Status prawny małej spółdzielni mieszkaniowej

Przekształcenie spółdzielni we wspólnotę wraz z wyodrębnieniem własności wszystkich lokali

Państwa spółdzielnia do chwili jej likwidacji będzie nadal spółdzielnią mieszkaniową. Wskazuje Pan, że wszystkie mieszkania są własnościowe. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi:

„Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24czerwca 1994r. o własności lokali. Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości”.

Zarząd spółdzielni ma obowiązek zwołać zebranie i powinien wyjaśnić członkom wspólnoty, jakie kroki mają podjąć, aby rozpoczęty proces zakończyć.

Zaś ustawa o własności lokali określa:

• sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu,
• prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz
• zarząd nieruchomością wspólną.

W świetle przepisów oraz stanu faktycznego (czyli stanu, w jakim wszystkie lokale w budynku lub obydwu budynkach wyodrębnione są własności wszystkich lokali) do praw i obowiązków właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną stosowane powinny być przepisy ustawy o własności lokali.

Skutki powstania wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni

Skutkiem wyodrębnienia/powstania wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni jest większa kontrola właścicieli wydatkowania zaliczek na utrzymanie nieruchomości, a ponadto możliwość decydowania, jak wydatkować te pieniądze. Po wyodrębnieniu wspólnoty spółdzielnia nadal pozostaje zarządcą, natomiast rozliczanie kosztów i wpływów będzie dokonywane odrębnie dla nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie należy uznać, że rozpoczęło się przekształcenie spółdzielni we wspólnotę wraz z wyodrębnieniem własności wszystkich lokali, które były przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zaniedbane zostały jednak dalsze działania:

• Spółdzielnia nie zawiadomiła właścicieli o wyodrębnieniu własności wszystkich lokali.
• Większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości nie podjęła uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art. 27 (czyli w sprawach nie uregulowanych w ustawie prawo o spółdzielniach mieszkaniowych).
• Nie doszło do rozliczenia spółdzielni i wspólnoty (wspólnot).
• Nie doszło do przekazania dokumentacji.

Wspólnota taka co do zasady obejmować może jeden budynek wraz z gruntem do niego przynależnym. Wspólnota może jednak obejmować i więcej budynków jeśli budynki te są tak posadowione, że ich rozdzielenie nie jest możliwe, lub kiedy działka, na której budynek jest posadowiony, nie ma dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej.

Art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zarząd ten jest jedną z form zarządu przewidzianą w ustawie o własności lokali, zatem nie wygaśnie automatycznie z chwilą podjęcia uchwały o odłączeniu się od spółdzielni.

Właściciele lokali mogą chcieć zmienić sposób zarządu i w tym celu muszą podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze własnego zarządu ewentualnie wyborze innego zarządcy. Od tego momentu w danej wspólnocie mieszkaniowej będzie działał zarząd wybierany przez wspólnotę. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych:

„Art. 27. 2. W terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art.27. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i art. 32 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

3. Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości.

4. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, stosuje się przepisy art. 24¹ ust. 3 i 4”.

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej ma obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Spółdzielnia zarządza nieruchomością wspólną na zasadach zarządu powierzonego od chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku i z tą też chwilą w budynku powstaje „specyficzna wspólnota mieszkaniowa”.

Jakich formalności powinna dopełnić spółdzielnia mieszkaniowa w związku z przejęciem zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową?

Spółdzielnia mieszkaniowa w związku z przejęciem zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową rozliczyć się z wpłaconych zaliczek, a przekazaniu powinny podlegać niewydatkowane środki. Przy braku porozumienia droga sądowa. Co brzmi dosyć absurdalnie, biorąc pod uwagę, że byłyby to działania jednych przeciwko drugim w ramach jednego organizmu (tylko 20 lokali w dwóch budynkach).

Spółdzielnia powinna przekazać dokumentację techniczną budynku. Właściciel lub zarządca budynku wielorodzinnego jest obwiązany do posiadania jego dokumentacji technicznej. Ma obowiązek ją przechowywać i aktualizować. Ponadto właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku książkę obiektu budowlanego stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Protokoły z kontroli obiektu, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego oraz powyższa dokumentacja powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego.

Jak zrozumiałem, skład osobowy spółdzielni mieszkaniowej byłby taki sam jako wspólnoty mieszkaniowej. Spółdzielnia po zabraniu zarządu straciłaby racje bytu. Generowałaby koszty, a ewentualne zyski szłyby na utrzymanie kotłowni, zarządu oraz rady nadzorczej. Doszłoby do dublowania obowiązków, dokumentacji itd. Zatem utrzymywanie dwóch instytucji do zarządzania mieszkaniami i kotłownią nie wydaje się rozsądne.

W takiej sytuacji widziałbym konieczność likwidacji spółdzielni związanej z przekazaniem kotłowni na współwłasność właścicielom lokali, co doprowadzałoby do objęcia kotłowni przez wspólnotę i jej zarządem.

Według prawa spółdzielczego wskutek zgodnych uchwał walnych zgromadzeń zapadłych większością 3/4 głosów na dwóch kolejno po sobie następujących walnych zgromadzeniach, w odstępie co najmniej dwóch tygodni rozpoczyna się proces likwidacji spółdzielni.

W przypadku likwidacji majątek pozostały po zaspokojeniu roszczeń i zobowiązań zostaje przeznaczony na cele określone w uchwale ostatniego walnego zgromadzenia. To pozwala przeznaczyć go do podziału między członków spółdzielni.