Sprzedaż mieszkania w imieniu matki

Pomoc w przeprowadzeniu sprzedaży mieszkania

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.), a także ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Poniższa odpowiedź została oparta na Pani pytaniu i jego ocenie prawnej. Z treści Pani pytania wynika, iż opiekuje się Pani matką w wieku 85 lat. Matka nie jest ubezwłasnowolniona ani też nie leczy się psychicznie. Od czasu do czasu miewa zaniki pamięci. Pani matka jest osobą stale leżącą, która wymaga ciągłej opieki. Matka posiada prawo własności do mieszkania, którego wszystkie koszty ponosi Pani. Wolą Pani i siostry jest sprzedaż mieszkania w imieniu matki.

Wyraźnie należy wskazać, iż zgodnie z art. 140 K.c. „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Z powyższego przepisu wynika prawo Pani mamy do rozporządzania rzeczą. Z powodów zdrowotnych Pani mama samodzielnie nie jest w stanie przeprowadzić transakcji sprzedaży mieszkania, więc konieczna będzie pomoc w przeprowadzeniu takiej czynności.

Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania

Zasadne jest udzielenie przez mamę Pani lub siostrze pełnomocnictwa do sprzedaży mieszkania.

„Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Skoro zatem umowa przenosząca własność wymaga zachowania formy aktu notarialnego, pełnomocnictwo udzielone Pani lub siostrze także wymaga zachowania takiej formy; wynika to wprost z art. 99 § 1 K.c.

„Art. 99. § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie”.

Ważność przeniesienia prawa własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a to z kolei powoduje, iż pełnomocnictwo wymaga zachowania także takiej formy.

Ponadto zasadne jest wskazanie, iż skoro Pani mama jest osobą w pełni sprawną psychicznie (za wyjątkiem niewielkich problemów z pamięcią), nikt poza nią nie może rozporządzić prawem własności do mieszkania. Pani mama może jedynie upoważnić osobę do reprezentowania jej interesów i dokonania sprzedaży mieszkania w jej imieniu.

Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego

Stan zdrowia Pani mamy nie jest w tym przypadku żadną przeszkodą w udzieleniu Pani lub siostrze pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. Czynności notarialnych notariusz dokonuje w kancelarii notarialnej. Wyjątek od powyższej reguły przewiduje jednak art. 3 § 2 Prawa o notariacie, zgodnie z którym czynność notarialna może być dokonana także w innym miejscu, jeżeli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności.

W tym przypadku owymi szczególnymi okolicznościami jest stan zdrowia Pani mamy.

Reasumując, w chwili obecnej nie mogą Panie (tj. Pani i siostra) samodzielnie, bez pełnomocnictwa matki udzielonego w formie notarialnej, sprzedać mieszkania. Prawo własności przysługuje wyłącznie mamie i tylko ona jest uprawniona do rozporządzania mieszkaniem.