Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej

Konsekwencje sprzedaży nieruchomości zakupionej wcześniej od osoby fizycznej i wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej należy przeanalizować na gruncie podatku VAT oraz podatku PIT.

Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę a VAT

Co do zasady sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę jest kwalifikowana na gruncie podatku VAT jako odpłatna dostawa towarów. Istnieje jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warto również wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy warunku, o którym mowa w pkt 2, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że zakupi Pan nieruchomość od osoby prywatnej. W rezultacie nie będzie miał Pan prawa do odliczenia podatku naliczonego, co oznacza, że zostanie spełniony warunek nr 1. Aby skorzystać ze zwolnienia musi zostać spełniony również warunek nr 2. Oznacza on, że nie może Pan ponieść na nieruchomość wydatków na ulepszenie powyżej 30% wartości nieruchomości.

Wydatki na ulepszenie zakupionej nieruchomości

W tym zakresie wskazać należy na dwa aspekty – po pierwsze przepis mówi o ulepszeniu. Co ciekawe, na gruncie prawa podatkowego czym innym jest ulepszenie, a czym innym remont. Ulepszenie polega na modernizacji, poprawie kondycji technicznej nieruchomości, pewnej wartości dodanej np. zamontowanie klimatyzacji, ogrzewania podłogowego, itp. Natomiast remont to przywrócenie stanu pierwotnego, czyli mówiąc potocznie wyprowadzenie mieszkania z ruiny i doprowadzenie go do użytku. W konsekwencji wydatki na ulepszenie nie mogą przekroczyć 30% wartości nieruchomości, natomiast wydatki na remont można dokonywać w dowolnej wysokości i nadal można ze zwolnienia skorzystać.

Jak zostało zaznaczone, nawet jeżeli wydatki na ulepszenie zostały poniesione w wysokości ponad 30% wartości nieruchomości to sprzedaż i tak będzie bez podatku, jeżeli nieruchomość będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej co najmniej przez 5 lat.

W rezultacie kwestia zwolnienia sprzedaży lokalu zakupionego od osoby fizycznej zależy do tego, czy i jaki rodzaj wydatków będzie Pan ponosił na nieruchomość.

Zwolnienie z podatku dochodowego

W zakresie natomiast podatku dochodowego należy wskazać, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jak wynika z treści art. 10 ust. 3 ustawy PIT powyższy przepis ma zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W konsekwencji sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie jest zwolniona od podatku.