Sprzeciw na likwidację zsypu

Spółdzielnia chce zlikwidować zsyp w bloku - jak można sprzeciwić się działaniu spółdzielni?

Z przedstawionych przez Panią informacji wynika, że w omawianej sprawie szczególnie przydać się mogą instrumenty demokratyczne. Kiedyś dość popularne było określenie „demokracja spółdzielcza”, które po przywróceniu w Polsce kapitalizmu straciło na popularności, ale popularność należy odróżniać od znaczenia, a to ostatnie jest duże – chociażby z uwagi na demokratyczne procedury wybierania członków władz spółdzielni, na co można zwrócić uwagę zarządowi odnośnej spółdzielni mieszkaniowej.

W budynkach, w których doszło do zbycia prawa własności lokali (nawet jednego lokalu), z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa. Do większych wspólnot mieszkaniowych (powyżej siedmiu lokali) zazwyczaj stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Skoro Pani nie przysługuje prawo własności (art. 140 Kodeksu cywilnego; skrótowo: K.c.) – to ustawa o własności lokali dla Pani pozostaje „w tle”; warto się z nią zapoznawać, ale wprost Pani (nie będąc współwłaścicielem) nie może uczestniczyć w podejmowaniu decyzji o sprawach wspólnoty mieszkaniowej. Jest Pani spółdzielcą (członkiem określonej spółdzielni mieszkaniowej) i na sprawy dotyczące danej wspólnoty mieszkaniowej Pani może oddziaływać pośrednio – poprzez wpływanie na decyzji odnośnej spółdzielni mieszkaniowej. Dla Pani (jako spółdzielcy) szczególnie ważnymi aktami normatywnymi są: ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze. W ich świetle może się okazać, że określone sprawy w danej spółdzielni mieszkaniowej wymagają skorygowania.

Proponuję, by zorientowała się Pani w nastawieniu mieszkańców – zarówno właścicieli lokali, jak i pozostałych spółdzielców – do zagadnienia dalszego funkcjonowania zsypów. Można o to spytać także osoby z innymi tytułami prawnymi (np. najmujące lokale od kogoś innego), a także osoby bez tytułu prawnego do lokalu, ale proszę liczyć się z pomijaniem ich stanowiska. Proszę sprawdzić, do kogo – najlepiej przez wskazanie danych osobowych (imiennie) – skierowano pisma o niepokojącej Panią treści oraz zapytać w biurze spółdzielni mieszkaniowej o charakter odnośnej akcji (czy jest to decydowanie, czy konsultacja). Procedury demokratyczne mają to do siebie, że mniejszość może zostać przegłosowana, więc zorientowanie się przez Panią w szansach powodzenia Pani starań może pomóc w podejmowaniu dalszych decyzji (np. co do zasadności dalszego angażowania się w obronie dalszego funkcjonowania zsypów).

Sposoby podejmowania decyzji o sprawach danej wspólnoty mieszkaniowej

Proszę sprawdzić – np. przy pomocy internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych – które mieszkania i w jakiej liczbie stanowią przedmiot prawa własności (jako odrębne nieruchomości lokalowe. Może się Pani przydać (nie tylko w odnośnej sprawie) również orientacja co do sposobu podejmowania decyzji o sprawach danej wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi w dużej mierze o ustalenie, czy podjęto już uchwałę o stosowaniu ustawy o własności lokali do odnośnej wspólnoty mieszkaniowej (art. 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). W praktyce różnie bywa. Gdyby w rozmowach z właścicielami lokali okazało się, że podzielają oni Pani stanowisko w kwestii likwidacji zsypu (a być może także w innych sprawach), to stworzenie swoistej koalicji mogłoby doprowadzić do osłabienia znaczenia władz spółdzielni mieszkaniowej; zwłaszcza w przypadku przejścia na zarzadzanie nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali. Nawet jednak bez tego nacisk ze strony właścicieli lokali może być ważny, ponieważ właściciele lokali mogą zaskarżać uchwały spółdzielni – art. 24 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (swoisty odpowiednik artykułu 25 ustawy o własności lokali).

