Rozporządzanie swoją częścią domu przy współwłasności w konkubinacie

Zakup domu w konkubinacie

Odpowiadając na Pani pytanie, przede wszystkim należy stwierdzić, że w Pani przypadku nie będą miały zastosowania przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dotyczące majątku wspólnego małżeńskiego, ponieważ żyjecie (żyliście) Państwo w konkubinacie, nieformalnym związku, a przepisy Kodeksu rodzinnego odnoszą się wyłącznie do stosunków małżeńskich.

Do wspólnego domu będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), dotyczące współwłasności w częściach ułamkowych.

Zbycie udziału w nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Pani jako współwłaściciel nieruchomości może zbyć swój udział bez konieczności uzyskania na tę czynność zgody drugiego współwłaściciela. Stosownie bowiem do art. 198 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

Jednak jeżeli zbyłaby Pani swój udział w nieruchomości, to zbycie dotyczyłoby wyłącznie Pani udziału, który według umowy kupna i zapewne według księgi wieczystej wynosi 1/2.

Zniesienie własności nieruchomości z ustaleniem nierównych udziałów

Jeżeli faktycznie jest tak, że zakupując wspólny dom, Pani przeznaczyła wiele więcej środków niż Pani partner, to istnieje możliwość, że sąd mógłby ustalić, np. w toku postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości, że Pani udział w nieruchomości jest inny (większy) niż 1/2. W przypadku zbycia udziału w nieruchomości nie będzie Pani miała szansy na ustalenie innych udziałów niż te wskazane w księdze wieczystej.

Należy się zastanowić, czy w Pani sytuacji można skorzystać z art. 199 K.c., według którego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Wniosek do sądu o wydanie zgody na rozporządzanie wspólną nieruchomością

Teoretycznie mogłaby Pani wystąpić do sądu o wydanie zgody na rozporządzenie rzeczą wspólną (zbycie nieruchomości). Jednak tu należy wskazać, że sąd zapewne taki wniosek oddali, wskazując, iż wydanie zgody na zbycie nieruchomości byłoby obejściem przepisów o zniesieniu współwłasności nieruchomości.

Moim zdaniem najlepiej będzie, jeżeli wystąpi Pani do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości. Może to być dla Pani bardziej korzystne, ponieważ w toku takiego postępowania mogłaby Pani zażądać ustalenia, że Państwa udziały w nieruchomości wspólnej są inne niż po 1/2 (np. przyjmując, że dom kosztował 350 000 zł, a Pani na zakup domu przeznaczyła 250 000 zł, to Pani udział w nieruchomości to 714/1000). Można w takim postępowaniu również żądać rozliczenia nakładów na wspólną nieruchomość.

Sposoby zniesienia własności nieruchomości

Według art. 211 K.c. „każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

Zgodnie zaś z art. 212 § 1 K.c. „jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi”.

Dalej czytamy natomiast, że „rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego”.

Powyższe przepisy wskazują, że zniesienie współwłasności nieruchomości może polegać na:

1. Podziale fizycznym nieruchomości: sąd może to zrobić, jeżeli dom da się fizycznie podzielić lub wyodrębnić dwa lokale mieszkalne, które mogłyby stanowić odrębną własność.
2. Przyznaniu własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z ustaleniem spłaty na rzecz drugiego odpowiedniej do jego udziału we współwłasności. Mogłaby Pani wystąpić o dokonanie właśnie takiego zniesienia współwłasności nieruchomości. Sąd przyznałby Pani własność nieruchomości za spłatą na rzecz partnera odpowiednią do jego udziału w nieruchomości. Mogłaby Pani wystąpić, by sąd odroczył spłatę np. na 6 miesięcy, w których zbyłaby Pani dom i spłaciła konkubenta. Jeżeli partner będzie się upierał, że chce pozostać w domu, może się Pani zgodzić, by własność nieruchomości przypadła jemu za spłatą na Pani rzecz. Jeżeli partner nie spłaci Pani w określonym terminie, będzie Pani mogła egzekwować należną Pani spłatę z nieruchomości stanowiącej własność partnera.
3. Nakazaniu sprzedaży nieruchomości i podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli odpowiednio do ich udziałów w rzeczy wspólnej. Takiego sposobu podziału (jest to tzw. podział cywilny) nie polecałbym, ponieważ w takim wypadku sprzedaż nieruchomości odbywa się według przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Wiąże się to z tym, że sprzedaży dokonuje w drodze licytacji komornik. Koszty związane z pracą komornika są wysokie. Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę (koszty) zazwyczaj wskazuje cenę niższą niż wolnorynkowa. Pierwsza licytacja rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej 3/4 ceny oszacowania. Druga licytacja (jeżeli pierwsza nie przyniesie skutku, co często ma miejsce) rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej 2/3 ceny oszacowania. Przy podziale cywilnym można „stracić” (koszty postępowania, cena zbycia) nawet więcej niż 1/3 wartości nieruchomości.

Jak już wskazałem, w toku postępowania o zniesienie współwłasności będzie Pani mogła żądać, by sąd ustalił, że udziały w nieruchomości są inne, niż wynika to z umowy kupna domu czy z księgi wieczystej.

Pozew o ustalenie że udziały wspólników w nieruchomości są inne niż po połowie

Z podobnym żądaniem mogłaby Pani wystąpić jeszcze przed wniesieniem do sądu wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości. Może Pani złożyć pozew o ustalenie, że udziały w nieruchomości są inne niż po 1/2 w trybie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym „powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”.

Mogłaby Pani również wystąpić z pozwem na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”.

Jeżeli sąd ustaliłby, że ma Pani większy udział w nieruchomości niż Pani partner, mogłaby Pani zbyć ten udział innej osobie.

Aby (czy to w postępowaniu o zniesienie współwłasności, czy w postępowaniu o ustalenie na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego lub o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym) sąd ustalił, że Pani udział w nieruchomości jest większy niż 1/2, będzie Pani musiała dysponować dowodami na okoliczność, iż przeznaczyła Pani większe środki na zakup nieruchomości, niż wynika to z umowy kupna czy z księgi wieczystej. Takimi dowodami mogą być, prócz Pani zeznań, zeznania innych osób, dokumenty potwierdzające to, że dysponowała Pani większymi środkami niż Pani partner, itp.

Oczywiście, może być to trudne ze względu choćby na to, że w umowie kupna nieruchomości oświadczyła Pani, że przeznacza Pani na nią połowę środków odpowiadających udziałowi 1/2 w kupowanej nieruchomości.