Sprzedaż mieszkania, gdy drugi współwłaściciel ma komornika

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości

Już na wstępie zaznaczę, że Pana brat powinien dokładać się do czynszu oraz innych opłat niezwiązanych z zamieszkaniem w lokalu, a to ze względu na swój status współwłaściciela. Zgodnie bowiem z art. 207 Kodeksu cywilnego (K.c.) – pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W tej sprawie najpierw należałoby ustalić, czy Pana brat otrzymał zawiadomienie o zajęciu nieruchomości (raczej nie, gdyż najczęściej o zajęciu informowany jest także współwłaściciel nieruchomości, ale bywa z tym różnie). Zgodnie z art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Następnie stosownie do art. 924 K.p.c.:

„§ 1. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

§ 2. W razie umorzenia postępowania egzekucyjnego komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów.”

Jak więc z powyższego wynika, dokonując zajęcia nieruchomości, komornik ma obowiązek wystąpić do sądu prowadzącego księgę wieczystą lub zbór dokumentów o wpis w księdze wieczystej wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, jeżeli dla nieruchomości księga wieczysta nie została założona albo zaginęła lub została zniszczona (art. 123 § 3 u.k.w.h.). Działa w ten sposób w interesie i na rzecz wierzyciela.

Wpis do księgi wieczystej nieruchomości o wszczęciu egzekucji

Podstawą wpisu jest nie tylko wniosek komornika, o którym mowa w art. 924 K.p.c., ale także dołączone do tego wniosku pismo komornika skierowane do dłużnika, w którym zawiadamia go o wszczęciu egzekucji z nieruchomości (art. 805 K.p.c.) i wzywa do zapłaty długu (art. 923 K.p.c.), sporządzone we wtóropisie lub w odpisie przez komornika (zob. uwagi do art. 923). Treść tych pism, w tym wskazanie przez komornika treści tytułu wykonawczego oraz stron postępowania egzekucyjnego, umożliwia, po porównaniu tych informacji z treścią księgi wieczystej, rozpoznanie wniosku komornika w postępowaniu wieczystoksięgowym. Kompetencje komornika kończą się na prawie do złożenia wniosku o ten wpis. Jednak według art. 925 K.p.c.:

„§ 1. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

§ 2. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.

§ 3. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela.”

Jeżeli Pana lokal ma księgę wieczystą i jest ona „czysta”, oznacza to, że komornik na tym etapie nie zajął jej jeszcze. Jest to o tyle znamienne, że zajęcie przedmiotu majątkowego wywołuje określone skutki prawne. Stosownie do art. 930 K.p.c.:

„§ 1. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

§ 2. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

§ 3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

§ 4. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.”

Czy dłużnik po zajęciu nieruchomości może nią rozporządzać?

Powyższy przepis reguluje skutki zajęcia nieruchomości. Odmiennie niż w przypadku egzekucji z innych świadczeń pieniężnych dłużnik, po zajęciu nieruchomości, może nią rozporządzić, ale nie ma to wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, czyli co do zasady jest bezskuteczne w stosunku do wierzyciela egzekwującego. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości, tak jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika.

Ustawodawca wprowadził dalej idący rygor dla czynności dłużnika polegających na rozporządzeniu przedmiotem podlegającym zajęciu razem z nieruchomością, gdyż takie czynności są nieważne. Czynności tych może dokonać dłużnik również jako zarządca nieruchomości albo osoba trzecia, która została ustanowiona zarządcą nieruchomości w miejsce dłużnika, jeżeli nie mieszczą się w ramach ustawowych uprawnień zarządcy. Bez zgody stron lub sądu zarządca może dokonywać tylko czynności zwykłego zarządu; umowy najmu może zawierać jedynie na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy, wydzierżawiać nieruchomość może za zgodą stron, a przy jej braku – za zezwoleniem sądu, tak jak inne czynności przekraczające zwykły zarząd.

Skarga pauliańska

Dopóki więc Pana brat nie ma zajętej nieruchomości, może nią swobodnie dysponować i rozporządzenia takie są skuteczne. Nikt jednak nie zagwarantuje Panu, że wierzyciel Pana brata nie wystąpi w przyszłości ze skargą pauliańską, zarzucając, że sprzedaż nieruchomości (nawet po cenie rynkowej) naruszyły jego prawa jako wierzyciela. Zgodnie z art. 527 K.c.:

„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”

Jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli (art. 528 K.c.).

Uznanie za bezskuteczną czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli

Według art. 529 K.c. – jeżeli w chwili darowizny dłużnik był niewypłacalny, domniemywa się, iż działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. To samo dotyczy wypadku, gdy dłużnik stał się niewypłacalny wskutek dokonania darowizny.

Uznanie za bezskuteczną czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli następuje w drodze powództwa lub zarzutu przeciwko osobie trzeciej, która wskutek tej czynności uzyskała korzyść majątkową. W wypadku gdy osoba trzecia rozporządziła uzyskaną korzyścią, wierzyciel może wystąpić bezpośrednio przeciwko osobie, na której rzecz rozporządzenie nastąpiło, jeżeli osoba ta wiedziała o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności dłużnika za bezskuteczną albo jeżeli rozporządzenie było nieodpłatne.

