Stan cywilny wpisany do aktu notarialnego a sprzedaż nieruchomości

Niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

Mieszkanie kupuje Pan od jego właściciela. Formalnie jest nim osoba wpisana do księgi wieczystej w dziale II wskazującym, kto jest właścicielem danej nieruchomości.

Notariusz spisujący umowę poprosi o przedłożenie wypisu z księgi celem ustalenia, kto jest właścicielem mieszkania.

Wpisy z księgi wieczystej korzystają z domniemania zgodności ze stanem prawnym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece „domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym”.

Z domniemania tego wynika, że Pan jako kupujący, wiedząc, że w księdze wieczystej jest wpisany jedynie mąż, ma prawo sądzić, iż tylko on jest właścicielem tego mieszkania, i tylko z nim zawrzeć umowę sprzedaży.

Ponadto korzysta Pan z ochrony rękojmi dobrej wiary wynikającej z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.

Prawna ochrona dla nabywcy nieruchomości jeżeli nabył on nieruchomość od osoby wpisanej w księdze jako jej właściciel

Z rękojmi wiary ksiąg publicznych wynika prawna ochrona dla nabywcy nieruchomości, jeżeli nabył on nieruchomość od osoby wpisanej w księdze jako jej właściciel, nawet jeżeli wpis w księdze wieczystej nie odpowiada stanowi prawnemu, gdyż, jak w Pańskim przypadku, nieruchomość nie należy do jednej osoby, a do małżeństwa.

Tu jednak uprzedzam, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni jedynie nabywców będących w dobrej wierze. Pan nie jest w dobrej wierze, gdyż wie Pan, że mieszkanie stanowi własności małżonków – tj. stanowi ich wspólność małżeńską.

Art. 7 Kodeksu cywilnego domniemywa istnienie dobrej wiary. Oznacza to, że gdyby ktokolwiek chciał podważyć umowę sprzedaży mieszkania, zawartą pomiędzy Panem a widniejącym w księdze wieczystej właścicielem mieszkania, np. z tego powodu, iż zgody na sprzedaż nie wyraziła jego żona, musiałby udowodnić Pańską złą wolę – czyli udowodnić, że wiedział Pan, iż mieszkanie stanowiło własność małżonków. Dowód taki jest trudny do przeprowadzenia. 

Nie ma przeszkód, by żona właściciela mieszkania złożyła oświadczenie do aktu notarialnego, że mieszkanie to wchodzi do majątku osobistego męża. Prawo przewiduje takie sytuacje, nawet jeżeli nieruchomość została zakupiona w trakcie trwania małżeństwa – np. w przypadku nabycia nieruchomości za środki pochodzące z majątku osobistego. Będzie to dodatkowy dowód przemawiający za tym, iż miał Pan prawo wierzyć, że mieszkanie należy tylko do małżonka, a tym samym będzie to dowód na Pańską dobrą wiarę.

Jeśli chodzi o pytanie o możliwość stwierdzenia nieważności umowy z 2002 r., to fakt, że mąż, zawierając umowę, podał, iż jest stanu wolnego, nie stanowi podstawy do stwierdzenia jej nieważności. Umowa jest jak najbardziej ważna, a żonie formalnego właściciela przysługiwało roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie do księgi wieczystej informacji, że mieszkanie stanowi wspólność małżeńską.