Likwidowanie zsypów w budynkach spółdzielni mieszkaniowych

Z funkcjonowaniem zsypów bywa różnie. Od czasu wejścia w życie nowych reguł gospodarki odpadami (czyli znowelizowanych przepisów tzw. ustawy śmieciowej) zapewne coraz częściej dochodzi do likwidowania zsypów. Z różnymi szkodnikami (nie tylko w zsypach) można i należy walczyć, ale to wiąże się z kosztami; ponadto utrzymanie zsypów (w tym ich sprzątanie) to dodatkowe koszty (zwłaszcza z perspektywy kogoś o nastawieniu skrajnie merkantylnym). Pomieszczenie po zlikwidowanym zsypie można odpłatnie wynająć lub sprzedać (zwłaszcza jako pomieszczenia przynależne wyodrębnionych lokali, a to może zwiększyć przychody określonego podmiotu (np. spółdzielni mieszkaniowej).

Za jakimś (oby rzeczywistym, a nie fikcyjnym) pismem może stać ktoś, kto planuje „zadbać” o pomieszczenie po zlikwidowanym zsypie – komórki (np. na rowery lub inny sprzęt) lub spiżarnie wydawać się mogą czymś atrakcyjnym, zwłaszcza jeśli ktoś ze spółdzielni wyrazi chęć udostępnienia takich pomieszczeń. Skoro powołano się na pismo, to mogłaby Pani wystąpić (być może pisemnie) o udostępnienie jego kopii.

Sprawa dotyczy wszystkich mieszkańców, więc spółdzielni mieszkaniowej raczej trudno byłoby powoływać się na przepisy ustawy o ochronie danych osobowych, ale zdarzają się różne absurdy związane z powołaniem się na tę ustawę. Uzyskanie informacji o pomysłodawcach zlikwidowania zsypu dawałoby szansę na przekonywanie tych osób, a przynajmniej na zapytanie ich o przyczyny ich stanowiska.

Czymś wprost niewiarygodnym wydaje się – zwłaszcza w warunkach demokratycznych – interpretowanie braku oświadczenia (czyli odpowiedzi na wezwanie) jako zgody na proponowane rozwiązanie. Każdy (również w spółdzielni mieszkaniowej) jest uprawniony nie wypowiadać się, czyli zachować milczenie co do swego stanowiska na jakiś temat – w głosowaniu osoby milczące traktuje się jako powstrzymujące się od głosu. Zwykłą (i do tego bezczelną) manipulacją jest uzurpacja w zakresie interpretowania braku stanowiska (niejako wstrzymania się od głosu) jako sposobu wyrażenia poparcia. Może Pani zażądać – zwłaszcza na piśmie – przedstawienia podstaw prawnych oraz ewentualnie statutowych – takiego konstruktu myślowego. Gdyby coś takiego zastosować przy głosowaniach personalnych – zwłaszcza w przypadku mizernej frekwencji na walnych zebraniach spółdzielni – to mogłoby się okazać, że nieobecna większość spółdzielców popiera kandydatów do określonych organów spółdzielni (np. do jej zarządu). Wystarczy przypatrzyć się obradom Sejmu RP, by zasygnalizowaną w odnośnym piśmie konstrukcję uznać za przejaw bezczelności oraz za wyraz gotowości do dopuszczania się manipulacji.

Jak sprzeciwić się działaniom spółdzielni mieszkaniowej?

