Sprzedaż roszczeń do nieruchomości

Roszczenia reprywatyzacyjne

Zagadnienia związane z roszczeniami reprywatyzacyjnymi są skomplikowane i sporne. Trzeba zaznaczyć, że przedmiotem zakupu nie może być nieruchomość czy też jej część. Wbrew temu, co Pani pisze, nie jest Pani spadkobierczynią nieruchomości położonej w Warszawie, objętej działaniem przedmiotowego dekretu; jest Pani spadkobierczynią roszczeń o zwrot tej nieruchomości, rekompensatę finansową lub przyznanie własności nieruchomości zastępczej. Jak Pani również wie, kwestia sprzedaży roszczeń reprywatyzacyjnych wiąże się z dużym ryzykiem, gdyż po pierwsze, sporne jest, czy roszczenie to może w ogóle być przedmiotem obrotu, po drugie, stan prawny się zmienia i nie wiadomo, czy np. nie zostanie wprowadzona nowa ustawa czy regulacja prawna, która będzie odmawiała praw nabywcom takich roszczeń. Niestety państwo nie pomaga obywatelom w odzyskiwaniu ich praw, a raczej czyni ku temu przeszkody.

Co prawda z uchwały Sądu Najwyższego z 7 maja 2009 r. (III CZP 18/09) wynika, że „roszczenie o odszkodowanie należne za szkody wyrządzone bezprawną odmową przyznania właścicielowi gruntu warszawskiego wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy, może być scedowana na inną osobę. Były właściciel lub jego spadkobierca może umową cesji praw i roszczeń wszelkie roszczenia wynikające z dekretu o gruntach warszawskich przenieść na inną osobę czy firmę odpłatnie. Umową taką mogą być objęte prawa i roszczenia związane z określonym udziałem we nieruchomości, które przypadają mu w wyniku dziedziczenia. Umowę cesji wolno zawrzeć także przed wydaniem decyzji stwierdzającą nieważność decyzji odmawiającej ustanowienia własności czasowej”, ale nigdy nie wiadomo, czy kiedyś pogląd ten nie ulegnie zmianie.

Sprzedaż spadku lub udziału w spadku

Może Pani również dokonać sprzedaży spadku lub udziału w spadku, w skład którego wchodzi roszczenie reprywatyzacyjne czy też udział w tym roszczeniu. W takim przypadku przedmiotem sprzedaży nie byłoby roszczenie do nieruchomości jako takie, ale Pani udział spadkowy jako całość.

Na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy (dekretu Bieruta), na własność ówczesnej gminy Warszawy przeszły wszystkie grunty znajdujące się w przedwojennych granicach miasta. Dotychczasowi właściciele gruntów i ich spadkobiercy mogli złożyć wnioski o przyznanie im tzw. wieczystej dzierżawy z symbolicznym czynszem albo prawa zabudowy (coś w rodzaju odpowiednika dzisiejszego użytkowania wieczystego). Termin na złożenie wniosku wynosił sześć miesięcy. Gmina miała obowiązek uwzględnić wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela dało się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania. Wiele z tych wniosków spotkało się z odmową, mimo że gmina nie miała w tym zakresie żadnej swobody. Niektóre wnioski były przez lata pozostawione bez rozpatrzenia, a wiele odmów było sprzecznych z dekretem, co pozbawiło de facto własności wielu właścicieli kamienic czy rezydencji (odmawiano im zwrotu, chociaż korzystanie z gruntu było zgodne z planami zabudowy), a odmowa przyznania praw do gruntu oznaczała też pozbawienie własności zabudowań.

Po transformacji ustrojowej dawni właściciele gruntów i ich spadkobiercy podjęli starania o odzyskanie własności, co wymagało uzyskania decyzji właściwego urzędu, potwierdzającej, że decyzja odmowna została wydana z rażącym naruszeniem dekretu. Jeśli uzyskano potwierdzenie nieważności decyzji dekretowej, to wówczas możliwe było ponowne wnoszenie o przyznania im prawa użytkowania wieczystego, co oznacza, że wraca do nich własność zabudowań.

Przyznanie odszkodowania za wywłaszczenie

Natomiast jeśli grunt nie jest już własnością miasta ani Skarbu Państwa lub został oddany komuś innemu w użytkowanie wieczyste, to wówczas zwrot nie jest możliwy, a właściwy urząd stwierdza, że decyzja dekretowa jest wydana z rażącym naruszeniem prawa, ale ze względu na jej nieodwracalne skutki prawne urząd odmawia stwierdzenia jej nieważności. Na podstawie takiej decyzji otwarta zostaje droga do odszkodowania, ale dochodzonego już na drodze sądowej (w postępowaniu cywilnym). Pozwanym jest wówczas Skarb Państwa – Wojewoda Mazowiecki.

