Sprzedaż nieruchomości a egzekucja komornicza

Zbycie nieruchomości po jej zajęciu w postępowaniu egzekucyjnym

Niestety zgodnie z obowiązującymi przepisami zbycie nieruchomości po jej zajęciu w postępowaniu egzekucyjnym nie ma wpływu na bieg toczącego się postępowania egzekucyjnego.

Kwestie związane ze sprzedażą lub obciążeniem nieruchomości reguluje w postępowaniu egzekucyjnym przepis art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), którego poniżej w całości Panu przytaczam:

„§ 1. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

§ 2. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

§ 3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

§ 4. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji”.

Sprzedaż nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym

Jak wynika z tego przepisu, skutki procesowe odnoszą się do biegu postępowania egzekucyjnego i wyrażają się w zasadzie, że na bieg ten nie ma wpływu rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu. Oznacza to, że właściciel zajętej nieruchomości może po jej zajęciu skutecznie zbyć służące mu prawo (czynność prawna rozporządzająca będzie ważna), jednak na potrzeby dalszych losów postępowania egzekucyjnego przyjmuje się swoistą fikcję, iż do rozporządzenia nieruchomością nie doszło. Osiągnięcie w wyniku rozporządzenia skutku w sferze prawa rzeczowego nie stanowi przeszkody do kontynuowania postępowania egzekucyjnego z nieruchomości (tak. M. Brulińska, Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego).

Z Pana pytania wynika, że właśnie taka sytuacja ma miejsce w Pana sprawie, bo najpierw została wszczęta egzekucja z nieruchomości, a następnie Państwo sprzedaliście tę nieruchomość. Tak więc wprost taką sytuację reguluje właśnie przepis art. 930 K.p.c. i zgodnie z nim ta czynność jest bezskuteczna wobec wierzyciela czy wspomnianej w pytaniu spółdzielni.

Ponadto zgodnie z ukształtowanym stanowiskiem sądu wierzyciel, na którego rzecz nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta nadal należała do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela. Ponieważ działanie mechanizmu ochronnego wynikającego z art. 930 § 1 K.p.c. stanowi jeden z podstawowych skutków egzekucyjnego zajęcia, należy przyjąć, że jego działanie warunkowane jest skutecznością zajęcia nieruchomości zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy nieruchomości (tak SN w wyroku z dnia 7 lutego 2008 r., V CSK 426/07 i w postanowieniu z dnia 29 czerwca 2006 r., IV CSK 196/05).

Czy komornik może prowadzić egzekucję ze sprzedanej nieruchomości?

Dodam jeszcze, że zgodnie z art. 925 § 1 K.p.c. „w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów”.

Przykro mi, ale sprzedaż nieruchomości po jej zajęciu w postępowaniu egzekucyjnym uprawniała komornika do dalszego prowadzenia egzekucji z tej nieruchomości, jak również z innych składników majątkowych, do czasu pełnego zaspokojenia wierzyciela.