Sprzedaż nieruchomości synowi za złotówkę a unikniecie opłat i podatku

Dokonanie darowizny pod pozorem sprzedaży

Także w dokumentach mających formę prawną aktu notarialnego można spotkać bardzo zaskakujące treści, więc nie da się całkowicie wykluczyć tego, że jakiś notariusz spisze akt notarialny z umową sprzedaży nieruchomości za kwotę niewiarygodnie niską. Od dawna wiadomo, że „papier jest cierpliwy” i niejeden absurd spisano (również w dokumentach urzędowych). Jedno to treść dokumentu, a drugie skutki sporządzenia dokumentu o treści wprost niesamowitej.

Prawdopodobnie zadał Pan pytanie po kontakcie z jakąś kancelarią notarialną, gdzie pytał Pan notariusza lub pracownika kancelarii notarialnej o opłaty w związku ze sporządzeniem umowy darowizny w formie aktu notarialnego co do nieruchomości o wartości przez Pana wskazanej. Kwota przez Pana wskazana jest wysoka, ale proszę zwrócić uwagę na to, że stawki taksy notarialnej na ogół wiążą się z wartością rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy czynność notarialna (zwłaszcza sporządzenie aktu notarialnego). Być może właśnie z tą współzależnością wartości rzeczy lub prawa majątkowego oraz wysokości taksy notarialne wiąże się pomysł faktycznego dokonania darowizny pod pozorem sprzedaży – obiektywnie rzecz biorąc, tak to należałoby zakwalifikować prawnie. Chodzi np. o wady oświadczenia woli, w tym o pozorność, której tyczy się treść artykułu 83 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.”

Nieważność oświadczenia woli obarczonego wadą

Obarczone wadą oświadczenie woli jest nieważne (art. 82 i następne K.c. w związku z art. 58 K.c.). Różne rodzaje czynności prawnych (art. 56 i następne K.c.), w tym różne rodzaje umów, mają swą specyfikę, w tym wywołują (nieco) odmienne skutki prawne. Wprawdzie w art. 155 K.c. ustawodawca wprost zaliczył umowę darowizny oraz umowę sprzedaży do umów skutkujących przeniesieniem własności (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.), ale sytuacje prawne na ogół mają charakter złożony; niekiedy umowy prawa prywatnego (w tym przewidziane w K.c.) wywołują skutki prawne także w zakresie innych gałęzi (dziedzin) prawa – np. prawa podatkowego. Podstawowe cechy umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) określono w art. 535 § 1 K.c., który brzmi: „Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.”. Ustawowe określenie umowy darowizny zawarto w art. 888 § 1, stanowiącym: „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.”. Podstawowa różnica między sprzedażą a darowizną polega na tym, że sprzedaż należy do dominującej grupy umów wzajemnych (polegających na obowiązku wzajemnych świadczeń obu stron umowy), zaś umowa darowizny jest umową niewzajemną – kosztem majątku darczyńcy dochodzi do zwiększenia majątku obdarowanego, ale bez obowiązku świadczenia wzajemnego o charakterze majątkowym. W aktualnych polskich warunkach trudno byłoby uznać nawet wyższą z zasygnalizowanych przez Pana kwot (być może ledwie starczającą na zakup postnego posiłku w barze mlecznym) za świadczenie rzeczywiście wzajemne – odpowiadające (we w miarę rozsądnym zakresie) wartości nieruchomości (art. 46). Dlatego właśnie wskazanie skrajnie niskiej ceny nie uczyniłoby darowizny sprzedażą – niezależnie od tego, na jakim materiale (np. na świetnie wyprawionej skórze) i w jak piękny sposób (np. właściwy księgom średniowiecznym) notariusz napisałby o sprzedaży (ze wskazaniem zadeklarowanej ceny); prawo także w takich sytuacjach odzwierciedla rzeczywistość (np. nazwanie góry „morzem” nie czyni jej morzem). Treść dokumentów ma spore znaczenie, np. akt notarialny (z odpowiednią czynnością prawną w nim wyrażoną) może stanowić podstawę wpisu w księgach wieczystych. Także dlatego ustawodawca przewidział – w Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – konstrukcję prawną powództwa o ustalenie. Uregulowano to w art. 189 K.p.c. („Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”) oraz w art. 1891 K.p.c. („Uprawnienie, o którym mowa w art. 189, przysługuje również, w toku prowadzonego postępowania, organowi podatkowemu, jeżeli ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa jest niezbędne dla oceny skutków podatkowych.”).

