Sprzedaż wydzielonych działek z działki rolnej przed upływem 5 lat od nabycia

Podział na działki poniżej 0,3 ha

Problem, o którym Pani pisze, jest od lat nieroztrząśnięty w orzecznictwie. Sama ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wskazuje jedynie, że jej przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. KOWR od lat podtrzymuje, że podział działek na mniejsze poniżej 0,3 ha jest obejściem zakazu zbycia nieruchomości rolnej przed upływem lat 5 i zmierza wyłącznie do obejścia przepisów prawa.

Zbycie działek po 5 latach

Oczywiście warto mieć świadomość, choć pewnie Państwo ją macie, że ów zakazu zbycia przed upływem 5 lat od ostatniego nabycia nie stosuje się np. w sytuacji, gdy nieruchomość rolna jest zbywana lub oddana w posiadanie:

• osobie bliskiej;
• gdy nieruchomość została nabyta w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego,
• bądź położona jest w granicach administracyjnych miasta i ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha.

To wynika z art. 2b ust. 4 pkt 1 litera , pkt 2 i pkt 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jako że zniesienie współwłasności nie wyłącza owego obowiązku prowadzenia gospodarstwa przez lat 5 (tj. zakazu zbycia), to od tej daty (2020 r). należy liczyć ów 5-letni zakaz. Dział spadku obejmuje bowiem rozporządzenie wszystkimi prawami majątkowymi wchodzącymi w skład spadku (spadek traktowany jest jako pewna całość wielu praw), ale zniesienie współwłasności obejmuje rozporządzenie udziałami w konkretnej rzeczy. W przypadku Państwa doszło do zniesienia współwłasności, a to nie zostało wskazane jako wyłączenie z obowiązku prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat.

Należy się zgodzić z KOWR-em, że – o ile nie zachodzi żaden z ww. wyjątków – podział działek na mniejsze poniżej 0,3 ha lub poniżej 1 ha, gdy działka położona jest w granicach administracyjnych miasta i zbycie takich działek, jest złamaniem obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego osobiście, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości.

Gdyby nie doszło do owego odpłatnego zniesienia współwłasności, to uważam, że zastosowanie miałby wyjątek z art. 2b ust. 4 pkt 2, który wskazuje, że art. 2b ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnej nabytej w wyniku dziedziczenia.

Zgoda dyrektora KOWR-u

By zatem móc sprzedać takie wydzielone działki, należy uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w drodze decyzji administracyjnej. Może być ona wydana jedynie w przypadkach uzasadnionych między innymi ważnym interesem publicznym, co dotyczy np. sytuacji ekonomicznej właściciela nieruchomości (poniesienie określonych kosztów, gdy nie ma możliwości zaspokojenia potrzeb z innych źródeł); wystąpienia nadzwyczajnych okoliczności, na które właściciel nieruchomości nie ma wpływu (pogorszenie stanu zdrowia właściciela, co całkowicie lub częściowo uniemożliwia prowadzenie gospodarstwa rolnego), czy wystąpienia innych sytuacji życiowych, takich jak nagła konieczność zmiany miejsca zamieszkania na stałe.