Sprzedaż udziału w nieruchomości

W jaki sposób należy przeprowadzić zniesienie współwłasności nieruchomości?

Ustne ustalenia odnośnie tego, które działki w wyniku ewentualnego zniesienia współwłasności przypadną Panu, a które siostrze, nie są prawnie wiążące.

Zniesienie współwłasności nieruchomości dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego.

Słowne ustalenia odnośnie ewentualnego sposobu zniesienia współwłasności nie wiążą ani Pana siostry, ani nabywcy udziału, jaki zbyła.

Również jeżeli Pan i siostra dokonaliście podziału nieruchomości do używania (łac. quoad usum), który polega na tym, iż współwłaściciele wydzielają części nieruchomości do wyłącznego używania, nie sprzeciwia się to możliwości zbycia przez Pana siostrę przysługującego jej udziału we współwłasności nieruchomości.

Czy współwłaściciel nieruchomości może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych właścicieli?

Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

Rozporządzenie udziałem we współwłasności jest prawem zbywalnym, a jako takie nie może być wyłączone ani ograniczone.

Stosownie do art. 57 § 1 K.c. „nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne”.

Natomiast według art. 58 § 1 „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”.

Sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi przeniesienie własności w części przysługującej współwłaścicielowi. Nabywca udziału w nieruchomości staje się jej współwłaścicielem.

Należy podkreślić, że współwłaściciel może rozporządzić swoim udziałem we współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Czy współwłaściciel ma prawo pierwokupu w stosunku do przedmiotu współwłasności?

Współwłaściciel nie ma prawa pierwokupu w stosunku do przedmiotu współwłasności, chyba że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość rolna.

W myśl art. 166 K.c. „w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy”.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 czerwca 1992 r., sygn. akt. III CZP 75/92, prowadzenie gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie to sytuacja, w której współwłaściciele prowadzą wspólne gospodarstwo na wspólnym gruncie, gospodarstwo jest prowadzone przez jednego ze współwłaścicieli ze zgodą pozostałych czy też na części wydzielonej w wyniku nieformalnego zniesienia współwłasności, działu spadku czy też podziału quoad usum (z łac. do używania).

Według art. 597 § 1 K.c. „rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona”.

Art. 598 § 1 wskazuje, iż „zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią”.

Prawo pierwokupu a sprzedaż rzeczy osobie trzeciej

Natomiast wedle art. 599 § 1 „jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę”.

Należy pamiętać, iż w ramach współwłasności ułamkowej występuje współwłasność spadkowa, która rządzi się nieco odmiennymi regułami. Te reguły będą miały zastosowanie, jeżeli Pan i siostra nabyliście swoje udziały we współwłasności w wyniku dziedziczenia po swoim ojcu.

Według art. 1035 K.c. „jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów” tytułu VIII, księgi czwartej Kodeksu cywilnego zatytułowanej „Wspólność majątku spadkowego i dział spadku”.

Rozporządzanie przez spadkobiercę udziałem w przedmiocie należącym do spadku

Według art. 1036 K.c. „spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”.

Kodeks cywilny nie przewiduje sankcji nieważności w postaci nieważności rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku bez zgody współspadkobierców. Bezskuteczność rozporządzenia udziałem w przedmiocie spadkowym wystąpi jedynie wtedy, kiedy rozporządzenie to naruszałoby uprawnienia spadkobiercy przysługujące na podstawie przepisów o dziale spadku.

W przypadku spadku należy wspomnieć, że stosownie do art. 1051 K.c. „spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego”.