Studenci chcą się wyprowadzić przed końcem umowy, co z czynszem?

Umowa najmu

Wykluczone byłoby „wymuszanie” na kimkolwiek miejsca pobytu. Człowiek jest wolny, więc może wybierać miejsce zamieszkania (w miarę dostępnych mu możliwości). Zamknięcie ludzi pod kluczem, by (tytułem przykładu) siedzieli w mieszkaniu do upływu przewidzianego w umowie terminu, byłoby przestępstwem pozbawienia wolności – art. 189 Kodeksu karnego (K.k.); nawet grożenie (nie tylko pozbawieniem wolności) mogłoby okazać się karalne (np. art. 190, 191 K.k.). Nie tędy droga – ujmując rzecz skrótowo.

Status najemców mają studenci, zatem są to osoby pełnoletnie, a więc mające pełną zdolność do czynności prawnych – art. 10 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Najprawdopodobniej żaden z najemców nie został ubezwłasnowolniony, co mogłoby stawiać pod znakiem zapytania możliwość zawierania umów w sposób prawnie wiążący. Można spróbować uzmysłowić najemcom (przymierzającym się do wyprowadzki) znaczenie zawierania umów.

Umowa najmu uregulowana jest głównie w Kodeksie cywilnym (art. 659 i następne) oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…. Warto przyjrzeć się jej właściwościom. Konstrukcję prawną umowy najmu scharakteryzowano ogólnie w treści artykułu 659 K.c.:

„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”

Pańskim obowiązkiem (jako wynajmującego) było oddać określone mieszkanie albo jego część najemcom, w sposób określony umową oraz na umownie określonych warunkach. Najemcy są uprawnieni używać danego mieszkania (albo jego części) we właściwy sposób, ale nie mają takiego obowiązku. Jeżeli – co może być ważne z uwagi na zasadę swobody umów (art. 353¹ K.c.) – w umownie nie zastrzeżono, że czynsz jest należny wyłącznie za czas faktycznego zamieszkiwania (określonych) najemców, to mają oni obowiązek wnosić czynsz (wraz z odpowiednimi dodatkowymi opłatami), niezależnie od faktycznego używania udostępnionej im powierzchni mieszkalnej (albo jej nieużywania). Wolno im nie korzystać ze swych uprawnień (np. do używania określonego mieszkania albo jego części), ale to nie wyłącza obowiązku zapłacenia czynszu (wraz z odpowiednimi innymi opłatami) – a tym samym nie ogranicza Pańskich możliwości żądania pieniędzy, stosownie do umowy i stanu faktycznego (np. niższe „opłaty licznikowe”).

Rozliczanie się ze wspólnotą mieszkaniową

Do rozliczania się z właściwą wspólnotą mieszkaniową zobowiązany jest właściciel lokalu – niezależnie od tego, jak przedstawiają się relacje z ewentualnymi najemcami lokalu. Powoływanie się na zakres Pańskich obowiązków wobec wspólnoty mieszkaniowej w ewentualnym sporze prawnym z najemcami powinno być stosowne. Można by nawet próbować żądać odszkodowania – w przypadku wystąpienia z roszczeniami na podstawie przepisów o niewykonaniu zobowiązania lub za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 i następne K.c.). Proszę się jednak liczyć z potrzebą wykazania ewentualnej szkody. Pan byłby zobowiązany płacić na rzecz wspólnoty mieszkaniowej również w przypadku braku jakiejkolwiek umowy najmu. Najczęściej łatwiej jest udowodnić szkodę rzeczywistą (np. związaną z ceną rzeczy uszkodzonej lub zniszczonej), niż utratę oczekiwanych korzyści – tytułem przykładu: ciężarówka ma określoną wartość, ale może pojawić się spór, czy udałoby się nią zarobić i jak wiele (ułatwieniem mogłaby być wcześniej zawarta umowa, zwiększająca szansę zarobku). Praktycznie rzecz biorąc, niekiedy łatwiej jest żądać tego, co oczywiste – zwłaszcza w świetle treści samej umowy (z wykonaniem której powstał problem).