Ważne jest to, że uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej czynności.

Nie wiem, czy w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości przez Pana brata wierzyciel wystąpi ze skargą pauliańską. Najczęściej będzie miał ułatwione zadanie, jeżeli nieruchomość zostałaby zbyta na rzecz osoby najbliższej (np. Pana), gdyż ustawa tworzy domniemanie, że o złej sytuacji finansowej Pana brata wiedział Pan w momencie kupowania od niego nieruchomości. Sprzedaż jednak lokalu osobie zupełnie obcej wyłącza takie domniemanie. Upływ 5 lat od transakcji powoduje, że jest ona bezpieczna.

Zawsze uważano, że skarga pauliańska chroni wierzycieli przed nieodpłatnym zbyciem lub zbycie poniżej wartości, gdyż sprzedaż w cenie rynkowej nie powoduje pokrzywdzenia wierzyciela (może on zaspokoić się przecież z uzyskanej ceny sprzedaży). Jednak orzecznictwo sądowe każe stosować skargę także do sprzedaży nieruchomości po cenie rynkowej.

W wyroku z 20 października 2011 r. (IV.CSK.39/11, Lex 1102265) Sąd Najwyższy wskazał, że skarga pauliańska może okazać się nieuzasadniona, jeżeli sprzedaż była ekwiwalentna, a cena została przeznaczona w całości na zaspokojenie wierzycieli, choć niekoniecznie wierzyciela wytaczającego skargę pauliańską (aczkolwiek dłużnikowi nie wolno wybierać wierzycieli do zaspokojenia w sposób całkowicie arbitralny).

Jeżeli więc Pana brat nie przeznaczy uzyskanej sumy na rzecz wierzycieli, to można uznać, że działał on z ich pokrzywdzeniem.

Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 21 stycznia 2014 r. sygn. IX. GC. 838/13, wskazał, że: skoro sprzedaż nieruchomości pozbawiła wierzyciela możliwości egzekucji z nieruchomości i wierzyciel nie uzyskał w zamian możliwości egzekucji z ceny, to sprzedaż nastąpiła z pokrzywdzeniem wierzycieli w rozumieniu art. 527 § 2 Kc niezależnie do tego, czy wysokość ceny przewyższała sumę możliwą do uzyskania z egzekucji z nieruchomości (tak samo SN w wyroku z 7 marca 2013r., IV.CSK.452/12, Lex 1314438 i SA w Łodzi w wyroku z 17 lipca 2013r., I.ACa.222/13, Lex 1356563).

Sprzedaż nieruchomości ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli

Na pewno wierzyciel miałby problem z udowodnieniem, że ewentualny postronny kupiec nieruchomości wiedział, że Pana brat sprzedał mu nieruchomość ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Zatem osoba, która faktycznie nabyłaby od Pana brata udział w mieszkaniu i zapłaciła za nabytą nieruchomość, może w wyniku uwzględnienia skargi pauliańskiej ten udział stracić, a komornik może prowadzić z tego udziału normalną egzekucją (próbując sprzedać ją na publicznej licytacji).

Moim zdaniem, dokonując nakładów wyłącznie ze swoich środków, naraża się Pan na duże niebezpieczeństwo ich utraty, a w razie próby przejęcia nieruchomości jest Pan ustawowo od licytacji odsunięty.

Zgodnie bowiem z art. 976 § 1 K.p.c.:

§ 1. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

§ 2. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu.”

Gdyby był Pan obcym współwłaścicielem lokalu, bądź miał Pan żonę, to wtedy ona mogłaby przejąć nieruchomość (działając faktycznie w Pana imieniu). Tak czy inaczej Pana nakłady na nieruchomość doprowadziłyby do zwiększenia wartości lokalu, którą to wartość będzie oceniał biegły.

Oczywiście wszystkie powyższe rozważania są jedynie teoretyczne, gdyby kiedykolwiek doszło do licytacji ułamkowej części nieruchomości.

Tak czy inaczej, wstrzymałbym się z ewentualnymi remontami. Oczywiście może się zdarzyć tak, że żadna skarga pauliańska nie zostanie złożona, a wierzyciel nawet nie będzie miał wiedzy, że współwłaścicielem jest Pana brat, musi być Pan jednak świadomy wszelkich (także ewentualnych) konsekwencji.

Odpowiadając więc na Pana pytanie: jeżeli nie doszło do zajęcia nieruchomości, to sprzedaż mieszkania jest możliwa. Proponuję najpierw rozwiązać sprawy z Pana bratem – nawet przejąć od niego nieruchomość w drodze zniesienie współwłasności, mając świadomość skargi pauliańskiej, jeżeli brat nie zaspokoi z sumy uzyskanej od Pana swoich wierzycieli. Dopiero później proszę decydować się na znaczne inwestycje (chyba że Pana brat współfinansuje w połowie koszty remontu (wtedy to traci Pan ewentualnie jego część, bo Pana część w nieruchomości jest bezpieczna).