Sprzedaż działek deweloperowi

Odpłatne zbycie nieruchomości a podatek dochodowy

Sprzedaż w 2016 roku nie powodowałaby powstania przychodu, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Każda sprzedaż, która miała, ma, będzie miała miejsce wcześniej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albowiem zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Dodam tu, że nie ma znaczenia, kiedy ewentualnie podpisano umowę przedwstępną, znacznie dla fiskusa ma, kiedy przeniesiono własność.

Zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia.

W przypadku, gdy nieruchomość lub jak w Pani pytaniu jej wydzielone części zbywane są przed upływem 5-letniego terminu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ewentualnie ich części, należy zapłacić podatek dochodowy, który wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest w uproszczeniu dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości nabytych w darowiźnie uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Prawdą zatem jest, że podatek będzie wysoki, bowiem nie istnieje przy nabyciu w drodze darowizny udokumentowany koszty nabycia, który pomniejszyłby przychód. Należy rozliczyć podatek w zeznaniu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym sprzedaż miała miejsce (np. sprzedaż w 2010, więc PIT-39 w 2011 do końca kwietnia). W tym też terminie jest Pani obowiązana wpłacić należny podatek wynikający z zeznania. Jeśli zatem zbywa Pani np. wydzieloną działkę, to właśnie tę część rozlicza Pani w tym terminie, nie czeka się z rozliczeniem do zbycia ostatniej z wydzielonych działek. Jest to oczywiste, bowiem nikt nigdy by tej ostatniej działki nie sprzedawał, jeśli to zapewniałoby możliwość niezapłacenia podatku w ogóle.

Jak uniknąć zapłaty podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w przeciągu ostatnich 5 lat?

Zauważyć należy, że w pewnym zakresie można skorzystać ewentualnie ze zwolnienia od podatku bowiem wolne od podatku na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (i praw majątkowych), o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Cele te ustawodawca opisał w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy i znajdują się w nich np. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, budowa, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego itd.

Co zrobić jeśli dokonano sprzedaży nieruchomości, powstał przychód, a nie dokonano rozliczenia i nie wpłacono podatku?

Co zatem należy zrobić, jeśli dokonano sprzedaży, powstał przychód, a nie dokonano rozliczenia i nie wpłacono podatku? Należy złożyć niezłożone zeznanie PIT-39 i wpłacić zaległy podatek dochodowy wraz z odsetkami. Jednocześnie złożyć należy czynny żal, by starać się uniknąć kary z Kodeksu karnego skarbowego (o czynnym żalu potrzebne informacje znajdzie Pani tu: http://www.eporady24.pl/czynny_zal,artykuly,15,93,569.html). W opisanej sytuacji czynny żal może być jednak kwestionowany, albowiem odpisy aktów notarialnych trafiają do urzędu skarbowego i ten „wie”, że nieruchomość została zbyta, a podatek nierozliczony.

Śprzedaż gruntu przeznaczonego pod zabudowę a VAT

Rzeczywiście na gruncie VAT pewne zagrożenie istnieje, jednak uważam, że sprzedaż działek, które Pani opisuje, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W tym zakresie istnieją jednak od dawna wątpliwości, a same przepisy są niejednoznaczne.

Zagadnienie to opiera się na definicji podatnika VAT. Podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą (która obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych) bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Obecnie działalność gospodarcza na gruncie VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Z powyższego wynika zatem, że, by uznać, iż sprzedawca działa jako VAT-owiec, musi działać tak jak osoba prowadząca działalność. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r. (sygn. akt I SA/Po 796/12), za wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 grudnia 2011 r. (sygn. akt I FSK 1824/11) Sąd wskazuje, że „o tym, że dokonujący sprzedaży gruntu budowlanego działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”. Wskazać również należy na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 kwietnia 2012 r. (sygn. akt I FSK 1118/11), gdzie sąd wskazuje, iż „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów”.

Dodam, że z opodatkowania podatkiem VAT, nawet w sytuacji, gdy dostawy dokonuje podatnik VAT czynny (niekorzystające ze zwolnienia podmiotowego, tj. zwolnienia obecnie do 150 000 zł wartości sprzedaży w roku), zwolniona jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Teren budowlany to grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem sprzedaż takiego gruntu – budowlanego – wyłączona jest ze zwolnienia.

Wracając jednak do tego, kto jest podatnikiem, ogromne znaczenia dla krajowego orzecznictwa ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r. [w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10)], w którym Trybunał zauważa, że:

„Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący »działalność gospodarczą« w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

Konkludując, moim zdaniem brak jest przesłanek, by uznać, że nabywając grunt w drodze darowizny do własnego majątku prywatnego, miała Pani zamiar odsprzedaży, a jako że zbywając działki nie podejmuje Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami podobnych do przedsiębiorców działających w obrocie nieruchomościami (te, jak się domyślam, podejmuje deweloper), to sprzedaż działek wydzielonych nie podlega opodatkowaniu, gdyż nie dokonuje jej Pani w charakterze podatnika. Jak jednak wskazałem wcześniej, organy podatkowe mogą tu mieć inne zdanie.