Taksę notarialną można negocjować

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – już sam tytuł tego rozporządzenia wskazuje na to, że chodzi o maksymalne stawki taksy notarialnej, więc prawnie dopuszczalne jest negocjowanie wysokości taksy notarialnej. Notariusz jest uprawniony przystać na propozycję obniżenia taksy, ale także jest uprawniony domagać się zapłacenia taksy notarialnej według stawek z ministerialnego rozporządzenia. W ewentualnym negocjowaniu wysokości taksy notarialnej pomóc może brak rejonizacji kancelarii notarialnych (z perspektywy interesantów / klientów); wolno wybrać każdą spośród działających w Polsce kancelarii notarialnych. Wydaje się bardzo mało prawdopodobne, by notariusz (który, jako przedsiębiorca, powinien dbać o uzyskiwanie przychodów z prowadzonej przez siebie działalności) dał sobie wmówić, jako aktualnie nieruchomość w Polsce mogłaby mieć wartość przez Pana wskazaną. Ewentualną odmowę dokonania czynności notarialnej można by zaskarżyć do sądu; można zakładać, że również sąd ma przynajmniej podstawową orientację w wartości nieruchomości. Nie można wykluczyć takie sytuacji, że notariusz zamieściłby w akcie notarialnym wartość przez strony deklarowaną – ale to nie oznaczałoby obowiązku faktycznej rezygnacji przez notariusza z taksy notarialnej; ponadto notariusze na ogół pobierają opłaty uiszczane w „księgach wieczystych” (w związku z dokonywaniem wpisów, o ile w załatwianiu sprawy uczestniczy notariusz) – bo z całą pewnością także notariusz nie ma prawnego obowiązku ze swych środków pokrywać kosztów dotyczących spraw innych osób.

Próba dokonania czynności notarialnej w polskiej placówce konsularnej może być trudna do zrealizowania (zwłaszcza w przypadku bardziej skomplikowanej umowy), a ponadto opłaty konsularne w wielu sytuacjach są wysokie. Sporządzenie aktu notarialnego przez zagranicznego notariusza (publicznego) wiązałoby się z obowiązkiem uzyskania (odpłatnie) oficjalnego poświadczenia zagranicznego dokumentu (w przypadku wielu państw chodzi o klauzulę Apostille); co więcej, dalsze koszty związane byłyby z oficjalnym (np. przysięgłym) tłumaczeniem dokumentów.

Ustawodawca polski od dawna wymaga, by zbywanie nieruchomości odbywało się w formie aktu notarialnego (art. 158 K.c.). Ta forma prawna wymagana jest pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). W początkowym okresie tak zwanej transformacji ustrojowej wprowadzono prywatne kancelarie notarialne, które – po dość krótkim okresie przejściowym (przewidzianym na likwidację państwowych biur notarialnych) – praktycznie uzyskały monopol na dokonywanie czynności notarialnych (w niewielkim zakresie czynności notarialne, zwłaszcza sporządzanie aktów notarialnych, dokonywane jest w polskich placówkach konsularnych).

Wysokość podatku obliczona według wartości rynkowej nieruchomości

Z różnymi rodzajami umów wiążą się odmienne skutki w zakresie prawa podatkowego. Gdyby nawet w akcie notarialnym zawarto nie tylko nazwę „sprzedaż” („umowa sprzedaży”) oraz jakąś niesamowicie niską wartość nieruchomości, to i tak administracja skarbowa (np. urząd skarbowy) miałby możność domagać się zapłaty podatków stosownie do rynkowych cen nieruchomości; dość często urzędnicy faktycznie negocjują z podatnikiem (wskazując wiarygodne, ich zdaniem, ceny), a jeżeli podatnik odmawia współpracy, to jest możność przeprowadzenia dowodu z ekspertyzy specjalisty z zakresu szacowania wartości (np. wartości nieruchomości). Poza tym urzędnicy „skarbówki” są uprawnieni wytoczyć ww. powództwo o ustalenie (szczególnie na podstawie art. 189¹ K.p.c.); także w takim procesie cywilnym duże znaczenie miałaby odpowiednia aktywność stron (art. 230 K.p.c.) oraz wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn

Proszę zwrócić uwagę także na ustawę z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, której art. 4a zaczyna się następująco: „Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli: (…)” (tę ustawę oraz wiele innych aktów prawnych udostępniono gratis w sejmowej bazie danych). W świetle tegoż art. 4a Pański syn (jako obdarowany zstępny) miałby szansę skorzystać ze zwolnienia podatkowego – gdyby zgłosił (w terminie określonym w tymże art. 4a) darowiznę naczelnikowi urzędu skarbowego (faktycznie najczęściej składa się wypełniony druk u pracownika urzędu skarbowego). Ta konstrukcja prawna oznacza, że od Pańskiego syna (jako obdarowanego) w bardzo dużym stopniu zależałoby skorzystanie z odnośnego zwolnienia podatkowego.