Sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej
Co do zasady w przypadku sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej uzyskany przychód jest kwalifikowany i rozliczany w ramach działalności gospodarczej. Należy jednak mieć na uwadze, że zasada ta nie dotyczy wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej lokali mieszkalnych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT „opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 ustawy”.
Jednocześnie w art. 10 ust. 3 ustawy wskazano, iż „przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie”.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) „ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c”.
Zgodnie z art. 14 ust. 2c „do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio”.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej
W konsekwencji w razie sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zastosowanie znajdą zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT – czyli zasady właściwe dla sprzedaży nieruchomości prywatnych. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie stanowi zatem dochodu z działalności gospodarczej lecz dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości (na zasadach właściwych dla nieruchomości prywatnych). Oznacza to, że opodatkowaniu podlega jedynie zbycie takiej nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Potwierdzają to również organy podatkowe. Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 23.08.2012 r., nr ITPB1/415-566a/12/WM:
„Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten lub lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy”.
Odnośnie sprzedaży warto również wskazać na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z z 14 lipca 2017 r., sygn. 0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC:
„Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przy czym, w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. lokalu dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Reasumując – z tytułu sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawca nie powinien odprowadzić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą”.
Czy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w prowadzeniu działalności gospodarczej stanowi dochód z działalności gospodarczej?
W konsekwencji w razie sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zastosowanie znajdą zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT – czyli zasady właściwe dla sprzedaży nieruchomości prywatnych. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie stanowi zatem dochodu z działalności gospodarczej, lecz dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości (na zasadach właściwych dla nieruchomości prywatnych). Oznacza to, że opodatkowaniu podlega jedynie zbycie takiej nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli sprzedałby Pan mieszkanie po upływie 5, lat nie zapłaci Pan podatku.
Jeżeli jednak sprzeda Pan mieszkanie w ciągu owych 5 lat, to będzie Pan zobowiązany do zapłaty 19% podatku oraz złożenia zeznania PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W takim przypadku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy PIT, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztem jej nabycia powiększonym o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości. Na marginesie dodam, że nie musi Pan w takim przypadku korygować wcześniej dokonanych odpisów amortyzacyjnych, pozostają one nadal ważne.
Sprzedaż nieruchomości w okresie 5 lat od nabycia a zwolnienie od podatku dochodowego
Istnieje jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, jeżeli cały przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własny cel mieszkaniowy. Przez własny cel mieszkaniowy rozumie się m.in.zakup nowej nieruchomości, w której podatnik będzie faktycznie mieszkał lub też spłaci wcześniej zaciągnięty kredy hipoteczny na już posiadane mieszkanie. Przeznaczenie tych środków musi nastąpić w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
W celu odpowiedzi na zadane pytanie należy przeanalizować kilka przepisów z zakresu podatku VAT.
Przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele osobiste a podatek VAT
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na treść art. 7 ust. 2 ustawy VAT. Przepis ten wskazuje, że opodatkowaniu podlega przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele osobiste podatnika jeżeli przy nabyciu tego towaru podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. W konsekwencji jeżeli przy nabyciu nieruchomości odliczy Pan podatek naliczony, to w momencie wycofania nieruchomości na cele osobiste musi zapłacić podatek VAT, ponieważ ustawa traktuje taką czynność jako podlegającą opodatkowaniu. Taka sama zasada obowiązuje, jeżeli chciałby Pan sprzedać nieruchomość w ramach działalności gospodarczej.
Tutaj jeszcze drobna uwaga. Zgodnie z art. 86 ustawy VAT prawo do odliczenia przysługuje w zakresie, w jakim towary są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Wspominał Pan, że nieruchomość zostanie przeznaczona na wynajem. Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT zwalnia się od podatku wynajem lokali na cele mieszkaniowe o charakterze długoterminowym. W konsekwencji jeżeli będzie to tego typu wynajem, to nie przysługuje Panu prawo do odliczenia podatku VAT. Jeżeli będzie to wynajem krótkoterminowy, to takie prawo Pan będzie posiadał.
Obowiązek zapłaty nie zawsze wystąpi ponieważ istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku. Otóż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT „zwalnia się od podatku dostawę nieruchomości (również nieodpłatną) z wyjątkiem, gdy:
- dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.
Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak widać, warunkiem skorzystania z opisanego zwolnienia jest, aby sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie dwóch lat od oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Jeżeli zatem od momentu nabycia nieruchomości upłynie więcej niż 2 lata i nie poniesie Pan wydatków na ulepszenie nieruchomości przekraczających co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości, to nieodpłatne przekazanie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.
