Sprzedaż domu bez zgody dzieci

Czy matka może sprzedać dom bez zgody swoich dorosłych dzieci które są w nim zameldowane?

Niestety Pana mama ma rację. To ona jest właścicielką domu i może zrobić z nim cokolwiek zechce, nie pytając się nikogo o zdanie. Takie jest właśnie prawo właściciela do posiadanej rzeczy (ruchomości bądź nieruchomości). Niestety ani Pan, ani nikt inny nie jest w stanie zabronić mamie sprzedaży domu. Jak rozumiem mama jest w pełni władz umysłowych i nie jest ubezwłasnowolniona, zatem samodzielnie podejmuje czynności prawne i są one ważne. Sprzedaż jest właśnie taką czynnością.

Co się tyczy meldunku to niestety nie daje on Państwu żadnych praw własnościowych do budynku. Zameldowanie jest jedynie czynnością administracyjnoprawną, która określa, gdzie i w jakim miejscu dana osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu i to wszystko. Z zameldowaniem nie łączą się żadne inne uprawnienia w stosunku do nieruchomości.

Jak wynika z opisu Pana sprawy przedmiotowa nieruchomość jest wyłączną własnością Pana żyjącej matki, a zatem może ona nie tylko tę nieruchomość w każdej chwili sprzedać, ale również domagać się, aby nie zamieszkiwały w niej inne osoby poza nią samą.

Umowa użyczenia domu a możliwość jego sprzedaży bez konsultacji z lokatorami

Okoliczności wskazane w pytaniu, a w szczególności plany sprzedania przez Pana mamę domu, mogą być przyczyną również żądania zwrotu przez nią użyczonej rzeczy, czyli domu od Państwa – stosownie do art. 716 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Należy bowiem uznać, że mama pozwala Panu i Pana bratu zamieszkiwać w jej domu na zasadzie użyczenia – właściciel pozwala korzystać bez odpłatności ze swojego domu. Co prawda, jak Pan pisał, przez dwa lata dokładał się Pan do czynszu, ale jak rozumiem, przez pozostałych kilkanaście lat nie.

Według art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Natomiast według art. 716 Kodeksu cywilnego, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

Żądanie zwrotu użyczonego mieszkania

Z brzmienia art. 716 Kodeksu cywilnego wynika, że użyczający, któremu rzecz stanie się potrzebna z powodów nieprzewidywalnych w dniu zawarcia umowy, może żądać jej zwrotu, chociażby umowa była zawarta na czas określony. Co ważne, bez znaczenia jest, jakie powody sprawiają, że rzecz staje się potrzebna użyczającemu, czyli Pana mamie.

Zgodnie z art. 222 K.c.:

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

Czy matka może żądać od dorosłych dzieci opuszenia domu?

Ponadto poza roszczeniem o nakazanie opuszczenia lokalu, przysługuje żyjącej mamie również ewentualne roszczenie o zapłatę odszkodowania za korzystanie z jej domu bez podstawy prawnej – uprawnienie to wynika z treści art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem „osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”. Odszkodowanie to natomiast powinno odpowiadać wysokością czynszowi najmu takiego lokalu (lub jego części), jaki obowiązuje na wolnym rynku.

Te same przesłanki mogą być również podstawą orzeczenia eksmisji w stosunku do Państwa.

Eksmisja dorosłych synów z mieszkania a uprawnienia do lokalu socjalnego

Ze względu na to, że jesteście Państwo lokatorami to sąd orzekający eksmisję w wyroku ustali, czy będziecie Państwo uprawnieni do lokalu socjalnego z zasobów gminy.

Gmina będzie uczestnikiem tego postępowania – będzie występowała jako interwenient uboczny.

Jak wskazuje art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

• kobiety w ciąży,
• małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
• obłożnie chorych,
• emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoby posiadającej status bezrobotnego,
• osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały,

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Powyżej wskazanym osobom sąd musi przyznać prawo do lokalu socjalnego. Inne osoby niewymienione w art. 14 ust. 4 ustawy uzyskają uprawnienie do lokalu socjalnego, jeżeli sąd uzna, że ich sytuacja powoduje, że nie są one w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych.

Reasumując, nie radziłabym „iść na wojnę” z mamą, ponieważ nie macie Państwo żadnych argumentów prawnych, aby uniemożliwić mamie sprzedaż domu. Radziłabym postarać się dojść do porozumienia z mamą, być może ustalić pewną część kosztów, które Państwo zdecydowalibyście się pokrywać, związanych z opłatami za nieruchomość.