Odszkodowanie wypłaca się w wysokości równej aktualnej, rynkowej wartości nieruchomości według stanu z chwili utraty własności. Jeśli gmina wcześniej sprzedała część mieszkań w odzyskanej kamienicy, to odszkodowanie jest równe wartości tych mieszkań. Wreszcie – jeśli ktoś odzyskuje nieruchomości dekretowe, to wówczas należy mu się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z ich własności za okres poprzedzający zwrot, ale za 10 lat (wcześniejsze roszczenia są bowiem przedawnione) – pozwanym jest miasto Warszawa.

W wyroku z 22 stycznia 2013 r. Sąd Najwyższy potwierdził, że właścicielom warszawskich gruntów, którym odebrano je na podstawie tzw. dekretu Bieruta, należy się pełne odszkodowanie, nawet jeśli potem utraciliby swój grunt wskutek wywłaszczenia. Sąd Najwyższy zaakceptował rozstrzygnięcie sądu drugiej instancji, który przyznał dwóm spadkobierczyniom dawnych właścicieli gruntu położonego w Warszawie, przy ulicy Miodowej, po 3 mln 350 tys. zł odszkodowania. Grunt ten, na podstawie tzw. dekretu Bieruta z 1945 r., przeszedł na własność ówczesnej Gminy Warszawa. Przed wojną stał na nim dom mieszkalny, który w czasie wojny został doszczętnie zniszczony.

W stanie faktycznym ówczesny właściciel gruntu przy ul. Miodowej złożył wniosek, jednakże prezydium miejskiej rady narodowej odmówiło (w 1954 r.) jego uwzględnienia. Uzasadniono to w ten sposób, że według planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest pod spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe. W 1949 r. grunt został udostępniony spółdzielni „Syrena”, która rozpoczęła na nim budowę. W 1960 r. na podstawie decyzji rady narodowej spółdzielnia uzyskała prawo użytkowania wieczystego i grunt do dziś znajduje się w jej posiadaniu. W 2004 r. samorządowe kolegium odwoławcze stwierdziło w 2004 r., że decyzja odmowna z 1954 r. była bezprawna. Spadkobierczynie nie mogły odebrać gruntu ze względu na nieodwracalne skutki prawne decyzji, wystąpiły więc o odszkodowanie. Wojewoda mazowiecki reprezentujący Skarb Państwa odmówił.

Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za zasadne i ustalił na podstawie opinii biegłego, że na dzień wydania odmownej decyzji z 1954 r. i cen z dnia wyceny wartość nieruchomości wynosi 6 mln 700 tys. zł i przyznał każdej ze spadkobierczyń od Skarbu Państwa po połowie tej kwoty. W skardze kasacyjnej Skarb Państwa uzasadniał, że szkoda, czyli utrata praw do gruntu, była nieunikniona. Nawet gdyby dawni właściciele odzyskali grunt, to i tak utraciliby go potem wskutek nieuchronnego wywłaszczania pod budownictwo mieszkaniowe. Szkoda wyrządzona w 1954 r. polegała tylko na nieprzyznaniu wówczas odszkodowania za wywłaszczenie i należy je wyliczyć według przepisów wywłaszczeniowych z 1949 r.

Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził jednak, że nawet nieuchronne późniejsze wywłaszczenie nie ma wpływu na wysokość odszkodowania – zob. wyrok z 14 grudnia 2012 r. (sygn. I CSK 415/11), postanowienie z 23 listopada 2012 r. (sygn. I CSK 465/12), wyrok z 15 kwietnia 2010 r. (sygn. II CSK 544/09). Sąd Najwyższy rozstrzygnął spór, zaakceptował wyrok sądu drugiej instancji i oddalił skargę kasacyjną Skarbu Państwa (III CZP 73/12).

Zatem podsumowując – jeśli roszczenie zostaje uwzględnione, to należą się:

1. Rekompensata:
1. W naturze – czyli zwrot nieruchomości;
2. W pieniądzu – jeśli grunt nie jest już własnością miasta ani Skarbu Państwa lub został oddany w użytkowanie wieczyste; wówczas wysokość odszkodowania oblicza się według wartości rynkowej nieruchomości według stanu z chwili wydania decyzji odmownej (lub gdy nie było odpowiedzi – z momentu, kiedy organ był zobowiązany wydać decyzję), według cen dzisiejszych, na podstawie opinii biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości.
2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za 10 lat wstecz.

