Sprzedaż majątku gminnej spółdzielni

Zamówienia publiczne a spółdzielnia

Stosownie do ustawy z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych:

„Art. 4. Przepisy ustawy stosuje się do zamawiających publicznych, którymi są:

1) jednostki sektora finansów publicznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 305);

2) inne, niż określone w pkt 1, państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej;

3) inne, niż określone w pkt 1, osoby prawne, utworzone w szczególnym celu zaspokajania potrzeb o charakterze powszechnym, niemających charakteru przemysłowego ani handlowego, jeżeli podmioty, o których mowa w tym przepisie oraz w pkt 1 i 2, pojedynczo lub wspólnie, bezpośrednio lub pośrednio przez inny podmiot:

a) finansują je w ponad 50% lub b) posiadają ponad połowę udziałów albo akcji, lub

c) sprawują nadzór nad organem zarządzającym, lub

d) mają prawo do powoływania ponad połowy składu organu nadzorczego lub zarządzającego;

4) związki podmiotów, o których mowa w pkt 1 lub 2, lub podmiotów, o których mowa w pkt 3”.

Stosownie zaś do Prawa spółdzielczego:

„Art. 38. § 1. Do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy:

5) podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej.

Art. 46. § 1. Do zakresu działania rady należy:

3) podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości oraz nabycia zakładu lub innej jednostki organizacyjnej;

§ 2. Statut może zastrzec do zakresu działania rady jeszcze inne uprawnienia”.

Gminna spółdzielnia (zapewne SCH) z całą pewnością nie zalicza się do kategorii podmiotów wskazanych w pkt 1–4 ustawy PZP. W swojej działalności nie wykorzystuje środków publicznych ani nie dysponuje tymi środkami.

Zbycie składnika majątku przez spółdzielnię

Wobec powyższego ustawa PZP nie zobowiązuje spółdzielni do stosowania swoich regulacji w celu udzielenia zamówienia. Zbycie nieruchomości nie jest to zamówienie ze strony spółdzielni, lecz zbycie składnika jej majątku. Nie ma także obowiązku stosowania wskazanej ustawy PZP do zbywania swojego majątku.

Powszechnie przyjmuje się, że w celu zapewnienia przejrzystości i transparentności zarządzania i dysponowania majątkiem – zbycie nieruchomości spółdzielni (GS) odbywa się w trybie przetargowym. Zasady przetargu ustala walne zgromadzenie w regulaminie przetargu. Z reguły jest to przetarg ustny (ale bywają i pisemne).

Wycena majątku – nieruchomości

Dla GS cena powinna być jak najwyższa (taki jest zamysł i interes ekonomiczny zbywania majątku). Ani członkowie, ani organy spółdzielni nie są w stanie dokonać wyceny nieruchomości ani ustalić jej ceny tak, by odpowiadała ona jej wartości rynkowej w danej chwili. Zarząd, mając na uwadze zarzuty wobec siebie o zaniżenie ceny lub ceny wywoławczej, powinien zlecić ustalenie jej wartości biegłemu z zakresu szacowania nieruchomości. Wtedy może spokojnie przystąpić do jej zbycia: zarówno w ramach przetargu, jak i z wolnej ręki w ramach negocjacji.

Mając wiedzę o wartości rynkowej, łatwiej jest podejmować decyzję o tym, jaką cenę chce się uzyskać. Można zdecydować czy cenę obniżyć oraz o ile, mając na uwadze interes GS oraz ochronę własną.

Przetarg jest konieczny, o ile taki tryb zbycia wynika ze statutu lub uchwały ZW o zbyciu nieruchomości. Jeżeli nie ma zapisów w statucie lub decyzji o przetargu – można zbywać w drodze negocjacji.

W praktyce przetarg jest najbardziej transparentnym sposobem zbycia. Z tym trybem związane jest ustalenie regulaminu przetargu oraz ewentualnej dokumentacji z nim związanej (np. formularz ofertowy) oraz ogłoszenie o nim stosownie do sytuacji oraz decyzji organów GS.

Regulamin jest sporządzany w oparciu o przepisy: statutu gminnej spółdzielni, uchwał organów GS, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.