Sprawa w sądzie po wypowiedzeniu umowy najmu

W mojej ocenie na złożenie powództwa wzajemnego czy też zarzutu potrącenia na podstawie art. 203¹ Kodeksu postępowania cywilnego jest już za późno.

Zgodnie bowiem z art. 203¹ § 2 „pozwany może podnieść zarzut potrącenia nie później niż przy wdaniu się w spór co do istoty sprawy albo w terminie dwóch tygodni od dnia gdy jego wierzytelność stała się wymagalna”. Z uwagi na powyższe zarówno powództwo wzajemne, jak i zarzut potrącenia powinien Pan zgłaszać w pierwszym piśmie procesowym, a więc w odpowiedzi na pozew lub w sprzeciwie. Może Pan w tym zakresie złożyć odrębne powództwo, jednak w mojej ocenie nie ma ono zbyt dużych szans powodzenia.

Wypowiedzenie najmu z powodu wad lokalu

Podnoszę bowiem, iż najwyższe roszczenie, jakie przysługiwało Panu w przypadku powołania się na wady nieruchomości, to wypowiedzenie umowy, z której Pan skorzystał. Obecnie sąd proceduje, czy niniejsze wypowiedzenie było słuszne i na tej podstawie zostanie wydane orzeczenie w sprawie. Zapewne umowa, którą Pan zawarł, była na czas określony, jednak jak najbardziej zasadna jest podstawa do natychmiastowego wypowiedzenia umowy – nawet zawartej na czas oznaczony – w przypadku wad lokalu.

Zgodnie bowiem z treścią art. 682 Kodeksu cywilnego jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Z uwagi na powyższe wskazuję, iż mimo niemożności wypowiedzenia umowy terminowej, to w przypadku wad rzeczy najętej, ustawodawca przewidział taką możliwość. Zgodnie z wyrokiem SN „stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to – zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni” (sygn. akt II CR 199/74).

„Przepis art. 682 uprawnia najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych, i to nawet wtedy, gdy najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wystarczający jest tu stan zagrożenia zdrowia, a nie wystąpienie choroby będącej następstwem istnienia wady lokalu. Wadami, o których mowa w art. 682 kc, są w szczególności: zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości” (F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1479).

Z uwagi na powyższe, jeżeli w lokalu występują powyższe wady, najemcy mają możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia. Co do natomiast ewentualnego obniżenia czynszu, jeżeli nie zgłaszał Pan takiego roszczenia jeszcze w trakcie trwania najmu, to w mojej ocenie takie powództwo nie będzie zbytnio zasadne i warto, żeby skupił się Pan na obecnym postępowaniu, bowiem rozumiem, iż w postępowaniu przedsądowym nie wzywał Pan właściciela do obniżenia czynszu, a jedynie złożył Pan oświadczenie w przedmiocie odstąpienia od umowy.

Zachowanie właściciela i rozprawy po wypowiedzeniu najmu

Proponuję także powołać się w postępowaniu na art. 5 Kodeksu cywilnego. Należy podnieść, iż jeżeli wynajmujący wiedział o Pana wypowiedzeniu i celowo czekał z ewentualnym wniesieniem sprawy do sądu, aby czynsz naliczył się za następne miesiące, może to przybrać postać nadużycia zasad współżycia społecznego.

Przepis art. 5 Kodeksu cywilnego reguluje problematykę nadużycia prawa w znaczeniu podmiotowym. Istotą tego zjawiska jest to, iż określone zachowanie mieści się, formalnie rzecz ujmując, w granicach przysługującego prawa, w rzeczywistości jednak narusza ono porządek prawny i sformułowane w nim w sposób obiektywny zasady postępowania. Zachowanie uprawnionego, formalnie pozostając w granicach wytyczonych przez przepis ustawy, staje się zatem – z uwagi na regulację o bardziej ogólnym charakterze – jedynie pozorem działania zgodnego z prawem. W przepisie ustawodawca wskazuje obiektywne kryteria nadużycia prawa, zakazując czynienia ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub z zasadami współżycia społecznego.

Ustawodawca posługuje się zatem w art. 5 klauzulami generalnymi. Tradycyjnie przyjmuje się, że klauzule generalne to zwroty niedookreślone, które odsyłają do wartości i ocen o charakterze pozaprawnym. Ich funkcją jest uelastycznienie prawa i dostosowanie sztywnej regulacji ustawowej do zmieniającej się rzeczywistości społecznej i otoczenia prawnego (zob. red. Osajda, Legalis 2020).