Sprzedaż mieszkania nie doszła do skutku z winy kupującego - wypowiedzenie umowy i zadatek

Niezawarcie umowy przyrzeczonej kupna nieruchomości z winy kupującego

Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, jeśli do dnia XX.XX.2022 r. nie dojdzie do zawarcia owej umowy definitywnej z powodów leżących po jednej ze stron, to z zadatkiem dzieje się to, co wskazane w § 5 umowy. Skoro niewykonanie umowy ma miejsce z przyczyn dotyczących kupującego (nie dopełnił na czas formalności), to ma Pani prawo – stosownie do jego litery a) – otrzymany zadatek zachować.

Nie mniej jednak, zgodnie z utrwalonym od lat stanowiskiem Sądu Najwyższego, sam upływ terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej na zawarcie umowy przyrzeczonej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia zobowiązania sprzedającego do zawarcia umowy przyrzeczonej, a dopiero od tego dnia rozpoczyna bieg ów roczny termin na żądanie jej zawarcia wskazany w art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.). Z tego powodu, ilekroć kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, pomimo że umówiony przez strony w umowie przerzedzonej termin upłynął, sprzedający nie ma prawa, by uznać, że jest zwolniony z obowiązku sprzedaży mieszkania. Za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej uznaje się zaś bezpodstawną odmowę jej zawarcia pomimo prawidłowego wezwania przez sprzedającego. A zatem musi mieć Pani pewność, że kupujący nie przystąpił do umowy ze swojej winy. Pojęcie winy jest zaś bardzo kontrowersyjne. Często na przykład kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej nie uzyskuje kredytu i strony z automatu uznają to za winę. Nie mniej jednak Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 r., sygn. akt IV CK 212/03, wskazał, że nieotrzymanie kredytu nie może być zawsze uznane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Jeśli kupujący na czas złożył dokumenty itd., a mimo to bank zwlekał z decyzją, wówczas nie ma mowy o winie.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej i zachowanie zadatku

Jeśli jednak ma Pani informacje, że to wina kupującego spowodowała nieprzystąpienie w określonym terminie do umowy definitywnej, to wówczas do niezawarcia umowy doszło z winy kupującego. Ma więc Pani po pierwsze prawo rozwiązać umowę przedwstępną i może to uczynić albo na mocy porozumienia stron i wówczas zwrócić zadatek, albo odstąpić od umowy przedwstępnej, wskazując, że czyni to Pani z winy kupującego, tj. niedopełnienia formalności na czas z odpowiednim wyprzedzeniem dającym prawo do przystąpienia do umowy przyrzeczonej w dniu XX.XX.2022 r. i wskazać, że na tej podstawie mocą § 5 litera a) umowy zachowuje Pani zadatek. Jeśli Pani takiego odstąpienia nie skieruje, to gdy sprzeda swoją nieruchomość innej osobie, kupujący będzie miał co do zasady prawo pozwać Panią o odszkodowanie (bo umowa sama z siebie nie wygaśnie), a nawet żądać uznania sprzedaży za bezskuteczną na mocy art. 59 K.c.

Dodatkowy termin na przystąpienie do zawarcia umowy przyrzeczonej

Podsumowując, proszę wyznaczyć kupującemu dodatkowy termin na przystąpienie do zawarcia umowy przyrzeczonej, np. 7 dni, wskazując, że jego bezskuteczny upływ poskutkuje rozwiązaniem umowy z jego winy. Następnie proszę (gdy nadal nie przystąpi) odstąpić od umowy i poinformować o zatrzymaniu zadatku, wskazując na winę kupującego i ją opisując. Wezwanie proszę wysyłać listami poleconymi za potwierdzeniem odbioru. Data odbioru będzie dawała Pani pewność rozwiązania umowy i możność wystawienia ponownie nieruchomości na sprzedaż.

Prowizja agencji

Co do prowizji agencji, jeśli prowizja została zastrzeżona w umowie za sam fakt „znalezienia klienta”, nie zaś za przystąpienie do umowy przyrzeczonej, to nie ma podstaw do jej zwrotu. Tutaj wszystko leży wyłącznie w analizie zapisów umowy z agencją i wymaga ustalenia, czy prowizja jest należna za sprzedaż (definitywną), czy za czynności zamierzające do znalezienia klienta, bez uzależnienia tego od faktu wywiązania się przez niego z umowy przedwstępnej. Jeśli prowizja jest za „sprzedaż”, to ma Pani prawo skierować wezwanie do zwrotu prowizji listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, wskazując, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy kupującego, co poskutkowało odstąpieniem od umowy przez Panią i domaga się Pani zwrotu prowizji, wskazując termin zwrotu i numer konta do zwrotu, dodając, że brak zapłaty poskutkuje wniesieniem do sądu pozwu o zapłatę wraz z odsetkami za opóźnienie i żądaniem zwrotu kosztów procesu.