy administracji będę mieli bardzo dużo do powiedzenia. Dlatego warto wysondować sytuację, zaś korzystanie z czyjegoś pośrednictwa mogłoby okazać się ryzykowne (gdyby i ktoś inny upatrzył sobie to samo mieszkanie).

Praktyka pokazuje, że same podania (zwłaszcza w sprawach butowych) są rzadko obciążane opłatą skarbową – nie jest ona wysoka w „zwykłych życiowych sprawach” – więc sam aspekt pieniężny wskazuje na to, że niewiele jest do stracenia, w przypadku koncentrowania się na samym piśmie (np. podaniu). Jednak bez znajomości nastawienia „w tamtej gminie” trudno jest przewidywać skuteczność ewentualnych działań.

Daleki jestem od zniechęcania Pani, przecież może być i tak, że tamtejszemu urzędowi gminy zależy na zwiększeniu liczby mieszkańców gminy – chociażby z uwagi na dotacje budżetowe (np. z zakresu szkolnictwa, na dziecko w prowadzonej przez gminę szkole). Gdyby takie było podejście również w gminie Pani aktualnego zamieszkania, to może i „tutaj” pojawiłaby się jakaś szansa.