Sprzedaż otrzymanej nieruchomości a unieważnienie darowizny

Brak wpisu w księdze wieczystej o toczącym się postępowaniu o stwierdzenie nieważności umowy darowizny

Na wstępie uczynię jedną uwagę: podaje Pan, że sąd unieważnił czynność prawną darowizny po stronie zbywcy, jednak brakuje mi wyjaśnienia, na jakiej podstawie to uczynił i co wzbudzało wątpliwości sądu.

Jeżeli rzeczywiście w księdze wieczystej nie było żadnej wzmianki o toczącym się postępowaniu o stwierdzenie nieważności umowy darowizny na rzecz osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, to powinna Pana chronić rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ukwh) – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Celem powyższej instytucji jest ochrona zaufania uczestników obrotu do rejestru publicznego. Chroni się uzasadnione zaufanie do informacji ujawnionych w księdze wieczystej, które przejawia osoba dokonująca czynności prawnej odnośnie do prawa wpisanego w tej księdze. Instytucja ta – jak sama nazwa wskazuje – wzmacnia wiarygodność ksiąg wieczystych, przyczyniając się do zwiększenia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami [por. np. E. Gniewek, w: System prawa prywatnego, t. 3, s. 199; B. Jelonek-Jarco, w: Ustawa..., s. 108-110].

Rękojmia przy zakupie nieruchomości

Rękojmia działa na korzyść osoby obdarzającej rejestr zaufaniem, gdy występuje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Osoba ta może wtedy nabyć własność nieruchomości lub inne prawo rzeczowe dotyczące nieruchomości (np. użytkowanie, hipotekę). Może być także beneficjentem innego rodzaju rozporządzenia, np. co do zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych (art. 9).

W wyniku działania rękojmi poszkodowany zostaje podmiot, na rzecz którego nie wpisano w księdze wieczystej prawa, jakie mu przysługuje. Omawiana instytucja powoduje negatywne konsekwencje dla podmiotów, które zaniedbują ujawnienia w księdze wieczystej aktualnego, rzeczywistego stanu prawnego.

Art. 5 prowadzi do nadania ex lege skuteczności czynności prawnej, która – w innych warunkach – byłaby nieważna. Przepis ten umożliwia również wywołanie przez czynność prawną pełnych, zamierzonych skutków prawnych, które w innych okolicznościach w całości nie mogłyby wystąpić.

Działanie rękojmi nie zależy od woli stron i nie wymaga uzyskania konstytutywnego orzeczenia sądu (z zastrzeżeniem wymagania wpisu konstytutywnego w księdze wieczystej, gdy przewidują to szczególne przepisy prawa, np. w razie przeniesienia użytkowania wieczystego zgodnie z art. 27 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Rękojmia wywołuje dwojakiego rodzaju skutki prawne. Może działać w kierunku pozytywnym lub w kierunku negatywnym [por. np. E. Gniewek, w: System prawa prywatnego, t. 3, s. 206-209; B. Jelonek-Jarco, Rękojmia..., s. 483 i n.; eadem, w: Ustawa..., s. 111 i n.; J. Kuropatwiński, Księgi..., t. I, s. 218 i n.

Działanie rękojmi w kierunku pozytywnym oznacza skuteczne nabycie prawa własności nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego, które objęto czynnością prawną zawartą z osobą nieuprawnioną do dokonania takiego rozporządzenia.

Kierunek pozytywny rękojmi

Kierunek pozytywny rękojmi prowadzi do przełamania ogólnej zasady prawa cywilnego, zgodnie z którą nie można przenieść więcej praw, niż się samemu posiada (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Rękojmia wprowadza wyjątki od tej zasady.

Rękojmia chroni nabywcę przed konsekwencjami dokonania czynności prawnej z osobą nieuprawnioną, tj. osobą, której nie przysługuje kompetencja do rozporządzenia prawem rzeczowym ujawnionym w księdze wieczystej. Z rękojmi można skorzystać, gdy taką osobę – w charakterze uprawnionego – wpisano do księgi wieczystej.

Rękojmię stosuje się w przypadkach, gdy kompetencja nie przysługuje ujawnionej w księdze osobie ze względu na to, że dane prawo nie istnieje lub że kompetencję posiada inny podmiot (rzeczywiście uprawniony).

Gdy rękojmia działa w kierunku pozytywnym, możliwe jest nabycie istniejącego prawa ujawnionego w księdze wieczystej od osoby nieuprawnionej, którą – jako uprawnionego – wpisano w tej księdze. W takiej sytuacji podmiot, który był rzeczywiście uprawniony, traci to prawo na rzecz nabywcy.

W przypadku wielokrotnego zbycia prawa ostateczną ochronę na podstawie rękojmi – co do zasady – należy przyznać finalnemu nabywcy.

