Sprzedaż działki rolnej z pozwoleniem na budowę

Sprzedaż odrolnionej działki

Odrolnienie działki polega na zmianie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Z treści pytania wywnioskowałam, iż wyłączeniu podlegają tylko te części działki, które są faktycznie przeznaczone pod zabudowę. Nieruchomością rolną w myśl art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Odrolnienie przez Pana działki spowodowało, że ta część nie wchodzi w zakres pojęcia nieruchomość rolna. Ponadto, zgodnie z art. 1a ustawy jej przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Oznacza to, że nie będą miały zastosowania do Pana przepisy ustawy o kształtowani ustroju rolnego, zawierające w swojej treści ograniczenia dotyczące tego kto może być nabywcą ziemi rolnej.

Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości

Właściwy terenowy urząd gminy powinien wydać Panu zaświadczenie  o przeznaczeniu nieruchomości. Powinien Pan określić cenę działki budowlanej, która jest przede wszystkim uzależniona od lokalizacji działki, uzbrojenia terenu, kształtu i wielkości działki, a także sąsiedztwa. Można ją ustalić przy pomocy rzeczoznawców majątkowych.

Przy sprzedaży działki niezbędny będzie dokument stwierdzający nabycie prawa własności działki, decyzja o odrolnieniu, wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyrys z rejestru gruntów, wypis z ewidencji gruntów, warunki zabudowy wydane przez urząd miasta.

Dopuszczalność zabudowy działki - warunki zabudowy

Plan zagospodarowania przestrzennego określa możliwość zabudowy terenu. Jeżeli tego nie ma, o dopuszczalności zabudowy działki rozstrzygają warunki zabudowy. W przypadku sprzedaży nieruchomości czynność ta wymaga formy aktu notarialnego. Ze względów bezpieczeństwa najlepiej przed umową właściwą zawrzeć umowę przedwstępną. To zgodnie z ustawą Kodeks cywilny taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”). Jednym z podstawowych warunków, które stawia Kodeks w stosunku do umowy przedwstępnej, jest określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej.

W przypadku umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może po pierwsze domagać się naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej..

W przypadku zawarcia jej w formie aktu notarialnego, druga strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli więc umowa przedwstępna zostanie zawarta w takiej formie, jaka wymagana jest dla ważności umowy przyrzeczonej,  to możliwe jest przymusowe doprowadzenie do zawarcia umowy właściwej, a nie tylko żądanie odszkodowania.

Przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę nieruchomości

Powinien Pan również przenieść pozwolenie na budowę na nabywcę nieruchomości. Procedurę taką przewiduje art. 40 Prawa budowlanego:

„Art. 40. 1. Organ, który wydał decyzję określoną w art. 28 (pozwolenie na budowę), jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane).

2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do decyzji o pozwoleniu  na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4.

3. Stronami w postępowaniu o przeniesienie  decyzji o pozwoleniu  na budowę lub o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.

4. Prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, mogą być przeniesione na rzecz innej osoby w drodze decyzji. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio”.

Z uwagi na to, że przesłane przez Pana informacje doprowadziły mnie do takich wniosków, w przypadku wątpliwości, uprzejmie informuję o możliwości zadania pytania dodatkowego.