Sprzedaż udziałów w kamienicy i prawo do zasiedlenia pustego mieszkania

Współwłasność w częściach ułamkowych

Kwestię współwłasności w częściach ułamkowych regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Pan jako współwłaściciel nieruchomości może zbyć swój udział lub jego część bez konieczności uzyskania na tę czynność zgody innych współwłaścicieli. Stosownie bowiem do art. 198 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

Rozporządzenie to może polegać na przeniesieniu udziału na inną osobę, ale także obciążeniu jej prawami rzeczowymi (np. hipoteką) lub objęciu prawami o charakterze obligacyjnym (np. dzierżawą).

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.09.2000 r. (sygn. akt I CKN 729/99), „każdy z współwłaścicieli ma »idealną« część nie podzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem. »Udział« jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Dlatego też –jak wynika z art. 198 k.c. – może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

Mając na uwadze powyższe, nie widzę przeszkód w dokonaniu sprzedaży części Pańskiego udziału w nieruchomości. Proszę jednak pamiętać, że taka umowa pod rygorem nieważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Nabywca części udziału będzie mógł zamieszkać w nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 206 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Uprawnienie współwłaścicieli do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej

Każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego ze współwłaścicieli splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli.

Żeby natomiast odpowiedzieć na pytanie, czy może Pan samodzielnie (tzn. bez zgody pozostałych współwłaścicieli) wynająć część nieruchomości wspólnej, należy najpierw zastanowić się, czy wynajem można zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu, czy czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Zgodnie bowiem z art. 201 Kodeksu cywilnego „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

Natomiast zgodnie z art. 199 „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Jakie czynności należą do zakresu zwykłego zarządu, a jakie czynności przekraczają ten zarząd?

Przepisy nie podają, jakie czynności należą do zakresu zwykłego zarządu, a jakie czynności przekraczają ten zarząd. W literaturze przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Będą to na przykład drobne remonty i naprawy budynków, ponoszenie opłat związanych z nieruchomością. Czynności, które nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, będą czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Chodzi tu na przykład o wynajęcie nieruchomości lub jej części, zmianę przeznaczenia, przeprowadzenie kapitalnego remontu czy wreszcie zbycie nieruchomości.

Moim zdaniem bezpieczniej będzie, jeśli na wynajęcie części nieruchomości osobie trzeciej uzyska Pan zgodę pozostałych współwłaścicieli.

Natomiast na pewno sprzedaż lokalu będzie wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli.

Przypominam jednak, że aby mógł Pan sprzedać dany lokal jako samodzielną i odrębną nieruchomość, to najpierw musi nastąpić jego wyodrębnienie. Jest to jednak zagadnienie odrębne od głównego.