Kierunek negatywny rękojmi

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może działać także w kierunku negatywnym. Ten aspekt rękojmi dotyczy nabycia nieruchomości (prawa) w stanie wolnym od obciążeń lub ograniczeń, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Takie obciążenia i ograniczenia wygasają.

W nauce prawa wyróżnia się pozytywne i negatywne przesłanki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z art. 5 pozytywnymi przesłankami rękojmi są:

1) niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym,

2) nabycie prawa własności nieruchomości lub innego prawa rzeczowego,

3) nabycie na podstawie czynności prawnej.

Przesłanki negatywne rękojmi opisano w art. 6-8. Rękojmia nie znajduje zastosowania w odniesieniu do rozporządzeń nieodpłatnych (art. 6 ust. 1 ukwh). Z rękojmi nie może skorzystać osoba, która działa w złej wierze (art. 6 ust. 1). W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (art. 6 ust. 2 ukwh).

Przykład: Jeżeli nabywca wie, że jego kontrahentowi, którego wpisano – jako właściciela – do księgi wieczystej, nie przysługuje prawo własności nieruchomości, albo gdy nabywca może się o tym z łatwością dowiedzieć, rękojmia nie znajduje zastosowania.

Rękojmia nie działa – w aspekcie negatywnym – w stosunku do praw uprzywilejowanych, które wymieniono w art. 7 ukwh:

1) prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy,

2) prawo dożywocia,

3) służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

4) służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,

5) służebności przesyłu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o złożonym środku zaskarżenia (skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, skardze kasacyjnej) oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (art. 8 ukwh).

Podstawową przesłanką rękojmi wiary publicznej jest niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 5).

Jeżeli wystąpi wspomniana niezgodność, w komentowanym przepisie decydujące znaczenie – w interesie nabywcy – przypisuje się treści księgi wieczystej, a nie stanowi rzeczywistemu (sformułowanie: „treść księgi rozstrzyga na korzyść”).

Co obejmuje stan prawny nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości obejmuje własność tej nieruchomości oraz ustanowione na niej użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność (gruntową, osobistą, przesyłu), hipotekę oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Stan prawny dotyczy również praw rzeczowych, których nie wpisano do księgi wieczystej, jeśli wpis ma charakter deklaratoryjny.

W kontekście stosowania art. 5 istotne znaczenie ma okoliczność, komu przysługuje określone prawo rzeczowe i czy osoba ta jest ujawniona w księdze wieczystej. Okoliczność ta jest objęta rękojmią. Na potrzeby stosowania art. 5 (rękojmia w kierunku negatywnym) stan prawny nieruchomości obejmuje ograniczenia, jakie – zgodnie z przepisami, orzeczeniami sądów, prokuratorów lub decyzjami administracyjnymi – dotyczą nieruchomości i podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Przykład: zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości na podstawie postanowienia sądu wydanego w postępowaniu zabezpieczającym (art. 755 § 1 pkt 2 K.p.c.). Zabezpieczenia takiego w Pana sprawie jednak nie dokonano.

Wskazuję jednak wyraźnie, że „w razie zbycia przez obdarowanego nieruchomości, co do której darczyńca żąda jej powrotnego przeniesienia własności w związku z odwołaniem darowizny, w stosunku do nabywcy nie ma zastosowania art. 5 u.k.w.h., gdyż w takim przypadku zbycie nieruchomości następuje przez osobę uprawnioną według treści księgi wieczystej, co jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym” (postanowienie SN z 27 maja 2010 r., III CZP 24/2010, Lexis.pl nr 2299609).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w myśl art. 5 – dotyczy nabycia własności nieruchomości lub innego prawa rzeczowego dotyczącego nieruchomości: użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowania, służebności, hipoteki, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Warunkiem skutecznego nabycia lub obciążenia prawa w trybie art. 5 jest ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych znajduje zastosowanie jedynie w przypadkach, w których nabycie własności nieruchomości lub innego prawa rzeczowego następuje na podstawie czynności prawnej. Chodzi o czynność prawną, która wywołuje skutki rozporządzające (zob. sformułowanie: „rozporządzenie” w art. 6 ust. 1).

Przykłady: 1) umowa przenosząca własność nieruchomości, 2) umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego, 3) umowa o ustanowienie hipoteki, 4) umowa o dożywocie.

Kiedy nie można skorzystać z rękojmi przy zakupie nieruchomości?

Z rękojmi nie można skorzystać, gdy czynność prawna, która obejmuje nabycie prawa rzeczowego, jest nieważna. Chodzi o nieważność z innych przyczyn niż ta, że czynności dokonano z osobą nieuprawnioną lub w odniesieniu do prawa nieistniejącego, które ujawniono w księdze wieczystej [tak np. H. Ciepła, w: H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa..., s. 29; E. Gniewek, w: System prawa prywatnego, t. 3, s. 202; B. Jelonek-Jarco, w: Ustawa..., s. 153 i n.; J. Kuropatwiński, Księgi..., t. I, s. 214-215]. Chodzi tu więc o ewentualną nieważność Pana nabycia, a nie nabycie Pana poprzednika prawnego.