Sprzedaż roszczeń reprywatyzacyjnych

Sprzedaż roszczeń reprywatyzacyjnych wydaje się dopuszczalna, ale tak jak mówiłem – jest opatrzona dużym ryzykiem. Zdecydowanie bezpieczniej byłoby sprzedać udział spadkowy; umowa wymaga formy aktu notarialnego. Umowa zbycia samego roszczenia reprywatyzacyjnego co prawda nie wymaga formy aktu notarialnego, ale na wszelki wypadek zawarłbym ją w takiej formie – trudno przewidzieć, co będzie kiedyś i np. czy nie zostanie stwierdzone, że skoro uprawniony de facto cały czas pozostawał właścicielem spornej nieruchomości, to umowę przeniesienia roszczenia reprywatyzacyjnego (będącą de facto przeniesieniem własności nieruchomości) winien był zawrzeć w takiej formie.

Procedura wymaga sporządzenia aktu notarialnego i wydania wszystkich akt sprawy toczącej się obecnie wraz przede wszystkimi z aktami spadkowymi, świadczącymi, że jest Pani uprawniona do dochodzenia tego roszczenia. Musi więc Pani wykazać wszystkie stwierdzenia nabycia spadku poczynając od osoby, która była pierwotnie uprawniona do żądania zwrotu nieruchomości.

Co do tego, ile Pani dostanie pieniędzy – na pewno kwota, którą Pani otrzyma, będzie znacznie niższa niż faktyczna wartość roszczenia. Ponieważ tak jak wskazałem, dochodzenie tego typu roszczeń wiąże się z dużym ryzykiem – wynik jest niepewny, następują zmiany stanu prawnego, sprawy mogą trwać po kilka lat – to rozsądny nabywca może wyłożyć kwotę równą ok. 20% wartości takiego roszczenia, o ile w ogóle będzie chciał zapłacić od razu, a nie np. już po wygranej sprawie, kiedy faktycznie wpłyną pieniądze (w takim wypadku zdecydowanie lepiej jest po prostu doprowadzić samemu sprawę do końca i dostać kwotę, która się należy, czy też zwrot wywłaszczonej nieruchomości).

Proszę też pamiętać, że dużo zależy od tego, czy przysługuje Pani na obecnym etapie roszczenie o zwrot nieruchomości, czy też o odszkodowanie. Jeśli o odszkodowanie, to sytuacja jest nieco lepsza, bo nabywca ma szansę otrzymać pieniądze w wysokości wartości rynkowej nieruchomości, a dodatkowo wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Jeśli natomiast ma Pani dochodzić zwrotu nieruchomości, to wówczas nabywca uzyskuje zwrot kamienicy, którą przecież – aby otrzymać pieniądze – musi sprzedać, a nie jest łatwo sprzedać za rynkową cenę kamienicę w centrum Warszawy (łatwiej jest najwyżej wyodrębnić i sprzedawać poszczególne lokale).

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży roszczenia z tytułu dekretu Bieruta podlega opodatkowaniu?

Przychód uzyskany ze sprzedaży roszczenia z tytułu dekretu Bieruta podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – tak np.: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 23 kwietnia 2010 r. (IPPB4/415-71/10-4/MP).

W jej uzasadnieniu czytamy: „Mąż Wnioskodawczyni wraz z rodziną był przed wojną właścicielem nieruchomości w Warszawie. Dekretem Bieruta przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność Skarbu Państwa, a niewykorzystana jej część stała się własnością Gminy. W 1998 r. mąż Wnioskodawczyni zaczął starać się o jej zwrot. W dniu 12 grudnia 2000 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło rażące naruszenie prawa i stwierdziło nieważność orzeczenia administracyjnego z 1964 r. W 2002 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni. Jako spadkobierca, Wnioskodawczyni wraz z innymi spadkobiercami przedwojennych właścicieli, kontynuowała starania o ustanowienie praw użytkowania wieczystego gruntu. Po 11 latach postępowanie ciągle było nie zakończone. Wreszcie w sierpniu 2009 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała przysługujące jej w spadku roszczenia prawa wieczystego użytkowania działki położonej w Warszawie.

Pismem z dnia 4 marca 2010 r. wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych przedmiotowego wniosku.

