Sprzedaż działki przy drodze wewnętrznej w której udziały ma wielu właścicieli

Brak zgody współwłaścicieli drogi na podciągnięcie mediów do działek dalej położonych

Dziękuję za dodatkowe wyjaśnienie. Ma ono znaczenie o tyle, o ile ustanawianie służebności może być zbyteczne. A skoro brak jest zgody między współwłaścicielami – to i tak będzie trzeba zrobić to sądownie.

Dlaczego? Jest Pan współwłaścicielem drogi. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Więc jeśli pozostali współwłaściciele nie wyrażą zgody np. na ciągnięcie wody, kanalizacji – wystarczy skierować sprawę do sądu o wyrażenie przez sąd zgody na taką inwestycję.

Oczywiście można ustanowić służebność. Nawet jeśli jest Pan współwłaścicielem drogi. Na rzecz każdoczesnego właściciela działki dalej położonej.

Stwierdzono to w postanowieniu Sądu Najwyższego z 20 października 2005 r. (sygn. akt IV CK 65/05), który uznał, że „nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową także w sytuacji, w której jej współwłaścicielem jest właściciel nieruchomości władnącej”. Z uzasadnienia: „Trudno zgodzić się z poglądem, że istnieje w prawie cywilnym fundamentalna zasada zgodnie z którą ograniczone prawo rzeczowe może być ustanowione jedynie na rzeczy cudzej (…). Przepis art. 285 § 1 k.c. stanowi, że nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową na rzecz właściciela innej nieruchomości. Przy porównaniu treści tego przepisu z art. 247 k.c., zgodnie z którym ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli ten, komu także prawo przysługuje nabędzie własność rzeczy obciążonej, nasuwa się wniosek, że w obecnie obowiązującym stanie prawnym właściciel dwóch nieruchomości nie może obciążyć jednej z nich służebnością na rzecz drugiej”.

Obciążenie nieruchomości drogowej służebnością gruntową

Jeśli zaś właściciel nieruchomości – tak jak Pan - ma tylko udział we własności innej nieruchomości – drogi, nie ma ustawowych przeszkód do obciążenia tej nieruchomości drogowej służebnością gruntową na rzecz właściciela.

Należy jednak pamiętać, że służebności gruntowej nie ustanawia się na udziale, ale na nieruchomości. Do tego potrzebna jest zgoda wszystkich, akt notarialny albo orzeczenie sądu.

W mojej ocenie jednak w Pana sprawie nie ma potrzebny ustanawiania służebności. Wszelkie prawa przysługują Panu z racji współwłasności, nawet jeśli ułamkowe udziały Pan sprzeda razem z dzielonymi działkami – to nowy nabywcy także mogą prowadzić media na ww. zasadach wynikających z art 206.