Artykuł 688¹ K.c. stanowi:

„§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.”

Odpowiedzialność solidarna

Jeżeli umownie nie wyłączono odpowiedzialności solidarnej, to prawnie możliwe jest domaganie się zapłaty całości czynszu od jednego z najemców – ale w treści pozwu można wskazać również wszystkich i domagać się zasądzenia całości, a potem ewentualna egzekucja świadczeń mogłaby pokazać, od którego z dłużników udałoby jaką kwotę uzyskać. Oczywiście, prawnie dopuszczalne byłoby dochodzenie wyegzekwowania świadczenia jeden raz, a nie w jego trzykrotnej wysokości – choć „coś takiego” mogłoby się udać, zwłaszcza przy pomocy bardzo aktywnego komornika (a zwłaszcza różnych komorników), ale trzeba byłoby się liczyć z powiadomieniem o podejrzeniu popełnienia przestępstwa – przestępstwo wyłudzenia stypizowano w art. 286 K.k.

Zobowiązania solidarne (zwłaszcza po stronie dłużników) ustawowo charakteryzuje brzmienie artykułu 366 K.c.:

„§ 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).

§ 2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.”

Rozliczenia między dłużnikami solidarnymi

Ewentualne rozliczenia między dłużnikami solidarnymi mogłyby nastąpić w ramach regresu (roszczenia regresowego) – artykuł 376 K.c. stanowi:

„§ 1. Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.

§ 2. Część przypadająca na dłużnika niewypłacalnego rozkłada się między współdłużników.”

Oczywistością wydaje się to, że należy podjąć decyzję co do tego, czy Pan będzie (próbował) dochodzić roszczeń od (części) najemców, czy też na miejsce części z nich będzie Pan starał się znaleźć kogoś innego. Ma to związek, między innymi, z treścią art. 673 K.c.:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Domaganie się przez wierzyciela czynszu od jednego z najemców

Pan mógłby zwrócić uwagę najemców na to, że prawo dopuszcza domaganie się przez wierzyciela czynszu i innych należnych opłat (co jest zwrotem niedookreślonym) od jednego z nich, a oni sami mogliby rozliczać się między sobą. Nie jest to jednak Pański obowiązek.

Jeżeli Pan wynajmie część mieszkania komuś innemu, w miejsce (części) najemców w czasie trwania aktualnej umowy najmu, to można będzie przypuszczać, że Pan zaaprobował propozycję dokonania zmian w umowie – ewentualny spór prawny mógłby dotyczyć interpretacji zachowań stron w świetle przepisów o czynnościach prawnych (art. 60 i następne K.c.). Pan ma obowiązek najemcom umożliwić używanie (części) odnośnego mieszkania do upływu umowy, a oni są w związku z tym zobowiązani do określonych świadczeń wobec Pana. Żądanie czynszu od (części) „starych” najemców oraz jednoczesne uniemożliwienie im używania go (zwłaszcza w powiązaniu z uzyskiwaniem czynszu) od „nowego” najemcy (przynajmniej jednego) mogłoby zostać – w przypadku postawienia zarzutu przez drugą stronę – uznane przez sąd za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 K.c.), gdyby taki zarzut został postawiony.

Niektórzy próbują walczyć jeszcze innymi metodami. Przykładem może być kierowanie do organów ścigania powiadomień o podejrzeniu popełnienia przestępstwa (np. wyłudzenia) – albo świadczenia (za ten sam okres) od „nowych” najemców, albo od „starych” najemców. Zdarza się również informowanie (również anonimowo) „skarbówki” (urzędów skarbowych lub urzędów kontroli skarbowej); zwracam na to uwagę, ponieważ w związku z wynajmowaniem lokali (szczególnie mieszkalnych) „różnie bywa z podatkami” – Pan prawdopodobnie wie, jak się rzecz przedstawia w tym zakresie, więc proszę również ten aspekt uwzględnić w opracowywaniu planu działania.