Należy jednak mieć na uwadze, że nieodpłatne przekazanie nieruchomości na cele osobiste, które korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, może spowodować konieczność skorygowania wcześniej odliczonego podatku VAT od wydatków na zakup oraz ulepszenie nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 91 ust. 6 ustawy VAT w przypadku, gdy w okresie korekty towary zostaną zwolnione od podatku – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku.
W myśl art. 91 ust. 2 ustawy VAT „w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów okres korekty wynosi 10 lat licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego w stosunku do pozostałego okresu korekty”.
Co więcej, obowiązek korekty dotyczy nie tylko podatku odliczonego od zakupu nieruchomości, ale również podatku odliczonego od wydatków na ulepszenie/modernizację nieruchomości (jeżeli wydatki te przekraczają 15 000 zł, jest to również okres 10 lat). Potwierdził to WSA w Gliwicach w wyroku z 5.08.2013r., sygn. akt III SA/Gl 905/13:
„Tak więc zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy, w przypadku towarów, które są zaliczane do środków trwałych podlegających amortyzacji (za takie uznaje się poniesione przez spółkę nakłady na modernizację i remont obiektów budowlanych) korekty, o której mowa w art. 91 ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 10 lat, licząc począwszy od roku, w którym zostały one oddane do użytkowania. Korekta ta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości”.
W konsekwencji w przypadku, gdyby nieodpłatne przekazanie nieruchomości na cele osobiste korzystało ze zwolnienia od podatku VAT i jeżeli od zakupu minęło mniej niż 10 lat, musiałaby Pan dokonać korekty wcześniej odliczonego podatku VAT zarówno od wydatku na zakup nieruchomości, ale również i od wydatków na ulepszenie/modernizację nieruchomości.
Stanowisko to potwierdzają organy podatkowe. Przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej informacji Skarbowej z 16.05.2017r., nr 0461-ITPP2.4512.79.2017.2.DM czytamy:
„Jeśli w czasie korekty 10-letniej, w przypadku nieruchomości lub ich części, następuje zmiana przeznaczenia środka trwałego nabytego/wytworzonego dla celów działalności opodatkowanej do wyłącznie wykonywania czynności zwolnionych z opodatkowania, następuje obowiązek dokonania w roku kiedy nastąpiła zmiana przeznaczenia korekty odliczenia za wszystkie z pozostałych 10 lat okresu korekty, tak jakby w każdym z pozostałych lat odliczenie nie przysługiwało w ogóle.
W przepisie art. 91 ust. 2 ustawy, wyraźnie określono, że roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości, co oznacza, że proporcja korekty ulega zmniejszeniu (zwiększeniu) o jedną dziesiątą podatku naliczonego za każdy kolejny rok kalendarzowy, aż do końca okresu korekty.
Z uwagi na fakt, iż w zakresie dostawy nieruchomości zabudowanej, rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, że Wnioskodawca będzie korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nastąpi zmiana przeznaczenia w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca bowiem wykorzystywał wskazaną wyżej nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej przebudowie i modernizacji, natomiast przy sprzedaży będzie korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Zatem Wnioskodawca – wbrew twierdzeniu zawartemu we własnym stanowisku – będzie miał obowiązek dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego z tytułu zmiany przeznaczenia nieruchomości. Będzie zobligowany do skorygowania podatku naliczonego od nakładów poniesionych na ulepszenie, w deklaracji podatkowej składanej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpi wycofanie nieruchomości. Korekty tej należy dokonać jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu (art. 91 ust. 4 ustawy)”.
Zupełnie inaczej przedstawiałaby się sytuacja, gdyby nie dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego od zakupu lokalu. W takim przypadku znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Przepis ten wskazuje, że „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem że:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.
W rezultacie jeżeli przy zakupie nie odliczy Pan podatku VAT i nie poniesie Pan wydatków na ulepszenie mieszkania przekraczających 30% wartości, to nieodpłatne przekazanie takiego mieszkania na cele osobiste czy też sprzedaż będzie zwolniona od podatku VAT. Warto dodać, że nawet w przypadku, gdyby poniósł Pan wydatki przekraczające 30% wartości, ale nieruchomość w stanie ulepszonym była wykorzystywana przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, to nadal można skorzystać ze zwolnienia.
Wynajem prywatnego mieszkania firmie
