Sprzedaż nieruchomości za granicą - czy trzeba zapłacić podatek w Polsce?

Ustalenie rezydencji podatkowej

Zacznijmy od tego, który kraj był i jest miejscem Pańskiej rezydencji podatkowej. Zgodnie z polskim prawem kwestie związane z ustaleniem rezydencji podatkowej reguluje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 3 ust. 1-1a ustawy PIT – osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1. posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2. przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Określenie ośrodka interesów życiowych

Wystarczające jest spełnienie jednej z powyższych przesłanek, aby zostać uznanym za polskiego rezydenta podatkowego. O ile przesłanka przebywania na terenie RP dłużej niż 183 dni w roku jest oczywista, o tyle problemy mogą być z interpretacją warunku posiadania w Polsce ośrodka interesów życiowych, co również może dotyczyć Pana. Jak czytamy w wyroku WSA w Łodzi z 05.10.2017 (I SA/Łd 493/17):

„Oceniając, w którym z państw znajduje się centrum życiowych i zawodowych interesów osoby fizycznej, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim związki osobiste i ekonomiczne osoby fizycznej z danym państwem, wśród których istotne są więzi rodzinne, towarzyskie, zatrudnienie, działalność polityczna, kulturalna i wszelka inna działalność, miejsce wykonywania działalności gospodarczej i miejsce, z którego osoba zarządza swoim mieniem.”

Wobec tego osoba, która przeprowadza się na terytorium Polski, może zostać uznana za polskiego rezydenta podatkowego w dwóch sytuacjach:

1. W momencie gdy przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku (nawet jeżeli jej ośrodek interesów życiowych znajduje się w innym kraju).
2. W momencie gdy na stałe przeniesie swój ośrodek interesów życiowych do Polski (wtedy nie ma znaczenia, jak długo mieszka w kraju, już od dnia przeprowadzki staje się polskim rezydentem podatkowym).

Wobec tego trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie nr 1. Jak długo przebywa Pan w tym roku na terenie Polski? A także pytanie 2 – czy w czasie sprzedaży mieszkania był Pan w Polsce tylko zameldowany (jest to czynność techniczna), czy może posiadał Pan tutaj stały ośrodek interesów życiowych wedle powyższej definicji?

Jak widać, dopuszczalna jest sytuacja, gdy dana osoba przebywa w Polsce krócej niż 183 dni w roku, a i tak zostanie uznana za polskiego rezydenta podatkowego, jeżeli w RP będzie znajdował się jej ośrodek interesów życiowych. Jeśli więc w owym roku przebywał Pan na terenie Polski krócej niż 183 dni, a także na dzień sprzedaży nie miał Pan w Polsce jeszcze swojego stałego ośrodka interesów życiowych, to wskazać należy, że nie był Pan w chwili sprzedaży nieruchomości polskim rezydentem podatkowym, a co za tym idzie – w żaden sposób sprzedaż nieruchomości nie powinna być wykazywana przed polskim urzędem skarbowym.

Umowa między Polską a Danią w sprawie unikania podwójnego opodatkowania

Co jednak w sytuacji, gdy stwierdzi Pan, że Pański ośrodek interesów życiowych w dniu sprzedaży nieruchomości znajdował się już w Polsce. Jeśli nawet uznalibyśmy Pana za polskiego rezydenta podatkowego, to dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości położonej w Danii również nie powinien podlegać opodatkowaniu w Polsce, lecz w kraju położenia nieruchomości. Tak wskazują dalej polskie przepisy. Zgodnie bowiem z art. 4a ustawy PIT – przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

W dniu 6 grudnia 2001 r. została sporządzona w Warszawie Konwencja między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Danii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku. Zgodnie z art. 6 tej umowy: „Dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie”.

Stosowanie metody wyłączenia z progresją

W związku z tym należy wskazać, że transakcję tę można rozliczyć w Danii. W takim przypadku, aby nie doszło do podwójnego opodatkowania, należy zastosować metodę wyłączenia z progresją, o której mówi art. 22. Zgodnie z jego treścią:

1. W przypadku Polski podwójnego opodatkowania unika się w następujący sposób:

a) jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce osiąga dochód, który zgodnie z postanowieniami niniejszej Konwencji może być opodatkowany w Danii, Polska zwolni taki dochód z opodatkowania, z zastrzeżeniem postanowień punktu b) niniejszego ustępu.

b) jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce osiąga dochód lub zyski majątkowe, które zgodnie z postanowieniami artykułów 10, 11, 12 lub 13 niniejszej Konwencji mogą być opodatkowane w Danii, Polska zezwoli na odliczenie od podatku od dochodu lub zysków majątkowych tej osoby kwoty równej podatkowi zapłaconemu w Danii. Jednakże takie odliczenie nie może przekroczyć tej części podatku, obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która przypada na dochód lub zyski majątkowe uzyskane w Danii.

W związku z tym, jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce osiąga dochód, który zgodnie z postanowieniami niniejszej Konwencji podlega opodatkowaniu w Królestwie Danii, Polska zwolni taki dochód z opodatkowania. Metoda wyłączenia z progresją jest wariantem metody wyłączenia, która w teoretycznej postaci polega na tym, że państwa (strony umowy) rezygnują z własnego roszczenia podatkowego w stosunku do dochodu, który podlega opodatkowaniu w drugim państwie. Tym samym dochód ze źródeł przychodu położonych za granicą jest zwolniony z opodatkowania w państwie rezydencji.

Na marginesie (bowiem nie znam dokładnych dat zakupu i sprzedaży nieruchomości) warto dodać, że sprzedaż mieszkania według polskich przepisów podatkowych po upływie 5 lat kalendarzowych również nie podlega opodatkowaniu. Czas ten liczymy oczywiście do końca roku podatkowego. Zatem jeśli np. kupił Pan nieruchomość w maju 2015 r., to podatku nie zapłaciłby Pan, sprzedając ją po dniu 31.12.2020 r.