Odrębnym zagadnieniem jest to, jakie mogą być konsekwencje społeczne, a więc prawdopodobnie również ekonomiczne rozejścia się wśród potencjalnych najemców wieści o sposobie egzekwowania roszczeń w związku z mieszkaniem „pod danym adresem”. Można się bronić przed naruszaniem dóbr osobistych (zwłaszcza: art. 23 i art. 24 K.c.) – również przy pomocy prawa karnego (art. 212 – art. 216 K.k.). Jednakże każdy człowiek jest wolny i jest uprawniony dzielić się – poza prawnie przewidzianymi wyłączeniami – wiedzą lub informacjami; jeszcze trudniej byłoby wskazać prawne ograniczenia dzielenia się samymi emocjami lub opiniami (a te teraz są nie tylko ważne, ale również są łatwo rozpowszechnialne). Nikt w kapitalizmie nie zagwarantuje Panu, że znajdą się chętni na zamieszkiwanie w określonym mieszkaniu. Proszę zastanowić się nad ewentualnymi następstwami rozejścia się (zwłaszcza w grupie docelowej potencjalnych najemców) informacji o Pańskiej konsekwencji – zwłaszcza w przypadku domagania się całości opłat od tego najemcy, który zachowuje się wobec Pana lojalnie; odrębnym zagadnieniem mogłoby być skorzystanie przez niego z prób bronienia się przy pomocy zasad współżycia społecznego (art. 5 K.c.) – „płacę za siebie, więc dlaczego miałbym płacić za innych?”. Prawo dotyczy części rzeczywistości. Sukces rynkowy zależy od wielu różnych czynników.

Koszty sądowe w sprawach cywilnych

Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych to bardzo ważne źródło prawa (stanowionego ludzkiego) w zakresie kosztów sądowych. Ogólnie rzecz biorąc, opłata sądowa (dawny „wpis”) od rozpoznawania sprawy to 5% wartości przedmiotu sporu.

Jeżeli sprawę udaje się załatwić ugodowo (art. 917 i art. 918 K.c.), to są duże szanse na otrzymanie zwrotu sporej części opłaty sądowej; zwłaszcza w przypadku dojścia do porozumienia możliwie szybko (gdy inne koszty, np. związane z pracą biegłych sądowych, nie zwiększą kosztów postępowania). Procedura cywilna zawiera sporo przepisów, mających ułatwiać doprowadzenie do ugody – zwłaszcza: od art. 183¹ do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Ogólną regułą jest to, że przegrywający powinien zwrócić koszty wygrywającemu – jeżeli jest wniosek o zwrot kosztów; często taki wniosek obejmuje żądanie refundacji „standardowych” kosztów obsługi prawnej. Także z tych względów warto nie tylko być odpowiednio aktywnym w postępowaniu cywilnym (art. 230 K.p.c.), ale również trzeba wywiązać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

W sprawach łatwych do udowodnienia (np. z uwagi na fakturę lub świadczenia związane z umową na piśmie) część wierzycieli występuje do „sądu elektronicznego” (faktycznie: właściwego wydziału jednego z lubelskich sądów rejonowych) o wydanie nakazu zapłaty w „elektronicznym postępowaniu upominawczym” (art. 505²⁸ i następne K.p.c.). Jeśli jest to skuteczne (czyli jeśli nie wniesiono w terminie sprzeciwu), to sąd powinien zwrócić ponad połowę opłaty sądowej (trzeba uwzględniać możliwe „koszty manipulacyjne”, związane z przekazywaniem pieniędzy). Duża liczba nadużyć w związku z działalnością „sądu elektronicznego” sprawia, że sporo ludzi ma wiedzę (przynajmniej ogólną) o możliwości wnoszenia sprzeciwów – a wniesienie sprzeciwu skutkuje anulowaniem nakazu zapłaty i skierowaniem sprawy na drogę „typowego” procesu cywilnego.

Prawomocny wyrok sądowy oraz nakaz zapłaty (jeśli nie zaskarżono go skutecznie w terminie) mogą skutkować czynnościami egzekucyjnymi – jeżeli wierzyciel zawnioskuje do komornika sądowego o wszczęcie egzekucji.