Może Pani zaprosić sąsiadów – np. przez wywieszenie ogłoszenia na tablicy ogłoszeń (co jeszcze zapewne jest legalne w danej spółdzielni mieszkaniowej) lub przez włożenie kartek do skrzynek na listy (zwłaszcza nowej konstrukcji) – na zebranie mieszkańców. Zebranie to jedna z podstawowych form omawiania spraw w gronie sąsiedzkim. Można rozmawiać grupami – np. w ramach określonych pięter lub klatek schodowych. Może Pani podobnymi sposobami przedstawić swe stanowisko mieszkańcom danego budynku. Możliwe jest zbieranie podpisów pod pismem odpowiedniej treści. Może Pani również samodzielnie (albo wespół z paroma osobami) wystosować pismo do spółdzielni mieszkaniowej, w którym zostanie zaprezentowane określone stanowisko.

Wskazana przez Panią treść pisma wskazuje na gotowość „twórczej interpretacji” stanowiska mieszkańców. Dlatego zachęcam Panią do dbałości o dowody; nie tylko z uwagi na prawny obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.), co zwłaszcza przydaje się w sporach prawnych. Chodzi o możliwość udowodnienia składania oświadczeń woli określonej treści – dlatego pisma należy składać za pokwitowaniem ich przyjęcia. Ktoś może liczyć na to, że ludzie przyniosą kartki, a potem „wiatr policzy głosy”. Pani – jako demokratycznie nastawiony spółdzielca – może zebrać (np. na liście) podpisy mieszkańców i zadbać o dostarczenie ich dostarczenie (za pokwitowaniem przyjęcia) do biura spółdzielni.

Pochylmy się – z nieco innej perspektywy – nad zagadnieniem oświadczeń woli (art. 60 i następne K.c.). We wzmiankowanym przez Panią piśmie zasygnalizowano, że brak oświadczenia woli będzie traktowany jako oświadczenie woli określonej treści. Takie stawianie sprawy wydaje się niedorzeczne, zwłaszcza w świetle brzmienia artykułu 65 K.c.:

„§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.

W skrajnym przypadku mogłoby dojść do wmawiania, jakoby ludzie milczący na jakiś temat zajmowali stanowisko określonej treści w danym zakresie tematycznym. Odnoszę wrażenie, jakoby ktoś (może z inspiracji jakiegoś prawnika) próbował warunki demokracji spółdzielczej nagiąć do brzmienia trzeciego puntu tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2006 r. (sygnatura akt: I CSK 63/05), według którego

1. Uwzględnienie skargi kasacyjnej opartej na podstawie z art. 398³ § 1 pkt 2 K.p.c. wymaga, aby – poza naruszeniem przepisów postępowania – skarżący w skardze wykazał, że następstwa stwierdzonych wadliwości postępowania były tego rodzaju (lub skali), iż kształtowały lub współkształtowały treść zaskarżonego w sprawie orzeczenia.

2. Zarzut wadliwego sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia może okazać się zasadny, wówczas gdy z powodu braku w uzasadnieniu elementów wymienionych w art. 328 § 2 K.p.c. zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli kasacyjnej. To, czy w istocie sprawa została wadliwie, czy prawidłowo rozstrzygnięta nie zależy od tego, jak zostało napisane uzasadnienie, co znajduje potwierdzenie w art. 393¹⁴ K.p.c., w myśl którego Sąd Najwyższy oddala skargę kasacyjną także wtedy, gdy mimo błędnego uzasadnienia orzeczenie odpowiada prawu.

3. Milczenie w myśl art. 60 K.c. może być uznane za przejaw oświadczenia woli wyrażającego zgodę w takiej sytuacji, w której osoba nie zaprzeczająca mogła i powinna zająć merytoryczne stanowisko w danej kwestii.

4. Obalenie domniemania prawnego wzruszalnego polega na wykazaniu (udowodnieniu), że choć spełnione zostały warunki określone w przesłance domniemania, to jednak w rzeczywistości nie jest (nie było) tak, jak stanowi, czy dyktuje to wniosek danego domniemania, wniosek przyjęty przez sąd z mocy normy, bez postępowania dowodowego.