Sprzedaż mieszkania i długi właściciela

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn

W naszym prawie nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych w naszym państwie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Pan jako osoba najbliższa dla spadkodawcy może skorzystać z całkowitego zwolnienia z ww. podatku. W celu skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, musi Pan jednak, w nieprzekraczalnym terminie sześciu miesięcy, licząc od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zgłosić nabycie spadku właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania naczelnikowi urzędu skarbowego. Potwierdza to art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Sankcją za niedochowanie ww. obowiązku jest wymierzenie podatku na zasadach określonych dla nabywców zaliczonych do pierwszej grupy podatkowej (art. 4a ust. 3 ww. ustawy).

Oznacza to, że jeśli chce Pan skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, to musi Pan stawić się w ww. terminie w urzędzie skarbowym w celu wypełnienia stosownej deklaracji.

Nabycie spadku a zadłużenie w urzędzie skarbowym

Niestety istnieje ryzyko, że urząd skarbowy przy tej okazji „skojarzy” Pana jako swojego dłużnika i będzie próbował zaspokoić się z nabytego w spadku majątku, w tym wystąpić do sądu o ustanowienie hipoteki przymusowej. Niemniej niezależnie od tego, czy urząd skojarzy Pana czy nie, to jest on zobowiązany wydać Panu zaświadczenie o dokonanym przez Pana zgłoszeniu i zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn.

Nadto musi się Pan liczyć z tym, że nawet jeśli teraz uda się Panu sprzedać nieruchomość po mamie, to urząd skarbowy i tak może w ciągu 5 następnych lat od daty sprzedaży, czynność tę próbować zakwestionować. Mowa tu o tzw. skardze pauliańskiej.

Czym jest skarga pauliańska?

Przedmiotowa skarga ustanowiona została w interesie wierzyciela, który został pokrzywdzony celowym i nielojalnym zachowaniem dłużnika. To nielojalne zachowanie najczęściej polegać będzie właśnie na zbyciu jakiegoś elementu majątku, by wierzyciel już nie mógł się z niego zaspokoić. Chodzi tu więc o to, by wierzyciel miał możliwość zakwestionowania czynności, w następstwie której dłużnik stał się niewypłacalny lub stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem tej czynności.

Brzmienie art. 527 Kodeksu cywilnego jest następujące:

„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”

Warunek skorzystania ze skargi paulińskiej

Tym samym, na podstawie art. 527 Kodeksu cywilnego wierzyciel może żądać, by czynność dokonana z jego pokrzywdzeniem została uznana w stosunku do niego za bezskuteczną, a w konsekwencji, by mógł on zaspokoić się z tej rzeczy, która na skutek nielojalnego zachowania dłużnika wyszła z jego majątku lub do niego nie weszła.

Warunkiem skorzystania ze skargi paulińskiej jest wykazanie przez wierzyciela łącznie następujących przesłanek:

– pokrzywdzenie wierzyciela (wierzycieli), polegające na tym, że wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika stał się on niewypłacalny lub stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności,

– osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową z tej czynności prawnej,

– działanie dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela (wierzycieli),

– wiedza osoby trzeciej o tym, że dłużnik działał w celu pokrzywdzenia wierzycieli lub możliwość dowiedzenia się o tym przy zachowaniu należytej staranności (tzw. zła wiara osoby trzeciej).

Pod pojęciem osoby trzeciej należy rozumieć tu drugą stronę czynności prawnej, która została dokonana w celu pokrzywdzenia wierzycieli.

Co do zasady wszystkie powyższe przesłanki udowodnić musi wierzyciel występujący ze skargą pauliańską. Jednak, jeśli korzyść majątkową uzyskała osoba pozostająca w bliskim stosunku z dłużnikiem wierzyciel nie musi udowadniać, że osoba trzecia wiedziała lub mogła przewidzieć, że dłużnik działał z pokrzywdzeniem wierzyciela. Na rzecz wierzyciela działa bowiem domniemanie, że osoba trzecia wiedziała, że dłużnik działa na szkodę wierzyciela. Ciężar dowodu został więc przerzucony na osobę trzecią.

Działania dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela - odpowiedzialność karna

Wierzyciel ma również ułatwione zadanie, jeśli osoba trzecia uzyskała korzyść nieodpłatnie. Może on bowiem żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba trzecia nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Skarga pauliańska zostanie wytoczona przeciwko nabywcy nieruchomości.

Powyższe proszę mieć na uwadze przy wyborze kupującego. W celu uchronienia kupującego przed skargą pauliańską, najkorzystniej jest sprzedać nieruchomość zupełnie obcej osobie, która nawet przy zachowaniu należytej staranności, nie mogła wiedzieć o Pana długach.

Wreszcie należy liczyć się z możliwością poniesienia odpowiedzialności karnej. Zgodnie z art. 300 § 1 Kodeksu karnego:

„§ 1. Kto, w razie grożącej mu niewypłacalności lub upadłości, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.”

Sprzedaż przez Pana nieruchomości może wypełnić znamiona czynu zabronionego określonego w § 1 cytowanego artykułu, zwłaszcza jeśli Pana zadłużenie ma związek z prowadzeniem działalności gospodarczej. Do jego znamion przedmiotowych należy m.in. zbywanie przedmiotu majątkowego w razie grożącej niewypłacalności, tj. stanu niemożności regulowania swoich zobowiązań, czego skutkiem jest udaremnienie zaspokojenia wierzyciela.