Sprzedaż nieruchomości a umowa najmu na czas określony

Umowa najmu na czas określony

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Jeżeli, tak jak w Państwa przypadku, czas trwania najmu został przez strony oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zatem brak stosownych uzgodnień między stronami, z których wynika możliwość rozwiązania go przez wypowiedzenie, prowadzi do petryfikacji takiego stosunku i wyłączenia rozwiązania go w tym trybie (por. też szeroko J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 56-61).

Stąd w aktualnym stanie prawnym istnieje możliwość zawierania umów na czas oznaczony, które mogą być rozwiązane przez wypowiedzenie (z zachowaniem wymogów z § 3), oraz takich, które takiej możliwości nie przewidują. W tej drugiej sytuacji podstawą wcześniejszego, niż pierwotnie ustalono terminu, ustania stosunku może być jedynie dodatkowe porozumienie stron (por. art. 3531 K.c.) lub zdarzenia wywołujące ten skutek wprost na podstawie przepisów ustawowych (por. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672 K.c. Zob. też wyrok SA w Warszawie z 17.05.2017 r. (I ACa 336/16, Legalis).

Rozwiązanie przed terminem umowy najmu –  porozumienie stron

W Państwa umowie wskazana jest możliwość wypowiedzenia umowy na podstawie porozumienia stron z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Jeżeli więc wynajmujący wypowie Pani umowę, a Pani się na to zgodzi, to umowa – nawet zawarta na czas określony – będzie podlegała wypowiedzeniu na zgodny Państwa wniosek.

W innych przypadkach – jak wskazano w umowie, a także ustawie – wynajmujący może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym w przypadku braku regulacji czynszu i opłat, używaniu lokalu w sposób sprzeczny z umową oraz w zachowywania się w sposób niewłaściwy i rażący.

Osobiście wskazuję, iż jeżeli wynajmujący będzie chciał umowę wypowiedzieć i sprzedać lokal, to tak naprawdę tego dokona, nawet gdyby Pani nie wyrażała zgody na wypowiedzenie umowy za porozumieniem stron – co przewiduje umowa. Przecież umowa i tak z końcem roku ulegnie rozwiązaniu i będzie Pani musiała lokal opuścić. Jeżeli teraz nie zgodzi się Pani na wypowiedzenie, wynajmujący zapewne skieruje sprawę do sądu o ustalenie jej wygaśnięcia i narazi to Państwa na niepotrzebne koszty sądowe.

Proponuję więc ewentualnie porozumieć się z wynajmującym w przedmiocie dłuższego okresu wypowiedzenia, np. 3 miesiące, a także zwrotu Pani nakładów poczynionych na nieruchomość – jeżeli bowiem poczyniła Pani nakłady zwiększające wartość nieruchomości, posiada Pani roszczenie o ich zwrot.