Sprzedaż działki rolnej z dużym ogrodem, jakie są ograniczenia i co trzeba wiedzieć?

Sprzedaż działki rolnej

Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego precyzyjnie opisuje, kto i na jakich zasadach może kupić działkę rolną, a taką jest działka z przeznaczeniem zabudowy zagrodowej. Ustawy tej nie stosuje się, jeśli sprzedawana działka jest mniejsza niż 0,3 ha. Oznacza to, że przepisy będą miały zastosowanie do transakcji zbycia nieruchomości rolnej, gdy mamy do czynienia z działką o powierzchni 0,3 ha lub większą.

Pana działka ma 30 arów, zatem 0,3 ha – stąd ustawa ma zastosowanie. Zgodnie z ustawą przepisy w obrocie ziemią (może ją kupić wyłącznie rolnik indywidualny) nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha w Polsce może zatem nabyć każda osoba, niezależnie od kryteriów podmiotowych, jak i bez względu na sposób nabycia, przy czym nie oznacza to pełnej swobody w obrocie.

Co istotne, ziemię rolną 0,3 ha do 1 ha można sprzedać rolnikowi albo nierolnikowi, ale pod warunkiem, że nabywca tejże ziemi – zgodnie z art. 2b ustawy – będzie prowadził gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej – prowadzić to gospodarstwo osobiście i w tym okresie nie zbywać jej ani nie oddawać w posiadanie innej osobie. Obowiązek prowadzenia gospodarstwa osobiście i zakaz zbywania nie obowiązuje, gdy dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej od 1 ha, ale położonej w granicach administracyjnych miasta.

A zatem nabycie nieruchomości rolnej mniejszej niż 1 ha, ale od 0,3 ha, położnej na wsi zobowiązuje do prowadzenia przez 5 lat tejże nieruchomości rolnej osobiście i w tym czasie obowiązuje zakaz jej zbycia komukolwiek. Tutaj Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności zbycia przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Odrolnienie lub podział działki

Powyższe uregulowania mogą stanowić utrudnienie w sprzedaży działki, bo chodzi o prowadzenie gospodarstwa. Tutaj są trzy rozwiązania. Po pierwsze może Pan odrolnić działkę lub jej część. Czyli zmienić przeznaczenie gruntu – poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub wyłączyć grunty z produkcji rolnej. Jest to niełatwy proces, ale możliwy. Kolejnym rozwiązaniem jest podział działek na mniejsze.

Sąd Najwyższy (sygn. akt III CZP 113/22) podjął uchwałę, że do zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej podlegającej reglamentacji na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, mniejszej niż 0,3 ha, stosuje się wyłączenie art. 1a pkt 1b tej ustawy. Geodezyjne wyodrębnienie działki mniejszej niż 0,3 ha ma charakter prawotwórczy. SN wychwycił istotę i wyraził bardzo ważny pogląd, że w świetle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego geodezyjne wyodrębnienie działki podlega samodzielnej kwalifikacji prawnej i jest ona przedmiotem obrotu.

Trzecim rozwiązaniem będzie szukanie nabywcy w postaci rolnika.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2023 r., sygn. akt III CZP 113/22