Jak więc wynika z szerokiego opisu rękojmi, Pan spełnił wszelkie przesłanki do nabycia przedmiotowej nieruchomości od zbywcy, jeżeli działał Pan w dobrej wierze. W podobnej do Pana sytuacji konstytucyjność powyższych przepisów potwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 kwietnia 2009 r. SK 55/08, który orzekł, że art. 6 ust. 1 w związku z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest zgodny z art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Skarga konstytucyjna została sformułowana na tle następującego stanu faktycznego:

„W dniu 7 kwietnia 1995 r. skarżący wraz z żoną, działając pod wpływem bezprawnych gróźb kierowanych pod ich adresem, zawarli umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym na rzecz małżonków S. W dniu 17 czerwca 1997 r. wytoczyli powództwo o uznanie tej umowy za nieważną; zgłoszony w pozwie wniosek o zabezpieczenie powództwa nie został jednak rozpoznany. Nieprawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z 30 maja 2003 r., sygn. akt I C 615/98, umowa ta została uznana za nieważną. Jeszcze w toku procesu o uznanie ww. umowy sprzedaży za nieważną, przedmiotowa nieruchomość została zbyta na rzecz Adama P. (18 lutego 2003 r.), a następnie Jarosława L. (11 sierpnia 2003 r.) i Marcina D. (11 maja 2006 r.). W dniu 4 czerwca 2003 r. skarżący złożył do Sądu Rejonowego w Szczecinie – Wydział Ksiąg Wieczystych informację o korzystnym dla niego wyroku Sądu Okręgowego oraz wniosek o jej dołączenie do zbioru dokumentów, prowadzonych dla księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Wobec niesprecyzowania żądania, pismo to zostało potraktowane jako pismo informujące i złożone do akt księgi wieczystej. Wskutek przeciągającej się procedury odwoławczej korzystny dla skarżącego wyrok, stwierdzający nieważność umowy sprzedaży, uprawomocnił się w 2006 r.

Pozwem z 29 czerwca 2006 r. skarżący wraz z żoną wystąpili o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jednakże wobec niewykazania złej wiary po stronie kolejnych nabywców, wyrokiem z 31 maja 2007 r., sygn. akt I C 1166/06, Sąd Rejonowy w Szczecinie oddalił powództwo. W opinii Sądu, niewystarczający dla ustalenia złej wiary nabywcy jest fakt, że nie zapoznał się on z aktami księgi wieczystej i złożoną tam informacją o wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z 30 maja 2003 r. Ocenę sądu pierwszej instancji podzielił Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z 30 listopada 2007 r., sygn. akt II Ca 1181/07.

Skarżący wywodzi, że wskutek zastosowania przez sądy orzekające w sprawie art. 6 w związku z art. 5 u.k.w.h. (i braku możliwości wykazania złej wiary nabywcy) został pozbawiony własności nieruchomości. Uzyskanie orzeczenia stwierdzającego nieważność pierwszej umowy sprzedaży nieruchomości i to ze sutkiem ex tunc oznacza – jego zdaniem – że kolejni nabywcy nie mogli skutecznie nabyć własności, w myśl zasady nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet. W tej sytuacji przepisy prawa powinny chronić przede wszystkim prawo własności. Tymczasem wykazanie złej wiary nabywcy, konieczne dla obalenia domniemania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, staje się – jego zdaniem – »niemożliwe do wykazania przez kogokolwiek«, a ustanowione ograniczenie prawa własności przekracza dopuszczalne konstytucyjnie granice. Skarżący twierdzi, że rękojmia wiary publicznej powinna być wyłączona również w sytuacji, w której sąd ustali, że czynność prawna, na skutek której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, jest nieważna.