Wnioskodawczyni uzupełniła powyższe w terminie, pismem z dnia 12 marca 2010 r. (data wpływu 17 marca 2010 r., data nadania 15 marca 2010 r.).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie: czy Wnioskodawczyni musi płacić podatek od sprzedaży roszczeń, jeżeli działka była zabrana na podstawie Dekretu Bieruta o gruntach, a Wnioskodawczyni jest spadkobiercą byłych właścicieli.

Wnioskodawczyni nie zgadza się z płaceniem podatku dochodowego od sprzedanych roszczeń, ponieważ nie z Jej winy postępowanie o zwrot działki toczyło się przez 11 lat. Wnioskodawczyni uważa, że jest pokrzywdzona dwukrotnie:

1. Zabrano nieruchomość z rażącym naruszeniem prawa;
2. Nie zwrócono przedmiotowej nieruchomości przez tyle lat, pomimo że była niewykorzystana, i narażono spadkobierców na utracone korzyści.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż musiała sprzedać przedmiotową nieruchomość, ponieważ jest schorowana i pieniądze są Jej potrzebne na życie i leczenie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Wszelkie dochody podatnika niewymienione enumeratywnie w katalogu zwolnień przedmiotowych podlegają zatem opodatkowaniu.

Zgodnie z przepisem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c).

Artykuł 11 ust. 1 ustawy stanowi natomiast, iż przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W świetle art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Zawarte w powołanym wyżej art. 18 wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie »w szczególności«. Należy zatem przyjąć, iż do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 wyżej wymienionej ustawy można zaliczyć także inne prawa niewymienione w tym przepisie.

Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw, jak i z ich sprzedaży lub zamiany.

Przepisy prawa podatkowego oraz prawa cywilnego nie definiują pojęcia prawa majątkowego. Podobnie brak również definicji majątku. Przez »prawa« należy rozumieć tutaj prawa podmiotowe. Mogą one występować w trzech postaciach: roszczeń, uprawnień kształtujących i zarzutów.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Z treści tego przepisu wynika wprost, że jego zakresem objęte są wyłącznie przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w przepisach art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomościami i prawami wymienionymi w art. 10 ust. 1 pkt 8 są:

• nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości;
• spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym;
• prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż mąż Wnioskodawczyni wraz z rodziną był przed wojną właścicielem nieruchomości. Dekretem Bieruta przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność Skarbu Państwa, a niewykorzystana jej część stała się własnością gminy. W 1998 r. mąż Wnioskodawczyni zaczął starać się o jej zwrot. W dniu 12 grudnia 2000 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło rażące naruszenie prawa i stwierdziło nieważność orzeczenia administracyjnego z 1964 r. Wnioskodawczyni jako spadkobierca po zmarłym w 2002 r. mężu, kontynuowała starania o ustanowienie praw użytkowania wieczystego gruntu. Po 11 latach postępowanie ciągle było niezakończone. W sierpniu 2009 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała przysługujące jej w spadku roszczenia prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej działki.

Sprzedaży nabytych w drodze spadku roszczeń do nieruchomości

Nie podlega więc wątpliwości, że roszczenia, które Wnioskodawczyni zbyła w 2009 r., nie zaliczają się do wymienionych w przytoczonym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni dokonała zatem sprzedaży nabytych w drodze spadku roszczeń do nieruchomości, z tytułu której uzyska przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 w związku z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży jedynie roszczeń do nieruchomości, które nie mieszczą się w katalogu praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nie można stwierdzić, że mają do tej sprzedaży zastosowanie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w związku z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W wyniku powyższego, otrzymane lub postawione do dyspozycji Wnioskodawcy pieniądze z tytułu sprzedaży udziału w roszczeniach o zwrot nieruchomości, będą stanowić przychód w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kwota uzyskana z tytułu sprzedaży nabytych w drodze spadku roszczeń do nieruchomości będzie stanowić dochód z tytułu sprzedaży praw majątkowych, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dochody z praw majątkowych podlegają kumulacji z innymi dochodami zgodnie z art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i należy je wykazać w zeznaniu rocznym, składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie należy wpłacić z tego tytułu podatek, obliczony zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Identycznie stwierdził także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w piśmie z 4 stycznia 2011 r. (IPPB4/415-775/10-4/JK): kwota uzyskana z tytułu sprzedaży nabytych w drodze spadku praw i roszczeń do nieruchomości stanowi dochód z tytułu sprzedaży praw majątkowych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodam, że aby powiedzieć coś więcej, musiałbym zapoznać się bliżej ze sprawą, przestudiować akta i ocenić, jakie są szanse powodzenia tego roszczenia. Jak rozumiem, sprawa cały czas jest na etapie administracyjnym.