Sprzedaż mieszkania na dwie raty

Czy umowę przenoszącą własność nieruchomości można zawrzeć pod wskazanymi w umowie warunkami?

Zasady dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, które będą nas interesowały z punktu widzenia Pana pytania, znajdują się w art. 157 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

„§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.

Otóż, jak wynika z cytowanego przepisu, umowa przeniesienia własności nieruchomości zawarta pod warunkiem (np. zapłaty całej ceny umownej),nie ma skutku rozporządzającego. Innymi słowy nie dochodzi do przeniesienia własności, co nie oznacza jednak, że umowa nie wywołuje żadnych skutków. Umowa taka ma bowiem co do zasady skutki tożsame ze skutkami umowy przedwstępnej. W takim przypadku do skutecznego przeniesienia własności konieczne jest zawarcie kolejnej umowy, która tym razem będzie bezwarunkowa.

Przeniesienie własności nieruchomości i odroczenie płatności części ceny w czasie

Jeśli zależy Panu jednakże na załatwieniu sprawy za pomocą jednej umowy, to też istnieje taka możliwość. Wystarczy, żeby umowa sprzedaży nieruchomości nie zastrzegała dla jej ważności zapłaty całej ceny umownej. Może bowiem zgodzić się Pan na przeniesienie własności nieruchomości i odroczenie płatności części ceny w czasie, nie uzależniając ważności samej umowy od późniejszego dokonania płatności. Innymi słowy, nabywca nieruchomości stanie się w takim przypadku jej właścicielem z momentem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, ale Panu przysługiwać będzie względem niego roszczenie o zapłatę pozostałej części ceny w z góry ustalonym terminie.

Oczywiście takie wyjście niesie ze sobą pewne niebezpieczeństwa. Co bowiem w sytuacji, kiedy nabywca nieruchomości zdecyduje się nie zapłacić pozostałej części ceny? W takim przypadku konieczne jest wniesienie pozwu o zapłatę i dochodzenie długu przed sądem.

Niewywiązanie się kupującego nieruchomość z zapłaty pozostałej części ceny w wyznaczonym terminie

Istnieje jednak rozwiązanie, które znacznie ogranicza czas i środki potrzebne do dochodzenia długu od nierzetelnego nabywcy nieruchomości. Otóż, jak stanowi art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności”.

Nadanie klauzuli wykonalności bezpośrednio aktowi notarialnemu

Przepis ten pozwala na dochodzenie należności pieniężnej bezpośrednio na podstawie aktu notarialnego (a tylko w takiej formie można dokonać zbycia nieruchomości), w którym dłużnik poddał się egzekucji. W przypadku, jeśli zastosowaliby Państwo taki zapis w umowie sprzedaży nieruchomości, to w sytuacji, jeśli kupujący nie zapłaci w umówionym terminie drugiej części ceny, możliwe będzie nadanie przez sąd klauzuli wykonalności bezpośrednio aktowi notarialnemu i szybkie oddanie sprawy do komornika. W takim przypadku nie jest konieczne wnoszenie do sądu pozwu o zapłatę, gdzie możemy mieć do czynienia z długotrwałym postępowaniem – to znacznie przyśpiesza ewentualne dochodzenie długu. Oczywiście metoda ta choć znacznie przyśpiesza sprawę, nie wpływa na postępowanie prowadzone przez komornika, jak również nie daje gwarancji wypłacalności dłużnika. Dlatego też sam musi ocenić Pan, czy takie ryzyko jest dla Pana akceptowalne.