Trybunał wskazał m.in., że nie można wymagać od nabywcy – po sprawdzeniu w księdze wieczystej stanu prawnego nieruchomości oraz zapoznaniu się ze stanem jej posiadania – dodatkowych dociekań w tej materii. Muszą po temu zajść dodatkowe, szczególne okoliczności, które uzasadniałyby wątpliwości co do stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, przy czym nawet wówczas nie można wymagać od nabywcy żmudnych czy kosztownych poszukiwań (zob. P. Mysiak, Pojęcie..., op. cit., s. 84). Samo istnienie wątpliwości nie uzasadnia przyjęcia złej wiary, jeżeli ich wyjaśnienie byłoby połączone z trudnościami i wymagałoby przedsięwzięcia starań przekraczających ramy określone »łatwością dowiedzenia się« (zob. S. Rudnicki, Dwa problemy..., op. cit., s. 6). Zasadniczo zatem – co w okolicznościach sprawy stanowiącej podstawę do wystąpienia ze skargą konstytucyjną wydaje się kluczowe – uznaje się nabywcę, który w świetle towarzyszących okoliczności nie miał podstaw do wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości i oparł swoje przekonanie w tej mierze na treści księgi wieczystej, za osobę działającą w dobrej wierze. Odrębnym zagadnieniem jest system środków procesowych, które mają (powinny) umożliwiać rzeczywistemu właścicielowi stworzenie sytuacji, w której bądź to wyłączona byłaby rękojmia, bądź też – co najmniej – dobra wiara nabywcy, z uwagi na wpisanie wzmianki o sporze prawnym dotyczącym własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 7 K.c., a także sposobem regulacji przyjętym w art. 5 w związku z art. 6 ust. 1 i 2 u.k.w.h., wykazanie złej wiary nabywcy obciąża osobę, która żąda wyłączenia działania rękojmi. Jeżeli nie można wykazać złej wiary, oznacza to, że nabywca pozostaje w dobrej wierze (zob. K. Przybyłowski, Dobra wiara w polskim prawie cywilnym (Ogólne uwagi o pojęciu), »Studia Cywilistyczne« 1970, t. XV, s. 5; S. Wójcik, Zakres..., op.cit., s. 144; P. Mysiak, Pojęcie..., op.cit., s. 81).

W uchwale z 27 grudnia 1994 r., sygn. akt III CZP 158/94 (OSNC nr 4/95, poz. 59) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że ustalenie istnienia dobrej lub złej wiary nabywcy nieruchomości jako przesłanki skuteczności jej nabycia może nastąpić w procesie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (zob. także P. Mysiak, Pojęcie..., op. cit., s. 9 i n.; S. Rudnicki: Dwa problemy ..., op.cit., s. 5 i n.; w kwestii dobrej wiary jako przesłanki rękojmi zob. m.in. wyroki SN z: 27 marca 2001 r., sygn. akt IV CKN 274/00, OSNC nr 11/2001, poz. 167 i 30 października 2002 r., sygn. akt V CKN 1342/00, OSP nr 11/2003, poz. 142 z glosą aprobującą S. Rudnickiego).

Zdaniem Trybunału, zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi ograniczenie ochrony prawnej własności. Może bowiem prowadzić do nabycia własności nieruchomości (lub innego prawa ujawnionego w księdze) od nieuprawnionego, a równocześnie do wygaśnięcia prawa rzeczywiście (materialnie) uprawnionego, niewpisanego do księgi. Jest to jednak ograniczenie konieczne z uwagi na potrzebę ochrony bezpieczeństwa i pewności obrotu nieruchomościami, a także powiązane z istotą i funkcją ksiąg wieczystych oraz całym systemem odnoszących się do nich rozwiązań materialno-prawnych i procesowych. Mechanizm ten należy uznać za konstytucyjnie legitymowany potrzebą ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, będących w dobrej wierze i działających w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Postulowana przez skarżącego regulacja, wyłączająca ochronę osób trzecich w sytuacji, w której osoba uprawniona według treści księgi nabyła własność nieruchomości na podstawie czynności prawnej uznanej następnie za nieważną, byłaby niezgodna z założeniami aksjologicznymi, jakie legły u podstaw regulacji art. 5 i następnych ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stanowiąc istotny wyłom w reżimie ochrony interesów osób trzecich.

Trybunał podkreślił także, że rzeczywiście (materialnie) uprawniony dysponuje odpowiednimi środkami procesowymi, których skutkiem może być wyłączenie działania rękojmi albo dobrej wiary nabywcy, wymienionymi m.in. w art. 8, art. 10 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 755 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego – przede wszystkim prawem żądania wpisania do księgi wieczystej nieruchomości ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Niekorzystna sytuacja, w jakiej znalazł się skarżący, była zaś nie tyle konsekwencją wadliwych przepisów, co jego własnej opieszałości i błędów proceduralnych, a w części także – jak się wydaje – nie w pełni prawidłowego działania organów wymiaru sprawiedliwości.”

Reasumując, na podstawie przedstawionych okoliczności Pana czynność prawna jest ważna, aczkolwiek uprawniony podmiot w sporze z Panem będzie chciał udowodnić, że działał Pan w złej wierze.

Generalnie ostateczny nabywca nieruchomości może być pozwany w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a powód będzie chciał wykazać, że wobec niego nie zadziałała rękojmia. Jak już wskazałem, w przypadku wielokrotnego zbycia prawa – ostateczną ochronę na podstawie rękojmi, co do zasady, należy przyznać finalnemu nabywcy.